《宿遷市市區國有土地上房屋征收評估技術細則(試行)》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。 　　二O一一年四月三十日 　　宿遷市市區國有土地上房屋征收評估技術細則(試行) 　　第一章 總 則 　　第一條 為了規范市區國有土地上房屋征收評估工作，維護被征收人的合法權益，保障國有土地上房屋征收評估工作的順利進行，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《宿遷市市區國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》，參照國家標準《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》等有關規定，制定本細則(試行)。 　　第二條 本細則適用范圍：在市區范圍內，為了公共利益的需要征收國有土地上單位、個人房屋的房地產估價活動，適用本細則(試行)。 　　第三條 從事國有土地上房屋征收評估的單位，應當是具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產估價機構(以下簡稱評估機構)。市房屋征收部門每年向社會公布經備案的評估機構名錄，供被征收人選擇。 　　第四條 承擔國有土地上房屋征收評估的房地產估價專業人員應當是符合本細則(試行)第三條規定的評估機構中的專職注冊房地產估價師。每個國有土地上房屋征收估價項目，評估機構均應派出至少二名專職注冊房地產估價師駐項目現場開展工作，其他人員應當持有市國有土地上房屋征收評估工作人員上崗證。 　　第五條 估價對象為被征收范圍內經現場查勘認定具有合法產權的被征收房屋(含其占用范圍內的國有土地使用權、裝飾裝修)及其附屬物，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。 　　第六條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據，評估被征收房屋的價值”。 　　第七條 估價時點為房屋征收決定公告之日。 　　第八條 價值標準為公開市場價值，不考慮被征收房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封等因素的影響。 　　第九條 價值構成為被征收房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和征收非住宅房屋造成的停產、停業的補償費，以及提前搬遷獎勵。住宅和商業經營性房屋合法占用土地面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價值已在房屋評估時體現，不再單獨估價。 　　第十條 征收估價應當按照下列程序操作： 　　1. 公布備案名錄，選擇評估機構;2. 接受評估委托，明確基本事項;3. 查閱相關資料，開展前期調查;4. 擬訂作業方案，進行現場查勘;5. 參照技術細則，進行評估測算;6. 確認測算結果，撰寫估價報告;7. 匯總相關資料，提交估價報告;8. 現場咨詢答疑，估價材料存檔。 　　第十一條 房屋征收項目補償資金評估結果以項目征收補償評估報告和項目征收補償資金評估匯總表反映;房屋征收分戶補償金額估價結果通過分戶的評估報告和分戶估價表反映。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。 　　第十二條 估價結果應用的有效期為自提交正式估價結果(估價報告)之日起，至項目征收補償結束時止。 　　第二章 被征收房屋性質認定及分類 　　第十三條 依據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條和《宿遷市市區國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》 第二十一條的規定，房屋性質認定以房屋所有權證書標明的用途為準。房屋權屬證書與房屋登記檔案的記載不一致的，以房屋登記檔案為準;房屋所有權證書未標明用途或標明的用途與建設工程規劃許可證記錄的用途不一致的，以建設工程規劃許可證記錄的用途為準;已經改變用途的，以規劃行政主管部門的批準文件為準。對取得工商營業執照并已持續依法經營、持續依法納稅一年以上的住宅房屋(即“住改非”房屋)，在被征收人積極配合征收工作的情況下，可以按照本細則第十八條規定進行估價。 　　第十四條 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營業用房、非住宅非營業用房(附件10)。 　　第三章 估價方法及應用 　　第十五條 住宅房屋征收估價一般采用市場比較法評估。一些較為特殊的住宅房屋在不適用市場比較法時，可采用其他估價方法評估。 　　第十六條 對適用市場比較法估價的一般住宅房屋，其征收補償評估價格測算的技術路線為： 　　1. 確立評估基準。在征收項目范圍內設定“標準樣本住宅”作為評估基準，“標準樣本住宅”的設定要求參見附件2; 　　2. 測算基準價格。依據相關評估技術規范規定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格。基本公式為： 　　100 (K2) 100 100 　　基準價格Vb = Vs ×——× —— × —— × —— 　　(K1) 100 (K3) (K4) 　　Vs為可比實例價格; 　　K1為交易情況修正系數。對于采用買賣的正常交易實例為可比實例的，該系數取100; 　　K2為交易日期修正系數。該系數由評估機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況確定。一般情況下，在估價時點前6個月內交易的，該系數不超過101，在估價時點前6到12個月內交易的，該系數不超過102。 　　K3為可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數，系數確定參見附件3; 　　K4為可比實例區位因素情況修正為標準樣本住宅區位因素情況的修正系數，系數確定參見附件4。 　　確定“標準樣本住宅”的基準價格應選取3個以上可比實例，經過上述各種修正后，再計算平均值，得出的結果為“標準樣本住宅”的基準價格。測算基準價格的可比實例選擇條件參見附件2。 　　3. 確定評估價格。各被征收房屋分別與“標準樣本住宅”進行房地產實體狀況因素比較，得出各被征收住宅房屋的評估價格。基本公式為： 　　(K5) 　　Vz = Vb × —— 　　100 　　Vz為被征收住宅評估價格; 　　Vb為標準樣本住宅基準價格; 　　K5為標準樣本住宅實體因素情況修正為被征收房屋實體因素情況修正系數，系數確定參見附件3。 　　第十七條 非住宅營業用房征收估價可以采用市場比較法，也可以采用收益法。 　　