《西寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)2013年9月25日西寧市政府第22次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予公布，自2013年12月1日起施行。

　　2013年10月24日

西寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法

　　第一章　總則

　　第二章　資金交存

　　第三章　資金使用

　　第四章　資金管理

　　第五章　法律責(zé)任

　　第六章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，建立城市物業(yè)專項(xiàng)維修保障機(jī)制，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維 修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資建房、拆遷安置房和已售公有住房專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。

　　本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主或者單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非物業(yè)業(yè)主共有的部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)業(yè)主或者物業(yè)業(yè)主及有關(guān)非物業(yè)業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第四條　物業(yè)專項(xiàng)維修資金遵循依法交存、專戶存儲(chǔ)、所有權(quán)人決策、專款專用、政府監(jiān)督的原則。

　　第五條　市房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同市財(cái)政部門負(fù)責(zé)對(duì)本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　市財(cái)政、審計(jì)部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和審計(jì)監(jiān)督工作。

第二章　資金交存

　　第六條　下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

　　(一)住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

　　(二)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

　　前款所列物業(yè)屬于已售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　第七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不屬于全體業(yè)主所有的車庫(kù)以及其他非住宅物業(yè)的所有人應(yīng)當(dāng)按本辦法第六條規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、公用設(shè)施設(shè)備間、設(shè)備架空層、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)(棚)、建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾全體業(yè)主所有的配套房屋不交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　第九條　新建的住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照以下標(biāo)準(zhǔn)交存：

　　(一)多層住宅(未配備電梯)按每平方米60元標(biāo)準(zhǔn)交存；

　　(二)多層住宅(配備電梯)、別墅按每平方米70元標(biāo)準(zhǔn)交存；

　　(三)小高層、高層住宅、辦公用房按每平方米80元標(biāo)準(zhǔn)交存；

　　(四)車庫(kù)、商業(yè)用房按每平方米90元標(biāo)準(zhǔn)交存。

　　前款所列首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)，可以根據(jù)本市住宅建筑安裝工程造價(jià)變化情況適時(shí)調(diào)整，由價(jià)格行政主管部門組織聽證、審核后，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施。

　　第十條　已售公有住房的維修資金，由售房單位和購(gòu)房人分別按下列標(biāo)準(zhǔn)交存：

　　(一)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項(xiàng)維修資金。

　　(二)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金數(shù)額為本市房改成本價(jià)的2%。

　　第十一條　首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主交存，也可以由業(yè)主委托開發(fā)建設(shè)單位代收代交，并按下列方式交存：

　　(一)已售出的房屋，業(yè)主或者開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房買賣合同備案之前，按本辦法第九條規(guī)定將專項(xiàng)維修資金一次性存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，憑足額交清的憑證辦理商品房買賣合同備案。

　　(二)未售出的房屋及未足額交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的房屋，開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照本辦法第九條規(guī)定一次性足額存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，憑市房產(chǎn)行政主管部門出具交清憑證辦理房屋所有權(quán)初始登記。

　　購(gòu)房人憑市房產(chǎn)行政主管部門出具的分戶交款憑證辦理房屋所有權(quán)登記。

　　商品房在銷(預(yù))售時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在銷(預(yù))售合同中約定專項(xiàng)維修資金的交存事項(xiàng)。

　　第十二條　購(gòu)房人未按照本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付給購(gòu)房人。

　　開發(fā)建設(shè)單位、購(gòu)房人未按照本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，在辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以催繳。

　　第十三條　本辦法實(shí)行前未建立維修資金的商品房、維修資金賬戶余額為零的已售公有住房、經(jīng)多次使用賬面余額不足首期交存30%的住房，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自本辦法實(shí)施之日起，每年按建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建，直至分戶賬中資金余額累積到本辦法第九條規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)為止。

　　第十四條　續(xù)籌資金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)按照每年一次方式代收，并于每年12月15日之前交存至專戶，存入業(yè)主明細(xì)戶。

　　第十五條　業(yè)主拒不履行續(xù)籌義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)可以按《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的業(yè)主權(quán)利和《管理規(guī)約》及《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　第十六條　下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存使用：

　　(一)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；

　　(二)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；

　　(三)共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

第三章　資金使用

　　第十七條　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循程序規(guī)范、公開透明、方便快捷、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

　　第十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期限滿后的維修、更新和改造費(fèi)用，除國(guó)家規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同已載明在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支外，可以在專項(xiàng)維修資金中列支。

　　保修期限自房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

　　第十九條　下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支：

　　(一)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

　　(二)應(yīng)當(dāng)由有關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　(三)因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；

　　(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　(五)法律、法規(guī)、規(guī)章以及國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定中明確有關(guān)單位和個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用。

　　第二十條　專項(xiàng)維修資金的支出由業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?

　　第二十一條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用按照下列規(guī)定列支：

　　(一)涉及整個(gè)物業(yè)區(qū)域的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，在該區(qū)域全體業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶中列支；

　　(二)涉及單幢或者部分物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，在其相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。

　　專項(xiàng)維修資金不足支付維修費(fèi)用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?

