遼陽市物業(yè)管理辦法

　　遼陽市人民政府令

　　第134號

　　《遼陽市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)2013年11月26日遼陽市第十五屆人民政府第15次常務會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

　　市長 王正譜

　　2013年12月4日

　　遼陽市物業(yè)管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 我市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設單位或者業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)與建設單位或者業(yè)主按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備、相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、相關秩序的活動。

　　本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，并取得工商營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書，從事物業(yè)服務的企業(yè)。

　　本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的非所有權人。

　　第四條 物業(yè)管理實行市場化服務、業(yè)主自主管理、社區(qū)管理與政府扶持相結合，房地產(chǎn)開發(fā)建設與物業(yè)管理相分離，公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

　　第五條 市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第六條 我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，按照屬地管理原則，以區(qū)監(jiān)督管理為主，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)居民委員會四級監(jiān)督管理體系。

　　第二章 職責劃分

　　第七條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當按照下列規(guī)定，協(xié)調(diào)配合，各負其責：

　　(一)市物業(yè)主管部門主要職責：

　　1.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關政策，制定我市物業(yè)管理的相關配套措施，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃;

　　2.負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的審批管理，對申報一、二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，申報省、國家級優(yōu)秀物業(yè)園區(qū)(物業(yè)企業(yè)及物業(yè)經(jīng)理)提出審查意見;

　　3.負責物業(yè)服務合同履約保證金收繳、使用的監(jiān)督管理;

　　4.負責外阜物業(yè)服務企業(yè)進入我市執(zhí)業(yè)的資質(zhì)備案工作;

　　5.負責物業(yè)管理區(qū)域達標考評以及等級評定;

　　6.負責全市物業(yè)項目竣工驗收、物業(yè)承接驗收的監(jiān)督管理;

　　7.負責全市物業(yè)服務企業(yè)誠信體系的建設、考評、管理;

　　8.負責全市物業(yè)管理人員的培訓、物業(yè)信息及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和報送;

　　9.會同有關部門處理重大物業(yè)管理糾紛、投訴及有關問題;

　　10.協(xié)調(diào)、指導各相關部門的物業(yè)監(jiān)管工作;

　　11.負責指導市物業(yè)服務協(xié)會開展工作。

　　(二)區(qū)物業(yè)主管部門主要職責：

　　1.負責物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關政策的貫徹落實;

　　2.建立健全投訴受理制度，聯(lián)合各街道辦事處、社區(qū)居民委員會及時排查調(diào)處有關物業(yè)服務的糾紛;

　　3.負責物業(yè)服務企業(yè)繳納的物業(yè)服務合同履約保證金的啟用、續(xù)存及申請項目驗收的監(jiān)督管理;

　　4.負責物業(yè)承接查驗的監(jiān)督管理;

　　5.負責物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理;

　　6.負責協(xié)議選聘、招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務合同(協(xié)議)的備案管理;

　　7.負責對業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設工作的監(jiān)督和指導;

　　8.負責業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會委員身份的確認及業(yè)主委員會的備案工作;

　　9.負責受理本轄區(qū)物業(yè)管理投訴，協(xié)調(diào)、配合城管執(zhí)法、環(huán)保、公安、物價、工商等部門查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為;

　　10.行使法律、法規(guī)規(guī)定或者經(jīng)上級機關授權的其他職能。

　　(三)街道辦事處的主要職責：

　　1.負責轄區(qū)內(nèi)組織成立業(yè)主大會籌備組、召開首屆業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會以及換屆工作;

　　2.指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會開展物業(yè)管理工作;

　　3.監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責;

　　4.受理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理投訴，調(diào)解物業(yè)管理糾紛;

　　5.指導轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理中發(fā)生的違法違規(guī)行為向有關部門報告;

　　6.監(jiān)督對物業(yè)服務企業(yè)進入、退出物業(yè)園區(qū)管理行為;

　　7.負責召集、主持轄區(qū)的物業(yè)管理聯(lián)席會議。

　　(四)社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導下，履行以下職責：

　　1.指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展自治管理活動;

　　2.配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會以及換屆工作;

　　3.負責對轄區(qū)內(nèi)由業(yè)主自行管理的物業(yè)小區(qū)物業(yè)活動的監(jiān)督指導;

　　4.受理、協(xié)調(diào)業(yè)主的初級信訪，調(diào)處業(yè)主或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務行為;