第十八條 本細則第十三條所述“住改非”房屋參照營業用房評估的方法，根據其沿街與否，分三種情況進行估價和補償： 　　1. 對沿街的“住改非”底層房屋(附件5中標明的道路沿線的“住改非”房屋，因城市規劃建設造成道路增減的，由房屋征收部門定期調整公布)，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的征收評估價格之和，作為實際營業部分的征收補償價格。 　　2. 對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業部分的征收補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定，具體標準參見附件5。 　　3.對沿街的“住改非”非底層房屋，增加補償的具體辦法同非沿街的“住改非”房屋。 　　第十九條 非住宅營業用房市場比較法估價技術路線： 　　1. 確定房屋類別。根據房屋的性質、用途確定其所屬類別。非住宅營業性用房一般劃分為商場類建筑(大型百貨商場、超市等)、商鋪類建筑(門面房、商鋪等)、商務類建筑(金融、證券、商業寫字樓等)、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑(參見附件10)。 　　2. 搜集可比實例。按照市場比較法的評估要求，在征收項目周邊或項目內搜集交易實例。 　　3. 測算評估價格。按照市場比較法評估的應用要求，將3個以上可比實例分別修正后計算平均值得出標準樣本房屋的基準價格，再測算出非住宅營業用房的征收評估價格。具體要求參見附件6。 　　第二十條 非住宅營業用房收益法估價技術路線：采用收益法評估被征收營業用房的征收補償價格時，一般采用穩定收益情形測算，通常采用如下公式計算： 　　a 1 　　Vy = ——[ 1-—— ] 　　r (1+r)n 　　Vy為評估價格，a為估價對象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關系數的確定參見附件7。 　　第二十一條 非住宅非營業用房征收估價可以采用市場比較法，也可以采用成本法。采用市場比較法應依照附件1的要求選取交易實例，并按照市場比較法評估的應用要求進行估價;對于交易實例收集較為困難的，采用成本法進行估價。 　　第二十二條 非住宅非營業用房成本法估價技術路線： 　　1. 成本法的內涵：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊并考慮土地取得成本，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產價格各必要構成部分的累加為基礎來估算房地產市場價格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎的客觀市場價格。 　　2. 成本法的基本公式：根據《房地產估價規范》，考慮到城市房屋征收補償估價的特點，成本法估價的基本公式為： 　　征收補償評估價格 = 土地重新取得價格 + 建筑物重置價格 - 建筑物折舊 = 土地重新取得價格 + 扣除折舊后的建筑物現值。 　　3. 參數確定：除另有規定外，土地重新取得價格采用基準地價修正法確定;各類建筑物重置價格、折舊的確定可參見附件8、9的說明。 　　第四章 其他征收估價問題處理 　　第二十三條 住宅房屋價格修正的實體因素和區位因素權重設定：實體因素為P1=0.3、P2=0.1、P3=0.1、P4=0.2、P5=0.1、P6=0.2，具體內容參見附件3;區位因素為a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具體內容參見附件4。 　　第二十四條 取得工商營業執照并作為營業用房持續使用、持續納稅一年以上的住宅及其他非營業用房的底層房屋，按以下規定估價： 　　估價價格=土地使用權為劃撥的營業用房估價價格×營業年限權重+住宅(或非營業用房)估價價格×(1-營業年限權重); 　　營業年限權重=(征收年份-取得營業執照年份)÷(征收年份-基準年份1991)。該權重最大值取1。 　　第二十五條 收益法估價規定：采用收益法估價的，房屋收益應按照類似房屋的租金收益或經營收益確定。房屋的租金收益或經營收益按照其同一經營用途、同一區位的社會平均收益水平修正確定。 　　第二十六條 成本法估價規定：采用成本法估價的，應當采取房屋、土地分別估價的方式，估價出房地產市場價格。房屋占用范圍內的土地價格應采用成本法等方法求取;建筑、安裝工程費應采用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產估價規范》的有關規定，可參見附件8。房屋折舊采用成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計算。房屋建筑設備應單獨計算折舊。 　　第二十七條 臨時建筑和在建工程估價規定：未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值;在建工程應采用成本法進行估價，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準。在建工程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。 　　第二十八條 非房屋及其附屬物估價規定：凡征收估價中涉及原始成本測算、機電設備估價、工程造價分析等專業技術工作的，可委托有資格從事該類業務的機構單獨估價。 　　第二十九條 “地大于房”估價規定： 　　1. “地大于房”的面積僅指土地使用權證(或同類有效證件)載明的面積(不含臨時用地面積)大于該宗地上被確認合法房屋建筑面積的面積。 　　2. 對住宅(含“住改非”)房屋，“地大于房”面積的補償，按照被征收項目樣本房評估單價的20%計算。 　　3. 對商業經營性(不含“住改非”)房屋，“地大于房”面積補償價格的計算公式： 　　Z=(M1-M2)×U×T 　　其中：Z為“地大于房”面積補償價; 　　M1為土地使用權證(或同類有效證件)上載明的面積; 　　M2為房屋所有權證上載明的面積(以及征收當事人協商確定的合法房屋建筑面積)，若M1-M2為負值，則取零; 　　U為市國土部門頒布的在用基準地價標準，須進行年期、容積率等相關系數修正; 　　T為個別因素調整系數，國有劃撥土地調整系數按60%計取，國有出讓土地調整系數=(批準出讓年限-已使用年限)/批準出讓年限，低于60%的按照60%計算。 　　4 . 對非住宅非商業經營性房屋，劃撥土地使用權“地大于房”面積的補償，按照市政府規定標準補償;出讓土地使用權“地大于房”面積的補償，按照市國土部門頒布的在用基準地價標準扣除使用年限部分進行補償，但土地出讓合同中另有約定的，按照合同約定執行。 　　5 . “地大于房”部分不得重復評估補償。 　　6. 土地行政主管部門有具體規定的，參照其規定執行。 　　