土地使用權出讓合同的糾紛預防方法(二)

4、加強對土地受讓方的資質審查，適當提高市準入門檻

土地使用權出讓合同中的愛方，一般均為房地產開發企業。對于房地產開發企業的設立，國家實際上采用的是雙重登記的方法。根據《城市房地產管理法》第29條第2款、第4款的規定：“設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定的，應當予以登記，發給營業執照;對不符合本法規定條件的，不予登記。”“房地產開發企業在領取營業執照的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。”這一規定改變了過去設立房地產開發企業須先由政府建設行政主管部門辦理資質審查和批準手續，然后再到工商行政管理部門辦理登記注冊手續的程序規定。不僅審批順序發生了變化，而且建設行政主管部門也由審批制改為備案制。當時的這一變化主要是為了與《公司法》銜接，與國際慣例接軋，企業的設立實行直接登記制度，以減少行政干預，提高政府部門的辦事效率。但是備案制并沒有使房地產開發企業的設立門檻降低，也沒有使建設行政主管部門的審批變得可有可無。相反，1998年7月20日，由國務院發布的《城市房地產開發經營管理條例》，對于房地產開發企業的設立條件、資質管理等作出了更加嚴格的規定。同時該條例第7條第2款還規定：“工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。”事實上，由于對房地產開發企業實行資質管理制度，因此，即使房地產開發企業取得了工商行政主管部門核發的企業法人營業執照，但是如果沒有取得房地產開發企業資質等級證書的，也是無法開展房地產開發經營業務的。而且法律還要求，房地產開發企業必須按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目，不能越級承擔開發任務。比如四級資質企業只可承擔建筑面積5萬平方米以下的住宅區的土地、房屋以及其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設。但這樣的審查多是程序性的形式審查，很多過程流于形式。對于注冊資金的驗資雖然都必須附驗資報告，但是以非自有資金辦理驗資手續后，隨即抽逃注冊資本的情況非常普遍。對于工程技術人員人數的要求，采用冒名頂替的方法加以應付也非個別現象。惟有開發業績的要求稍難規避。但采用股權轉讓，企業購并的方式變相轉讓資質的情況也是常有的。正因為對房地產開發企業資質審查流于形式，使得許多房地產開發企業雖有資質，但事實上根本沒有相應的開發能力，缺乏自有資金和專業技術人員。有時開發商雖取得了土地、拿到了項目，但由于后續資金不足，一旦資金鏈條斷裂，往往就使土地使用權出讓合同的履行出現困難。許多土地出讓后常年閑置或出現工程爛屬，都與企業不具有真正的開發實力有關。因此，有必要適當提高房地產開發的準入門檻，加強對企業自有流動資金來源和使用的監管，防止抽逃資本。現在許多地方采用交納建設保證金的方法，即在取得土地使用權后按照建設項目投資總額的一定比例交納保證金，由政府主管部門進行監督，專款專用。還有將保證金作為受讓方履行合同的擔保，不按約履行，出讓方可沒收保證金。這一方法確實起到了一定的效果。但對這種做法也有不同意見，一是對保證金的性質有爭議，是只保證合同一方當事人的履行，還是對出讓合同的雙方都有保證效力，即保證金是否屬于定金?如果出讓一方不按期交付土地，頒發土地使用權證書，是否應該雙倍返還?二是認為這種方法增加了開發市場準入門檻的效果，使得一些本身不具有長久開發能力的企業被擋在土地一級市場的大門之外，同時也使得建設項目的后續資金有了一定程序的保障。5、保證房地產開發市場的公平競爭，促進優勝劣汰