　　5.勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構)筑物、損壞公共設施、擅自橫車堵門等行為，并向有關部門報告;

　　6.有權對業(yè)主委員會做出的決議提出意見和建議，定期向街道辦事處匯報區(qū)域內(nèi)物業(yè)活動動態(tài)，向物業(yè)聯(lián)席會議介紹物業(yè)活動情況。

　　第八條 政府各職能部門在物業(yè)活動的監(jiān)督管理工作中，應當按照規(guī)定履行下列職責：

　　(一)物業(yè)主管部門負責建設單位向其提存的物業(yè)質(zhì)量保修抵押金的監(jiān)督管理，負責建設單位在保修期限和保修范圍內(nèi)的物業(yè)保修責任落實的監(jiān)督管理;其所屬各職能單位，應當根據(jù)各自職責，各司其職，負責物業(yè)管理的有關工作。

　　(二)規(guī)劃管理部門負責核定、驗收物業(yè)及配套設施是否按照批準的規(guī)劃設計進行建設;

　　(三)城管綜合執(zhí)法部門負責對亂搭亂建、亂堆亂放、飼養(yǎng)家禽畜、破壞草坪、違規(guī)圈占、耕種公共綠地等行為的查處;

　　(四)公安(消防)部門負責住宅小區(qū)內(nèi)的治安、社會秩序的監(jiān)督和維護;接到業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的舉報投訴，及時責令駐區(qū)派出所(消防執(zhí)法機構)對任意在住宅小區(qū)內(nèi)破壞共用設施設備、任意橫車堵門、堵路、堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強行停放油罐車、危險品車、重載車輛的行為進行處理;定期對消防設施和消防安全工作進行檢查和指導，對住宅小區(qū)相鄰的娛樂場所、居民區(qū)內(nèi)噪聲擾民行為的處置;

　　(五)物價部門負責制定物業(yè)服務收費管理辦法，定期公布物業(yè)服務收費政府指導價格及浮動幅度，依法查處價格違法行為;

　　(六)工商部門負責物業(yè)服務企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理;

　　(七)環(huán)境保護部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因生產(chǎn)、經(jīng)營產(chǎn)生的油煙、廢渣、廢氣、廢水污染、建筑噪聲擾民行為進行查處;

　　(八)文化部門負責對未經(jīng)本部門審批，從事文化、體育方面經(jīng)營活動的行為進行查處;

　　(九)教育部門不得為個人或者單位在封閉住宅小區(qū)內(nèi)、未列入園區(qū)規(guī)劃范圍開辦的托兒所、幼兒園、學前教育班等發(fā)放經(jīng)營許可，并負責對前述違規(guī)行為進行查處;

　　(十)衛(wèi)生部門負責對違反相關規(guī)定、違反管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約開設醫(yī)療(保健、理療、按摩)診所并由此產(chǎn)生醫(yī)療垃圾等行為進行查處。

　　第九條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處負責組織召集，由物業(yè)管理活動中相關職能部門、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或者業(yè)主等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議設執(zhí)行主席1人，由街道辦事處主管物業(yè)(或街政)的負責人擔任;設執(zhí)行副主席若干人，由物業(yè)活動中直接涉事部門負責人或者該部門派員擔任。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責問題;

　　(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

　　(三)履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務合同的問題;

　　(五)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

　　(六)因水、電、氣、暖等公共設施管網(wǎng)改造引發(fā)的問題;

　　(七)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

　　第十條 新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理。

　　商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　原有住宅物業(yè)園區(qū)配套設施設備狀況符合物業(yè)服務條件的，提倡實行物業(yè)管理，也可以根據(jù)業(yè)主意愿，委托物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)性服務企業(yè)實行專項服務。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第十一條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務。

　　新建商品房已經(jīng)由物業(yè)買受人與開發(fā)企業(yè)訂立房屋買賣合同且交付全款，并已交付使用，但未進行房屋產(chǎn)權登記的，其物業(yè)買受人不管是否入住，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的專有部分建筑面積超過物業(yè)總建筑面積50%時，應當成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域依法成立一個業(yè)主大會。

　　第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)、分期交付使用的，先期開發(fā)部分交付使用后符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和入住業(yè)主的戶數(shù)等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確其他分期項目完成后應該增補的業(yè)主委員會委員的辦法、人數(shù)等。

　　第十四條 符合第十二條第一款條件時，建設單位(含物業(yè)服務企業(yè))應當在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面申請，并提供以下文件資料：