第三十條 非住宅房屋(不含“住改非”)劃撥土地估價：征收估價時涉及被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質時，應將其占用的合法用地的國有土地使用權的出讓金部分予以扣除;出讓金數額為其合法用地國有土地使用權評估價格的40%。國有土地使用權評估價格的確定按第二十二條相關規定執行。 　　第三十一條 其它估價規定：室內裝修裝飾的估價參照附件12確定的標準執行。 　　第五章 征收估價報告 　　第三十二條 征收評估機構應按《房地產估價規范》的規定格式，參照本細則(試行)的要求出具征收估價報告。 　　第三十三條 被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告必須由負責房屋征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊房地產估價師親筆簽名，不得以印章代替簽名，同時加蓋房地產價格評估機構公章。在估價報告上簽名、蓋章的專職注冊房地產估價師和加蓋公章的評估機構，對估價報告的內容和結論負責。 　　第三十四條 房屋征收估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。 　　第六章 征收估價工作準則 　　第三十五條 被征收人選定的征收評估機構應與房屋征收部門簽訂估價委托協議。估價委托協議中應約定本次征收估價操作程序及時間安排等。 　　第三十六條 評估機構在征收項目整體估價報告中必須確定估價項目的估價技術負責人，估價技術負責人最終確定估價技術方案，并對估價方法的選用、應用以及估價結果的合理性承擔責任。 　　第三十七條 所有征收估價項目均須開展現場查勘工作，承擔估價業務的評估機構應派出有征收估價資格的專業人員對被征收房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，逐戶拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄是征收估價測算和撰寫估價報告必備的基礎資料，要有實地查勘的估價人員、征收人、被征收人簽字認可。因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字的，應當由除征收人和估價機構以外的無利害關系的項目所在地相關人員作為第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。 　　第三十八條 估價人員應持證上崗，逐戶逐項估價，做到實地勘測準確、影像資料全面、估價到戶到項。 　　第三十九條 征收評估價格結果須經評估機構內部審核評議，評估機構在提交正式估價報告前負有審查、調整、復核估價報告的技術責任。 　　第四十條 征收評估機構在估價委托協議約定的時間內，應向征收部門提交正式的征收估價分戶報告，并由征收部門安排征收實施單位將分戶報告送達被征收人。征收估價分戶報告需經含項目估價技術負責人在內不少于兩名的注冊房地產估價師簽字認可。 　　第四十一條 征收評估機構、估價技術負責人以及其他估價專業人員負有解釋估價報告技術問題、接受征收當事人就估價報告相關問題咨詢和質疑的義務，并負有向市房地產價格評估專家委員會報告和答復技術質詢的義務。 　　第七章 征收估價工作資料存檔 　　第四十二條 評估機構應當將下列資料(原件或復印件)與估價報告(含技術報告)共同整理存檔： 　　1. 房屋征收委托評估協議; 　　2. 房屋征收決定公告; 　　3. 估價對象的產權證明材料及房屋基本情況的證明材料; 　　4. 估價對象的實地查勘記錄、影像等資料; 　　5. 標準樣本房屋可比實例的實地查勘記錄、影像等資料; 　　6. 確定估價結果的有關系數、參數等證明資料; 　　7. 其他涉及估價項目的必要資料。 　　第四十三條 評估機構完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價報告及有關資料應保留十年。 　　第八章 附 則 　　第四十四條 選擇產權調換形式作為房屋征收補償安置方式的，對所調換房屋的估價和結算，按照《宿遷市市區國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》有關規定結合本技術細則實施。 　　第四十五條 征收項目概算估價可參照本技術細則在房屋征收調查階段進行估價測算，項目概算估價以房屋征收項目補償資金概算表反映。 　　第四十六條 本細則未能涵蓋的其它征收估價情況，按市房屋征收部門會同有關部門提出的意見處理。 　　第四十七條 本細則由市房屋征收部門負責解釋。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定評估。 　　第四十八條 本細則自公布之日起施行。《宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則(試行)》(宿政辦發〔2009〕178號)同時廢止。 　　附件：1. 市場比較法可比實例選擇要求及說明 　　2. 基準價格測算的標準樣本住宅及可比實例限定條件 　　3. 住宅房屋實體因素修正系數說明 　　4. 區位因素修正系數表 　　5. “住改非”房屋評估資料、系數和標準 　　6. 非住宅營業用房修正系數說明 　　7. 營業用房估價的收益法應用說明 　　8. 非營業用房成本法估價應用說明及房屋重置價格表 　　9. 建筑物成新因素確定表 　　10. 房屋用途分類表 　　11. 殘疾人、傷殘人補助標準 　　12. 裝飾裝修及附屬設施價格評估參考表 　　附件1 ： 　　市場比較法可比實例選擇要求及說明 　　以下可比實例選擇要求，適用于市場比較法應用中的可比實例修正方式、收益法應用等市場估價情形。 　　1. 可比實例應選擇與估價對象處于鄰近地段的房屋。 　　2. 可比實例應與估價對象的用途相同。其中，住宅房屋的可比實例必須用途相同，一般情況下非住宅房屋的可比實例應按本技術細則的分類與估價對象的類別相同。 　　3. 可比實例應與估價對象的建筑結構相同。建筑結構主要指五大類建筑結構，一般分為：(1)鋼結構，(2)框架結構，(3)磚混結構，(4)磚木結構，(5)簡易結構。 　　4. 可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例，其交易價格應是正常市場交易價格。 　　5. 可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般應不超過12個月，近期6個月內成交的類似房地產交易案例應優先使用。 　　6. 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數量應為3個及以上數量。 　　7. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過±20%，在交易實例較少的情況下，該價格差異最大不應超過±30%。 　　8. 對可比實例的成交價格的系數修正每項不得超過±20%，綜合系數修正不得超過±30%。 　　附件2 ： 　　基準價格測算的標準樣本住宅 　　及可比實例限定條件 　　一、標準樣本住宅設定要求說明 　　住宅房屋征收估價時根據征收范圍內被征收房屋的綜合典型特征而設定的“標準樣本住宅”應當符合下述條件： 　　1. 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。 　　2. 一般情況下為多層住宅中臥室至少一間朝南、一般裝修的成套房屋。 　　3. 一般情況下房屋為磚混二等八成新。 　　4. 首先應在征收項目范圍內尋找具有代表性特征的住宅作為“標準樣本住宅”的原型，再根據具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求設定一個征收項目范圍內的“標準樣本住宅”。 　　二、住宅房屋估價中可比實例選擇要求 　　1. 可比實例應選擇與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。 　　2. 一般情況下，可比實例應是磚混結構的多層住宅房屋，如在估價對象鄰近范圍內，無磚混結構的多層住宅房屋，可選取多層框架結構或高層框架結構住宅房屋。 　　3. 可比實例的權益價格類型應為房屋所有權和國有土地使用權價格類型。 　　4. 可比實例的交易類型應選取正常買賣的交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格。 　　5. 可比實例的成交日期應與估價時點接近，兩者差異一般不超過12個月。 　　6. 采用可比實例修正測算確定評估價格，選用可比實例的數量應為3個及以上數量。 　　7. 同一供求區域內相同房屋綜合調整系數不得超過±30%。 　　8. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過±20%，在交易實例較少的情況下，該價格差異最大不應超過±30%。 　　附件3 ： 　　住宅房屋實體因素修正系數說明 　　一、住宅房屋結構因素修正系數P1 　　結 構 　　類 型 框架結構 磚 混 結 構 磚 木 結 構 簡易結構 　　一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 　　系 數 　　取 值 100 90 80 70 60 50 65 55 50 40 30 20 　　(注：一般情況下，剪力墻結構或框剪結構系數取值為105，其他未涉及的房屋結構類型可參照《房地產估價規范》的規定另行評估。) 　　二、住宅房屋層高(檐高)修正系數P2 　　商品房以2.8米層高(檐高)為100，普通自建民房以3.2米層高(檐高)為100，層高(檐高)每增減0.2米，修正系數增減1。 　　三、住宅房屋成套因素修正系數P3 　　成套住宅房屋：100; 　　非成套住宅房屋：85; 　　非成套住宅房屋有室內樓梯的：90。 　　四、住宅房屋成新因素修正系數P4(與八成新標準樣本住宅相比較，具體根據折舊后的成新度計算) 　　待估房屋 　　成新程度 三成 　　及以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 　　系 數 30 40 50 60 70 80 90—99 　　五、住宅房屋朝向因素修正系數P5 　　臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 　　修正系數 96 98 99 100 101 102 　　六、住宅房屋樓層因素修正系數P6 　　總樓層 　　樓層系數(%) 　　所在樓層 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 　　一 100 100 98 98 97 97 97 　　二 100 104 100 101 102 103 　　三 98 104 105 106 107 　　四 98 101 103 104 　　五 96 97 100 　　六 95 96 　　七 93 　　(說明：1. 底層地下室為車庫的，底層系數增加0.5，頂層系數減少0.5;2. 頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數增加2;3. 如果是商住樓，住宅房的樓層系數相應減少0.5。) 　　七、實體因素修正系數測算說明 　　1. 實體因素調節系數F=0.3×P1+0.1×P2+0.1×P3+0.2×P4+0.1×P5+0.2×P6。 　　2. 可比實例實體因素調節系數為Fk，標準樣本住宅實體因素調節系數為F0，被征收房屋實體因素調節系數為Fb; 　　Fk 　　標準樣本住宅實體因素修正系數 K3 = — × 100; 　　F0 　　Fb 　　被征收住宅實體因素修正系數 K5 = — × 100。 　　F0 　　附件4 ： 　　區位因素修正系數表 　　一、區位因素修正調節系數評分表 　　因素 　　類別 因素項目 　　內 容 考 察 項 目 評 分 等 級 　　一等 二等 三等 四等 五等 　　征收 　　項目 　　周邊 　　大環 　　境 自然環境(a1) 自然景觀、風向a11 50 40 30 20 10 　　空氣污染、噪音、水文a12 50 40 30 20 10 　　交通條件(a2) 離市區主干道的距離a21 50 40 30 20 10 　　公交線路情況a22 50 40 30 20 10 　　教育醫療設施(a3) 所在學區1公里內學校情況a31 50 40 30 20 10 　　醫院及醫療機構分布情況a32 50 40 30 20 10 　　商業配套設施(a4) 重要商業配套設施a41 100 80 60 40 20 　　征收項目范圍內小環境 規劃設計(a5) 建筑小區布局與外形等a51 30 24 18 12 6 　　建筑密度a52 30 24 18 12 6 　　綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a53 40 32 24 16 8 　　物業管理(a6) 物業管理情況a61 100 80 60 40 20 　　住宅區配套設施(a7) 住宅區內配套設施完備程度a71 100 80 60 40 20 　　以上評分等級數據在現場實際勘查時，根據實際情況其取值可在每個分值上作不超過±20%的浮動。 　　二、區位因素調節系數評分等級說明表 　　序號 因素項目 考察項 　　目內容 一等 二等 三等 四等 五等 　　1 自然 　　環境 自然 　　景觀、 　　風向 公認的自然環境優越地區。 自然環境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛生。 附近有少量綠地和綠化，衛生環境欠缺。 附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂，環境較差。 