　　(一)業(yè)主名冊;

　　(二)物業(yè)建筑面積清冊;

　　(三)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(四)交付使用的配套設施設備證明;

　　(五)物業(yè)管理用房配置證明;

　　(六)其他有關文件資料。

　　建設單位(含物業(yè)服務企業(yè))未能在30日內(nèi)申請成立業(yè)主大會的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處書面申請成立業(yè)主大會。

　　第十五條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)所在地街道辦事處負責組織成立首屆業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組由業(yè)主代表，建設單位(或者物業(yè)服務企業(yè))代表、街道辦事處代表5至11人組成，業(yè)主代表應當占籌備組總人數(shù)的半數(shù)以上。籌備組組長由街道辦事處派出的1名代表擔任，副組長由建設單位推舉出的1名代表(或者被指派的社區(qū)代表)擔任，負責召集籌備組成員制訂籌備組工作程序，做好召開首屆業(yè)主大會會議的籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后3日內(nèi)，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，公告時間不得少于7日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

　　籌備組應當自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。

　　第十六條 籌備組負責下列工作：

　　(一)確定首屆業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(二)擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)、《管理規(guī)約》(草案);

　　(三)確認業(yè)主身份、所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主的總投票權數(shù);

　　(四)制定業(yè)主委員會的選舉辦法(草案);

　　(五)確定由業(yè)主推薦或者自薦的業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(六)召開首屆業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款內(nèi)容應當在首屆業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，并向區(qū)物業(yè)主管部門備案。

　　物業(yè)園區(qū)的建設單位承擔籌備及召開首屆業(yè)主大會會議所需費用。

　　第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則的主要事項：

　　(一)業(yè)主大會名稱、物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)業(yè)主大會召開的形式和時間、議事方式、表決程序;

　　(三)業(yè)主投票權數(shù)及確定方法;

　　(四)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

　　(五)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)、任期;

　　(六)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選辦法等;

　　(七)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

　　(八)業(yè)主委員會印章的使用和管理。

　　第十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用集中進行書面征求意見的形式。會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以以棟、單元、樓層等為單位，推選1名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。被推選的業(yè)主代表應當于召開業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見。需要投票表決的，經(jīng)業(yè)主簽署同意、反對或者棄權意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　第十九條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項時，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上、且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會做出的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。

　　第二十條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的物業(yè)管理事項。

　　業(yè)主委員會由5至15人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力、具有社會公信心和必要工作時間的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會設主任1人，副主任2人，在業(yè)主委員中選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會應當于選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下文件向區(qū)物業(yè)主管部門備案：

　　(一)業(yè)主大會決議;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　(三)業(yè)主大會籌備組人員名單、業(yè)主委員會候選人名單、業(yè)主委員會名單及工作分工情況。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應當在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

　　第二十一條 業(yè)主委員會具體履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，督促業(yè)主履行管理規(guī)約、交納物業(yè)服務費用;

　　(四)協(xié)調(diào)業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員本人、配偶及其近親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)中任職。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則定期組織召開業(yè)主大會。發(fā)生重大、緊急事件時，或者經(jīng)五分之一以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會可以組織召開臨時業(yè)主大會。業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，由街道辦事處組織實施。

　　第二十三條 業(yè)主委員會會議除定期召開外，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要召開會議的，可以隨時召開專題會議，會議通知及有關材料應當提前7日送達每位委員。

　　業(yè)主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，做出決定時，應當經(jīng)全體委員的二分之一以上同意，每名委員擁有1票表決權。業(yè)主委員會的決定應當于做出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告生效，公告應當有半數(shù)以上委員簽署的表決意見并加蓋業(yè)主委員會印章。

　　第二十四條 半數(shù)以上委員辭職或者不履行職責，或者做出錯誤決定不整改，被物業(yè)主管部門責令改選的，業(yè)主大會應當改選業(yè)主委員會。

　　改選業(yè)主委員會，由物業(yè)所在地的街道辦事處按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織實施。新的業(yè)主委員會組建后，應當重新備案。新的業(yè)主委員會未組建前，由社區(qū)居民委員會暫時代行業(yè)主委員會職責。

　　第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，經(jīng)業(yè)主委員會通過，其委員資格終止，并予以公告：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主;

　　(二)有違法犯罪行為;

　　(三)拒不履行業(yè)主義務和管理規(guī)約;

　　(四)連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議;

　　(五)因健康原因不能正常工作;