附近無綠化，環境散亂，自然觀感明顯差。 　　空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛生標準。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 空氣局部受污染，水體污染較為嚴重，白天和晚間均有噪音影響。 水體污染嚴重，靠近污染源或重噪音源。 長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環境污染明顯。 　　2 交通 　　條件 離市區主干道的距離 離主干道的距離在100米以內。 離主干道的距離在100—250米之間。 離主干道的距離在250—400米之間。 離主干道的距離在400—500米之間。 離主干道的距離在500米以上。 　　公交線路情況 距離公交站點50米內，有4條以上重要公交線路。 距離公交站點50—100米內，至少有2條重要公交線路。 距離重要的公交線路的距離在100—200米之間，至少有2條公交線路。 距離公交線路的距離在200—400米之間，至少有1條公交線路。 距離公交線路的距離在400米以上。 　　3 教育醫療設施 所在學區1公里內學校情況 屬于省級及以上重點中學(初中)和重點小學學區。 屬于市級及以上重點中學(初中)和重點小學學區。 屬于區級及以上重點中學(初中)和重點小學學區。 一般中小學學區。 無中學或小學。 　　醫院及醫療機構分布情況 距市級及以上醫院500米以內。 距市級及以上醫院500—1000米。 距市級及以上醫院1000—1500米。 距市級及以上醫院1500—2500米以上。 距市級及以上醫院2500米以上。 　　4 商業配套設施 重要商業配套設施 在400米范圍內有大型的市級商業配套設施。 在400—800米范圍內市級商業設施較集中。 在800米范圍內有零散分布的商業網點，基本滿足生活需求。 在800米范圍內基本上無商業網點。 在1000米范圍內無商業網點。 　　5 規劃設計 建筑 　　小區 　　布局 　　與外 　　形等 布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。 布局一般，外形整齊，滿足通風、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齊，外型較整齊。 任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。 建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。 　　建筑 　　密度 建筑密度40%以下。 建筑密度40%—50%。 建筑密度50%—60%。 建筑密度60%—65%。 建筑密度65%以上。 　　綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。 綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。 少量綠化，少量的公共活動空間。 無綠化，基本無公共活動空間。 無公共活動空間，出行通道狹窄。 　　6 物業管理 物業管理情況 全封閉物業管理。 半封閉物業管理。 有物業管理。 無物業管理。 無物業管理，無環衛管理。 　　7 住宅區配套設施 配套住宅區內設施完善程度 在住宅區內具備小區智能化、供熱、寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區道路等配套設施。 在住宅區內具備小區智能化、寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區道路等配套設施。 在住宅區內具備寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和住宅區道路等配套設施。 在住宅區內具備寬帶網、有線電視線路、上下水管道和住宅區道路等配套設施。 在住宅區內具備有線電視線路、上下水管道和住宅區道路等配套設施。 　　三、住宅基準價格修正中的區位因素修正系數測算說明 　　1. 基準價格修正中的區位因素修正系數以住宅房屋區位因素調節系數為基礎確定，其中住宅房屋區位因素調節系數 　　Q=0.1×(a11+a12)+0.15×(a21+a22)+0.15×(a31+a32)+0.15×a41+0.15×(a51+a52+a53)+0.15×a61+0.15×a71。 　　2. 可比實例區位因素調節系數為QS，標準樣本住宅區位因素調節系數為Q0，可比實例修正為標準樣本住宅區位狀況修正系數 　　QS 　　K4=—— × 100。 　　Q0 　　附件5： 　　“住改非”房屋評估資料、系數和標準 　　一、市區具備沿街營業用房條件的道路對照表 　　區類 道 路 名 稱 　　宿城區 幸福路、洪澤湖路、西湖路、項王路、東大街、中山路、馬陵路、八一路、馬陵河兩岸、運河路、黃河路、漁市口路、城北路、礦山路、駱馬湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、發展大道、人民大道、世紀大道、平安大道、富康大道、飲馬堤路、花園路、衛生路、楊公路、思虞路、成子湖路、黃海路、渤海路、東海路、南海路、紅海路、黑海路、北海路、創業路、建業路、宏業路、敬業路、偉業路、鴻運路、華夏大道、軒轅大道、四海路、炎黃路、九州大道、公園路、鳳凰路 　　宿豫區 洪澤湖路、項王路、西湖路、江山大道、韶山路、五臺山路、天山路、燕山路、井岡山路、廬山路、書山路、黃山路、阿里山路、峨眉山路、昆侖山路、太行山路、華山路、武夷山路、雪峰山路、龍川江路、麥積山路、祁連山路、太白山路、云臺山路、鐘山路、珠江路、長江路、金沙江路、九龍江路、黃浦江路、學海路、湘江路、松花江路、錢塘江路、贛江路、富春江路、嘉陵江路 　　宿遷經濟開發區 浦東路、廈門路、汕頭路、深圳路、青島路、項王路、發展大道南延段(延至南京路)、人民大道南延段(延至南京路)、平安大道南延段、世紀大道南延段、徐淮公路 　　備注 因城市規劃建設，市區其他擬作為具備沿街營業用房條件的道路使用的，須經房屋征收部門報同級人民政府批準。 　　二、非沿街“住改非”房屋營業補助標準表 　　經 營 年 限 1-2 3-5 6-8 9-11 12-14 15-17 18-20 21年以上 　　補償 　　標準 　　(元/m2) 一層 100 200 300 400 500 600 700 800 　　二層 80 150 200 300 400 500 550 600 　　三層 70 120 160 200 300 350 400 450 　　四層以上 60 90 120 150 180 210 240 270 　　附件6： 　　非住宅營業用房修正系數說明 　　一、交易情況修正系數 　　采用正常交易方式的，該系數取100。 　　二、交易日期修正系數 　　該系數由評估機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況確定。一般情況下，在估價時點前6個月內交易的，該系數不超過101，在估價時點前6到12個月內交易的，該系數不超過102。 　　三、實體因素修正系數 　　1、結構因素修正系數P1 　　結 構 　　類 型 框架結構 磚 混 結 構 磚 木 結 構 簡易結構 　　一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 　　系 數 　　取 值 100 90 80 70 60 50 65 55 50 40 30 20 　　2、成新因素修正系數P2(具體根據折舊后的成新度計算) 　　待估房屋 　　成新程度 五成以下 六成 七成 八成 九成 　　系數取值 50以下 60 70 80 90 　　3、進深因素修正系數P3 　　底層營業用房進深小于等于10m的，調節系數如下： 　　(1)等于10m，調節系數為1.0; 　　(2)大于等于6m，小于10m，調節系數為1.05; 　　(3)小于6m，調節系數為1.08。 　　底層營業用房進深超過10m部分的，每增加2m，調節系數遞減0.04，臨街底層營業用房獨立結構以外的連續后延部位，第二進按第一進基準價格的70%計算;第三進按第一進基準價格的60%計算。第一進修正后不低于第二進評估的基準價格。 　　4、層高(檐高)因素修正系數P4 　　以3.2米層高(檐高)為100，層高(檐高)每增減0.2米，修正系數增減1。 　　5、臨街狀況修正系數P5 　　(1)一面臨街為100; 　　(2)兩面臨街為103; 　　(3)三面及以上臨街為106。 　　6、實體因素調節系數F=0.2×P1+0.1×P2+0.2×P3+0.2×P4+0.3×P5。 　　四、樓層因素修正系數 　　一般情況下，經營同一類別的二層以上營業用房估價樓層調節系數分別為：底層基準價格100%，二層取50%，三層取40%，四層及四層以上、地下室取30%。 　　經營同一類別的帶自動扶梯的二層以上營業用房樓層調節系數分別為：底層為100%，二層取60%，三層取50%，四層及四層以上取40%，地下室取50%。 　　對特殊情況，由評估機構提出意見報房屋征收部門會同相關部門具體商定。 　　五、區位因素修正系數 　　1、區位因素的設定參照本細則附件4中《區位因素修正調節系數評分表》和《區位因素調節系數評分等級說明表》。 　　2、區位因素調節系數 　　Q=0.1×(a11+a12)+0.2×(a21+a22)+0.1×(a31+a32)+0.3×a41+0.1×(a51+a52+a53)+0.1×a61+0.1×a71。 　　附件7： 　　營業用房估價的收益法應用說明 　　采用收益法對營業用房進行估價應遵循以下原則： 　　1. 估價對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算，客觀年租金收益是指當時當地同一類別房地產正常出租的平均租金收益水平;在無法取得客觀租金收益數據時，商場類、旅館類、商務類、餐飲類建筑可以采用客觀經營年收益計算，客觀經營年收益是指當時當地同一類別房地產正常經營的平均經營收益水平。對于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行。計算年純收益的成本費用時，應對照估價對象的現實情況確定扣除項目，分別按出租型、直接經營型和混合型房地產凈收益的求取規定計算。 　　2. 估價對象資本化率的求取應采用客觀資本化率進行。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。其中采用市場抽取法計算時，必須選取3宗或以上數量的房地產交易案例作為測算的可比實例;應用安全利率法計算時，資本化率=安全利率+風險調整值，安全利率選用當時中國人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國債年利率，風險調整值由估價人員根據收益法原理結合估價對象經營風險認識和估價經驗參照下表范圍，選取適當數據。 　　風險調整值參照表 　　類 別 商場類 商鋪類 商務類 旅館類 餐飲類 娛樂類 　　沿街一等 8-10% 9-11% 9-10% 9-10% 9-10% 9-12% 　　沿街二等 7.5-9.5% 9-10.5% 8.5-9.5% 8.5-9.5% 7-9% 8.5-11% 　　沿街三等 7-9% 8-10% 7.5-8.5% 8-9% 6-8% 8-10% 　　沿街四等 6.5-8.5% 7.5-9.5% 6.5-7.5% 7-9% 5.5-7% 7-9% 　　沿街五等 6-8% 7-9% 5.5-6.5% 7-8.5% 5-6.5% 6-8.5% 　　沿街六等 5.5-8% 6.5-8.5% 5-6.5% 6-8% 4.5-6% 6-8% 　　沿街七至十 等 5-8% 6-8% 4.5-6.5% 5-6.5% 4-6% 5.5-7% 　　非沿街 5-6.5% 5.5-7% 4-6% 4.5-6.5% 4-5.5% 5-6.5% 　　沿街路段等級劃分表 　　等級 路 段 　　一 幸福路(洪澤湖路至西湖路) 　　二 洪澤湖路(黃河路至運河路)、幸福路(洪澤湖路至馬陵路)、西湖路(運河一號橋至霸王舉鼎廣場)、中山路(西湖路至洪澤湖路) 　　三 幸福路(西湖路至項王路)、東大街、洪澤湖路(黃河二號橋至楚街)、黃河路(項王路至西湖路)、楚街 　　四 幸福路(八一路至馬陵路)、富康大道(西湖路至項王路)、漁市口路、中山路(洪澤湖路至馬陵路) 　　五 馬陵路、黃河路(西湖路至環城北路)、黃河路(項王路至環城南路)、發展大道(洪澤湖路至項王路) 　　六 八一路、運河路、馬陵河兩岸(馬陵路至西湖路)、洪澤湖路(楚街至世紀大道)、西湖路(霸王舉鼎至世紀大道)、人民大道、世紀大道、幸福北路(八一路以北、城北路以南)、鳳凰路、公園路、項王路(運河路以西) 　　七 洪澤湖路(金沙江路至牡丹江路)、項王路(金沙江路至牡丹江路)、西湖路(運河以東)、韶山路、五臺山路、天山路、燕山路、井岡山路、廬山路、書山路、黃山路、江山大道(新宿沭路至環城南路)、九龍江路、黃浦江路、學海路、湘江路、松花江路、鐘山路、阿里山路、廈門路、發展大道南延段(延至南環路)、徐淮公路以及附件五中標明的宿城區范圍內其他沿街營業用房 　　八 浦東路、汕頭路、深圳路、青島路、發展大道南延段(南環路至南京路)、人民大道南延段(延至南京路)以及附件五中標明的宿豫區范圍內其他沿街營業用房 　　九 附件五中標明的宿遷經濟開發區范圍內其他沿街營業用房 　　十 附件五中未標明的市區范圍內其他沿街營業用房 　　3. 估價對象收益年期的求取主要考慮估價對象房屋經濟壽命剩余年限和土地使用年限。 　　附件8 ： 　　非營業用房成本法估價應用說明 　　及房屋重置價格參考表 　　一、特殊住宅房屋和非營業用房的成本法估價 　　1. 成本法估價的基本公式為： 　　征收補償評估價格=土地重新取得價格+建筑物重置價格-建筑物折舊 　　2. 