　　(六)未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自以業(yè)主委員會名義做出決定，產(chǎn)生不良影響;

　　(七)在本區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)工作;

　　(八)業(yè)主大會規(guī)定的其他情況。

　　第二十六條 業(yè)主委員會每屆任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。在任期屆滿前2個月，業(yè)主委員會應當組織換屆選舉。業(yè)主委員會委員可連選連任。業(yè)主委員會因故不能組織換屆選舉時，由街道辦事處組織換屆選舉。

　　第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的籌集、管理、使用辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費賬目應當每半年向全體業(yè)主公布，并接受其監(jiān)督。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第二十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一實施物業(yè)服務。

　　新建小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。投標人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總面積在1萬平方米以下的，經(jīng)區(qū)物業(yè)主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)后，應當簽訂前期物業(yè)服務合同，并且在首位業(yè)主入戶30日內(nèi)報區(qū)物業(yè)主管部門備案。

　　前期物業(yè)合同包括：服務內(nèi)容，服務標準，收費項目，收費標準，計費方式，起始時間，建設單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)三方的權利義務，投訴和爭議的處理方式等。

　　第三十條 建設單位在銷售物業(yè)之前應當制定臨時管理規(guī)約。

　　臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主權利和義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效日止。

　　第三十一條 建設單位在銷售物業(yè)時，應當向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約，并作為物業(yè)銷售合同的附件。

　　物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

　　第三十二條 前期物業(yè)服務合同可以約定物業(yè)服務期限，除分期建設項目外，服務期限最長不得超過2年。

　　前期物業(yè)服務合同期未滿，業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同已生效的，前期物業(yè)服務合同自行終止。

　　前期物業(yè)服務合同期限已滿，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會尚未組建或者尚未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，合同雙方對繼續(xù)履行合同無異議的，前期物業(yè)服務合同有效期可以順延至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)之日。

　　前期物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)不再繼續(xù)從事物業(yè)服務的，應當于期滿前30日通知全體業(yè)主或者建設單位。

　　業(yè)主應當按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準交納物業(yè)服務費用。

　　第三十三條 物業(yè)管理用房實施產(chǎn)權證管理。

　　建設單位應當配置地面以上，按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積3‰，能夠獨立使用的物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)管理用房應當具備水、電、暖等基本使用功能，同時應當充分考慮辦公及群眾辦事方便;業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不得少于15平方米。

　　門衛(wèi)房、機房、監(jiān)控室、設備房等配套用房不計入物業(yè)管理用房面積。

　　違法建筑、臨時建筑、公共場所和公共部位等不得作為物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步建設施工，同步交付使用。不能同步建設施工、同步交付使用的，應當在首期建設項目中一次性完成全部物業(yè)管理用房的建設，通過驗收后一并交付使用。

　　第三十四條 規(guī)劃管理部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。建設行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業(yè)管理用房。

　　住宅小區(qū)總建筑面積在20萬平方米以上的，物業(yè)管理用房應當根據(jù)物業(yè)服務半徑要求合理布局。

　　第三十五條 物業(yè)管理用房產(chǎn)權歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十六條 建設單位申請工程項目綜合驗收時，應當提交該項目規(guī)劃總平面圖和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設施設備清單。具體包括：

　　(一)物業(yè)管理用房;

　　(二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室及設備、郵政交接間、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊;

　　(三)物業(yè)區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫(場、棚);

　　(四)公共綠地、道路、場地、文體設施等;

　　(五)建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設施設備;

　　(六)其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。

　　第五章 物業(yè)管理服務

　　第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。

　　外埠物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務，應當在承接物業(yè)服務項目前，到市物業(yè)主管部門備案登記。

　　第三十八條 物業(yè)建設項目竣工經(jīng)質(zhì)量綜合驗收后，應當實行物業(yè)承接查驗。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、場地進行查驗。經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)缺少應當配置的設施設備和存在質(zhì)量或者使用功能問題的，應當通知建設單位，并要求建設單位書面答復解決的時限和方法。

　　第三十九條 辦理物業(yè)承接手續(xù)時，建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料移交物業(yè)服務企業(yè)：

　　(一)物業(yè)項目中標確認書或者具有法律效力的其他政府批文;

　　(二)竣工總平面圖;

　　(三)單體建筑、結構、設備竣工圖;

　　(四)配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗收資料;

　　(五)設施設備的訂貨合同及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料(含隨機資料);