土地重新取得價格采用基準地價修正法求取。 　　3. 建筑物重新建造價格參照下表執行。 　　4. 建筑物折舊應根據現場勘查結果，對照《房屋完損等級評定標準》的規定確定。建筑物折舊應考慮物質折舊、功能折舊等因素。 　　二、宿遷市市區房屋重置價格參考表(元/m2) 　　類別 等級 結構、裝修及設施 重置價格 　　框架 　　結構 一等 層高3.8—4.5米，一層樓，樁基，框架，外墻墻磚或涂料，內墻中級抹灰、涂料，水磨石地坪或地磚，鋁合金門窗，水、電設施及衛生間齊全，通訊、消防設施齊全。廳廊鋪地磚。 1500 　　二等 層高2.8—3.8米，樁基，框架，外墻墻磚或涂料，內墻中級抹灰、涂料，水磨石地坪或地磚，鋁合金門窗，水、電設施及衛生間齊全，通訊、消防設施齊全。廳廊鋪地磚。 1350 　　磚混 　　結構 一等 平均層高不低于2.8米，磚或鋼筋混凝土基礎，240mm實心磚墻，房屋設置構造柱、層層圈梁，雙層屋面，外墻貼面磚，內墻涂料，鋼筋混凝土樓梯、陽臺，水泥地面，塑鋼窗、鋁合金窗或木門窗，水電衛齊全，有電話、電視插座。 1200 　　二等 平均層高不低于2.8米，磚基礎，240mm實心磚墻，層層圈梁，現澆或多孔板屋面，內墻涂料，外墻混合砂漿(含外墻涂料)，水泥地面，較好的木門窗，有水電，有電話、電視插座。 1100 　　磚混 　　結構 三等 平均層高不低于2.8米，磚基礎，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現澆或多孔板屋面，內墻涂料，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。 900 　　四等 平均層高不低于2.4米，磚基礎，180mm或120mm磚墻，平板屋面，外墻勾縫，水泥地面，木門窗，有電。 800 　　磚木 　　結構 一等 層高(檐高)不低于2.8米，磚或鋼筋混凝土條形基礎，實砌240mm磚墻，松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦屋面，室內采光通風良好，內外墻抹灰，表面刷涂料，鋁合金或較好木門窗，水電設施齊全，有電話、電視插座。 950 　　二等 層高(檐高)不低于2.8米，磚基礎，實砌240mm磚墻，較好雜木或水泥桁條、屋面板，木門窗，水泥砂漿地面，內墻涂料，水電設施齊全。 800 　　三等 層高(檐高)不低于2.8米，實砌240mm磚墻、內墻涂料，雜木桁條，稀疏的屋面板或椽條蘆席。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風一般，水電設施齊全。 650 　　四等 層高(檐高)不低于2.4米，180mm墻，空斗墻或土坯墻，外墻砂漿勾縫，內墻涂料，雜木桁條，稀疏的屋面板或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風一般，水電設施齊全。 500 　　簡易 　　結構 一等 檐高不低于2.2米，180mm墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，雜木或毛竹桁條，磚地坪，水電到戶。 300 　　二等 檐高不低于2.2米，亂磚或土坯墻，泥土地坪，簡易門窗，毛竹桁條，石棉瓦屋面。 200 　　備 注 1. 估價時，按照商品房標準層高2.8米、自建民房標準層高3.2米每增減20厘米調整價格±1%(房屋層高以規劃部門批準的高度為準，擅自提高的，不予調整系數);前后檐高不等的，按平均高度計算。 　　2. 在實際評估過程中，被征收房屋與重置價格表中的裝修部分如有不一致的，可作適當調整。 　　單層工業廠房及倉庫房屋 鋼混 　　結構 　　(框架) 一等 多層鋼砼架承重，鋼砼基礎，實砌墻圍護，現澆樓面，柱網較大(6m×6m)，水泥樓面，鋼門窗，水電衛齊全。 1100 　　二等 鋼砼框架承重(或半框架)，鋼砼基礎，實砌墻圍護，柱網較小，水泥樓面，鋼門窗。 1000 　　鋼混 　　結構 　　(排架) 一等 鋼砼柱，柱頂高度大于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度>15m，吊車噸位大于5噸。 1150 　　二等 鋼砼柱，柱頂高度大于4.5m、小于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度>15m，無吊車。 1050 　　全鋼結構 一等 鋼砼基礎，鋼柱，鋼梁，有吊車，彩鋼板墻面屋面，柱頂高度大于6m 。 950 　　二等 鋼砼基礎，鋼柱，鋼梁，無吊車，彩鋼板墻面屋面，柱頂高度大于4.5m、小于6m。 850 　　磚混結構 一等 磚柱，柱頂高度大于5.5m，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車3-5T，跨度9-12m。 1050 　　二等 磚柱，柱頂高度大于4.5m、小于5.5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。 950 　　簡易結構 一等 簡易磚基礎，磚墻，空斗墻承重，簡易鋼柱、鋼桁架，石棉瓦屋面、單層彩鋼板或壓型金屬板屋面。 400 　　二等 簡易磚基礎，土坯墻，雜木或毛竹立柱，石棉瓦屋面、單層彩鋼板或壓型金屬板等屋面。 300 　　說明：1、單層工業廠房及倉庫房屋層高調整范圍為：檐高在7.2米以上應調增，6.0米以下應調減(不含7.2米/6.0米)。調整值為：每增減30cm，價格增減1%。 　　2、宿遷市市區工業廠房征收評估跨度調整系數說明表 　　跨度(米) 9 12 18 24 30 36 　　系數 1.25 1.15 1.00 0.88 0.82 0.79 　　3、宿遷市市區工業廠房征收評估跨數調整系數說明表 　　跨數 1 2 3 4 5 　　系數 1.01 1.00 0.98 0.97 0.965 　　附件9： 　　建筑物成新因素確定表 　　建筑物綜合成新評定 　　新舊程度 折余率 成新評定說明 　　十成新 100% 一般情況下，框架結構年折舊率1.5%，鋼結構年折舊率2%，磚混結構年折舊率2%，磚木結構年折舊率3%，簡易結構年折舊率5%。 　　九成新 90% 　　八成新 80% 　　七成新 70% 　　六成新 60% 　　五成新 50% 　　四成新 40% 　　三成新 30% 　　不足三成新 30%以下 　　附件10： 　　房屋用途分類表 　　一、住宅房屋用途分類表 　　住 宅 　　房 屋 成套住宅 指按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室(廳)、廚房、衛生間等基本空間。 　　非成套住宅 上述成套住宅以外的住宅房屋。 　　二、非住宅營業用房用途分類表 　　非 住 　　宅 營 　　業 用 　　房 商場類建筑 以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結構，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關業務用途之用。 　　