　　(六)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(七)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權證及維修資金繳納票據(jù)等相關資料;

　　(八)工程質(zhì)量備案證明;

　　(九)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構筑物、場所、設施設備的清單;

　　(十)物業(yè)產(chǎn)權及配套設施清單;

　　(十一)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當對上述物業(yè)管理資料建立規(guī)范的檔案和使用管理制度，并設專人妥善管理，不得丟失或者損壞。

　　第四十條 物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

　　(一)符合國家和我市規(guī)定的技術標準、規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務;

　　(四)配合街道、社區(qū)居民委員會做好社區(qū)管理相關工作。

　　第四十一條 物業(yè)服務合同(包括前期物業(yè)服務合同)終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將本辦法第三十八條規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房全部移交給建設單位或者業(yè)主委員會。

　　第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務。物業(yè)服務合同應當約定下列主要事項：

　　(一)物業(yè)的基本情況、物業(yè)服務事項和雙方的權利義務;

　　(二)物業(yè)服務費用的標準、收取方法、計費方式;

　　(三)合同期限;

　　(四)合同爭議及糾紛的解決方法;

　　(五)雙方約定的其他事項。

　　物業(yè)服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。

　　第四十三條 實行物業(yè)服務合同履約保證金制度。

　　物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同時，應將1年物業(yè)服務費總額的20%(按合同約定的物業(yè)服務費標準計算)作為物業(yè)服務合同履約保證金，預存在市物業(yè)主管部門指定的銀行賬戶上。物業(yè)服務合同履約保證金應當在物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)項目前繳存。

　　前期物業(yè)服務合同中，未約定物業(yè)服務合同履約保證金繳存時，由建設單位按照前款規(guī)定的時限替代物業(yè)服務企業(yè)繳存。

　　物業(yè)服務企業(yè)不能按照合同約定履行義務時，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，由物業(yè)所在地物業(yè)主管部門審核確認，動用履約保證金。

　　物業(yè)服務合同(含前期物業(yè))期滿時，未再續(xù)簽的，由雙方確認無異議的，一次性將履約保證金本息余額退還給繳存方。但實際仍然繼續(xù)提供物業(yè)的，履約保證金暫時不退。物業(yè)服務企業(yè)不繳納履約保證金的，聘用方可不與其簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業(yè)主管部門另行規(guī)定。

　　第四十四條 物業(yè)服務收費應當按照物價主管部門會同物業(yè)主管部門制定的物業(yè)服務收費標準在物業(yè)服務合同中約定，并接受物價主管部門的監(jiān)督檢查。

　　物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求為其提供特殊服務的，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但業(yè)主應付連帶交納責任。

　　物業(yè)產(chǎn)權發(fā)生變化，原業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)結清欠繳的物業(yè)服務費用，也可以由物業(yè)產(chǎn)權交易雙方對物業(yè)服務費用的結算交納作出明確約定。未結清的，由物業(yè)產(chǎn)權買受人交納，原業(yè)主應負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位全額交納。

　　第四十六條 物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)簽，以及依法解除或者按照合同約定提前終止物業(yè)服務的，當事一方應當提前2個月通知相對方。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止前1個月向物業(yè)主管部門和駐區(qū)街道辦事處報告。在物業(yè)主管部門或者街道辦事處的監(jiān)督下，物業(yè)服務企業(yè)應當妥善處理物業(yè)服務活動中有關債權債務，并將物業(yè)管理用房和本辦法第三十八條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務企業(yè)應當自合同終止之日起10日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

　　第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，該物業(yè)管理區(qū)域尚未選聘到新的物業(yè)服務企業(yè)期間，由當?shù)亟值擂k事處組織社區(qū)或者有關專業(yè)隊伍對該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生進行清掃保潔，保潔費用按照未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)標準收取。

　　第六章 物業(yè)使用與維護

　　第四十八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)破壞房屋承重結構;

　　(二)侵占、損壞或者擅自移動公共場地、物業(yè)共用部位、共用設施設備;

　　(三)在建筑物、構筑物或者樹木上違章懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(四)擅自改變物業(yè)使用性質(zhì);

　　(五)違法搭建棚廈或者插建其他建筑物、構筑物;

　　(六)擅自設置攤點、隨意停放車輛、擠占道路;

　　(七)隨意堆放、傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

　　(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;

　　(九)生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆、毒害性、放射性物質(zhì)，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標準噪聲;

　　(十)從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動;

　　(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為之一的，應當進行勸阻和制止，經(jīng)勸阻和制止拒不改正的，及時報告有關行政執(zhí)法部門。

　　有關行政執(zhí)法部門接到報告后，應當依法及時查處。

　　第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費和額外費用。

　　第五十條 供水、排水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任，并服務到戶。

　　前款規(guī)定的單位因新增、維修、更新和改造等需要，臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，施工單位應當在施工15日前，向物業(yè)服務企業(yè)通報，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂有關協(xié)議后方可實施。協(xié)議中應明確施工時間、施工范圍、恢復方式、損失補償方式、違約責任等事項。

　　第五十一條 業(yè)主大會決定利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當按照有關規(guī)定辦理經(jīng)營手續(xù)，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十二條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用場地的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定，并向全體業(yè)主進行公示。前期物業(yè)管理(未召開首屆業(yè)主大會的)階段，前述事項由物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同或者業(yè)主臨時管理規(guī)約的約定實施管理，對車位實行收費的，其收費協(xié)議有效期最長不得超過一年。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，由業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定收費標準。無特別約定的，物業(yè)服務企業(yè)對停放的車輛不承擔保管或者賠償責任。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　上述收費，業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)應當向全體業(yè)主進行公示，并接受監(jiān)督。

　　車輛的停放，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。

　　公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。

　　第五十三條 業(yè)主在房屋裝飾裝修開工前，應當告知相鄰業(yè)主，并且向物業(yè)服務企業(yè)申請登記;按照規(guī)定需經(jīng)有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當與申請登記的業(yè)主簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當與從事裝飾裝修施工的專業(yè)公司或者施工當事人簽訂《房屋裝飾裝修施工管理協(xié)議》。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在受理業(yè)主申請登記時，以書面形式告知業(yè)主、相關的施工專業(yè)公司、施工當事人：

　　(一)房屋裝飾裝修中需要禁止的行為和注意事項;

　　(二)違反相關規(guī)定、約定及產(chǎn)生的后果;

　　(三)違反裝飾裝修管理協(xié)議、裝飾裝修施工管理協(xié)議應負的責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當為辦理申請登記并且簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》的業(yè)主提供相關服務或者按照園區(qū)的規(guī)劃設計、物業(yè)管理的要求給予指導。

　　第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，對于在管區(qū)內(nèi)違法違規(guī)從事裝飾裝修活動的專業(yè)公司或者施工當事人采取如下措施：

　　(一)警告并制止其違法違規(guī)行為;

　　(二)向上級主管部門報告;

　　(三)保留其證據(jù)，將其驅逐出園區(qū)。

　　第五十五條 業(yè)主在裝修過程中對建筑物主體結構、承重結構造成破壞的，經(jīng)住建主管部門技術鑒定后，由市城管執(zhí)法部門按照有關規(guī)定予以制止，并實施處罰。

　　第五十六條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有《物權法》規(guī)定的權利，并且履行相應的義務。業(yè)主不得以放棄權利而不履行相應的義務。

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維護養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　第五十七條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)保修責任。物業(yè)服務企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量等問題，應當及時通知建設單位履行保修義務。建設單位不履行或者拖延履行保修義務的，物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)主管部門報告，由物業(yè)主管部門依法進行處理。

　　第七章 法律責任

　　第五十八條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定、逾期不交納物業(yè)服務費用的，由業(yè)主委員會督促其限期交納;業(yè)主逾期三個月不交納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)應當通過法律途徑追繳，不得對業(yè)主實施斷電、斷水等任何影響業(yè)主生活的行為，由此對業(yè)主造成損失的，應當給予賠償。

　　業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關物業(yè)服務等理由拒付物業(yè)服務費。

　　第五十九條 建設單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：?

　　(一)未按照規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款;

　　(二)不移交有關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　(三)擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：?

　　(一)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　(二)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。?

　　(三)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務業(yè)務的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。?

　　(五)以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　(六)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十一條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第六十二條 違反本辦法規(guī)定的其他行為，國務院《物業(yè)管理條例》及其他有關法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十三條 本辦法中對前期物業(yè)管理項目招投標管理、住宅專項維修資金管理、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)服務收費管理等其他物業(yè)管理事項，按照國家、省、市有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十四條 遼陽縣、燈塔市參照本辦法執(zhí)行。

　　第六十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。原《遼陽市物業(yè)管理暫行辦法》(市政府令第119號)同時廢止。