商鋪類建筑 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數為磚混、磚木結構，有的為連家店，多數為單開間。 　　商務類建筑 以一般金融、證券、商業寫字樓等商務性辦公經營建筑為典型。通常為臨街鋼混框架結構的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內外裝修的等級較高。 　　娛樂類建筑 各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結構多為鋼混框架和混合結構，通常有娛樂用途大廳和包間，設有公共衛生間。電照設施較復雜。 　　旅館類建筑 分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準星級、星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結構，底層設服務臺或值班室，內廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設公共衛生間，普通裝修;后一類通常為鋼混框架結構的多層、小高層或高層建筑，依等級、規模、功能數量及綜合程度，通常設大廳總服務臺、餐飲、娛樂、商務等配套服務性設施，客房均設有單獨衛生間，包括單間、標準間、商務和豪華套間等形式。內外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現代賓館服務設備設施系統。 　　餐飲類建筑 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結構類型包括框架、混合、磚木和簡易結構，相應的裝修和設備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務窗。一般設有公用衛生間。 　　三、非住宅非營業用房用途分類表 　　非住 　　宅非 　　營業 　　性用 　　房 工業性 　　建筑 以工業廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結構和工業排架結構，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。 　　辦公性 　　建筑 以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊(內廊或外廊)，磚墻、鋼混梁，現澆或預制樓地面板。設公共衛生間。室內普通裝修。 　　公共性 　　建筑 以學校、醫院、圖書館、博物館、教堂、寺廟等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混框架或磚混房屋。 　　附件11： 　　殘疾人、傷殘人補助標準 　　項 目 單位 補助標準(元) 備 注 　　殘疾人、傷殘人補助 人 一等 二等 三等 四等 殘疾人以殘聯組織頒發的殘疾證為準; 　　傷殘人以民政部門頒發的傷殘證為準。 　　5000 4000 3000 2000 　　附件12： 　　裝飾裝修及附屬設施價格評估參考表 　　序號 名 稱 單位 金額(元) 備 注 　　1 圍墻(12磚墻或混凝土砌塊) m2 35 含基礎、雙面抹灰 　　2 圍墻(24磚墻) m2 60 含基礎、雙面抹灰 　　3 圍墻(空斗或亂磚石) m2 35 含基礎、雙面抹灰 　　4 普通門樓 個 400 　　5 琉璃瓦檐坡 m2 50 只限門頭及屋面，含基層結構 　　6 混凝土道路 m2 50 含二灰碎石墊層，路面厚度10cm以上 　　7 水泥地坪 m2 30 含灰土墊層，地面厚度8cm以上 　　20 含灰土墊層，地面厚度5—8cm 　　8 磚石地坪 m2 15 　　9 下水道(管) m 20 　　10 磚砌爐灶 個 300 含煙道 　　11 化糞池 m3 150 　　12 電熱水器拆裝 套 200 　　13 油煙機拆裝 套 100 　　14 太陽能熱水器拆裝 套 200 　　15 柜式空調拆裝 臺 300 　　16 壁掛式空調拆裝 臺 200 　　17 瓷面盆 套 200 　　18 瓷座便器 套 200 　　19 瓷浴缸 套 300 含底座 　　20 管道燃氣移裝 戶 2200 征收時有戶頭，征收后原有煤氣 　　管道拆除 　　21 有線電視移裝 戶 50 　　22 網線移裝 端口 按有關部門規定執行 　　23 電話移機 部 208 　　24 三相動力電 戶頭 900 　　25 閣樓 m2 300 正規木楞、閣板、欄桿、樓梯，垂直高度高于1.5m的平面面積;低于1.5米部分折半計算 　　200 砼楞、鐵楞、水泥閣、較差閣板，垂直高度高于1.5m的平面面積;低于1.5米部分折半計算 　　26 吊頂 石膏線 m 6 含骨架、燈光板、油漆等。 　　塑料扣板吊頂 m2 20 　　石膏板吊頂 m2 25 　　三合板吊頂平頂 m2 30 　　三合板吊頂凹凸 m2 40 　　紙板平吊頂 m2 20 　　紙板凹凸吊頂 m2 25 　　玻璃板類吊頂普通 m2 40 　　玻璃板類吊頂雕花 m2 60 　　鋁合金扣板類吊頂 m2 50 　　纖維板吊頂 m2 20 　　鈣塑板壓條吊頂 m2 25 　　板條抹灰吊頂 m2 20 　　27 內 　　墻 　　面 普通涂料 m2 6 1.為房屋使用中另增加部分; 　　2.含水泥、砂等。 　　仿瓷涂料 m2 8 　　普通乳膠漆 m2 10 　　普通貼墻布或墻紙 m2 15 　　28 內 　　墻 　　面 普通墻面軟包 m2 40 1.為房屋使用中另增加部分; 　　2.含水泥、砂等; 　　3.墻面軟包應含木框、龍骨、底板、木質壓條(格框料和木貼臉)、專業防火軟包面料及填充物。 　　簡易壁柜 m2 40 　　三合板墻裙 m2 40 　　普通瓷磚墻裙 m2 20 　　29 外 　　墻 　　面 外墻面磚 m2 25 含水泥、砂等。 　　外墻馬賽克 m2 25 　　外墻干粘石 m2 10 　　30 內 　　地 　　面 馬賽克地坪 m2 20 含水泥、砂等。 　　普通釉面磚地坪 m2 40 　　大理石 m2 50 含水泥、砂等。花崗巖、大理石的邊角料鋪設的地面，按標準的60%以內給予補償。水磨石帶銅嵌條的增加10元/ m2。 　　水磨石 m2 30 　　花崗巖 m2 50 　　木地板(普通) m2 60 　　復合地板(普通) m2 15 　　31 防盜 卷閘門 m2 100 　　防盜門 低檔 m2 100 　　高檔 300 　　不銹鋼防盜網 m2 100 　　鋼質防盜網 m2 60 　　注：1、表中未列項目及高檔裝修材料的補償價格，可以參照市場價格結合成新、折舊等因素評估報市房屋征收部門會有關單位商定。 　　2、對突擊簡易模仿裝潢在不符合認定標準情況下不予補償(本細則公布之日起市區在拆項目參照執行)。