　　第二十二條　需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主或者社區(qū)根據(jù)維修項(xiàng)目提出維修資金申請(qǐng)使用方案，經(jīng)專項(xiàng)維修資 金列支范圍內(nèi)，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，并進(jìn)行公示，報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門審核同意后，組織施工 單位進(jìn)行維修改造。施工完畢后由市房產(chǎn)行政主管部門將所需資金劃轉(zhuǎn)到維修單位。

　　維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時(shí)使用維修資金情況的處置辦法等內(nèi)容。

　　維修資金的使用條件、程序由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　第二十三條　業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期維修資金30%的，不得申請(qǐng)使用維修資金，按照第十三條、第十四條的要求續(xù)籌后方可申請(qǐng)使用。

　　第二十四條　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)從全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一管理產(chǎn)生的增值收益中建立應(yīng)急資金機(jī)制，除按規(guī)定支付業(yè)主利息和正常的管理費(fèi)用 外，其余收益作為應(yīng)急資金，實(shí)行分賬核算，用于已建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的物業(yè)項(xiàng)目共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用、危及人身安全等緊急情況和無(wú)法界定 受益人時(shí)的維修。

　　未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足的物業(yè)項(xiàng)目，需按照第十三條、第十四條的規(guī)定續(xù)籌后方可使用應(yīng)急資金。

　　市房產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)應(yīng)急需要建立緊急搶修工程施工企業(yè)備選庫(kù)。

第四章　資金管理

　　第二十五條　業(yè)主大會(huì)成立前，住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)的業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金，由市房產(chǎn)行政主管部門代管。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，確需實(shí)行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門審查，符合條件后由業(yè)主委員會(huì)管理。

　　第二十六條　業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有。已售公有住房售房單位提取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸售房單位所有。

　　第二十七條　房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主和變更后的業(yè)主應(yīng)持房屋權(quán)屬證明、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、雙方身份證明及維修資金交存發(fā)票到市房產(chǎn)主管部門辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該房屋維修資金分戶賬中結(jié)余的資金隨房屋權(quán)屬同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主未交存首次專項(xiàng)維修資金或者所交存的資金余額不足首期應(yīng)交存標(biāo)準(zhǔn)的，由轉(zhuǎn)讓人足額交存或者當(dāng)事人協(xié)商交存后，方可辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　第二十八條　因房屋征收或者其他原因造成房屋滅失的，按照下列規(guī)定返還物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

　　(一)房屋分賬中結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主。

　　(二)開發(fā)建設(shè)單位自用房屋交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬面余額返還開發(fā)建設(shè)單位。開發(fā)建設(shè)單位不存在的，上交同級(jí)國(guó)庫(kù)。

　　(三)已售公有住房售房單位交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，上交同級(jí)國(guó)庫(kù)，作為廉租住房補(bǔ)貼資金來(lái)源。

　　第二十九條　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，委托專戶管理銀行辦理專項(xiàng)維修資金賬戶的設(shè)立、交存、使用、結(jié)算等手續(xù)，并在專戶管理銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶。

　　專戶的設(shè)立按銀行賬戶開設(shè)的相關(guān)規(guī)定辦理。

　　在專項(xiàng)維修資金專戶中，建立專項(xiàng)維修資金明細(xì)賬，以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝涣①~，并以房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬，記載分戶賬的交存、使用、結(jié)存等情況。開發(fā)建設(shè)單位、已售公有住房售房單位交存、提取的首次專項(xiàng)維修資金按物業(yè)管理區(qū)域單獨(dú)立賬。

　　第三十條　專項(xiàng)維修資金自交存之日按下列方式計(jì)息：當(dāng)年交存的按照同期銀行活期存款利率結(jié)算分戶利息，交存滿一年的按照住房公積金的利率結(jié)算分戶利息。分戶利息轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金滾存使用。

　　專項(xiàng)維修資金實(shí)行一年一結(jié)，定期計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)。

　　第三十一條　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每月一次向市房產(chǎn)行政主管部門發(fā)送物業(yè)專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。

　　市房產(chǎn)行政主管部門對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。

　　第三十二條　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金查詢制度。業(yè)主、已售公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中專項(xiàng)維修資金賬面余額可以到專戶管理銀行查詢，也可以登陸專項(xiàng)維修資金外網(wǎng)查詢。

　　第三十三條　代管物業(yè)專項(xiàng)維修資金期間發(fā)生的資金管理系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用及管理費(fèi)用，應(yīng)編報(bào)預(yù)算，經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門審核批準(zhǔn)后，從物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支，并與維修資金分賬核算。

　　第三十四條　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定，并依法接受財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督。

　　第三十五條　物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。

第五章　法律責(zé)任

　　第三十六條　開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定將房屋交付購(gòu)房人的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不予改正的，處以5000元以上30000元以下罰款。

　　第三十七條　業(yè)主違反本辦法規(guī)定不續(xù)交應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)可采取相應(yīng)的催交措施。

　　經(jīng)業(yè)主委員會(huì)催交，業(yè)主仍不續(xù)交應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期交存，逾期不交存的，由業(yè)主委員會(huì)依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第三十八條　開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)違反本辦法規(guī)定挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的維修資金，沒收違 法所得，可以并處挪用金額1倍以上2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法 追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第三十九條　專戶管理銀行違反本辦法規(guī)定未向交存人出具維修資金繳存憑證，或者未履行資金支出規(guī)定程序而支出資金的，或者發(fā)現(xiàn)資金支出違反本辦 法規(guī)定而未向市房產(chǎn)行政主管部門及時(shí)報(bào)告的，市房產(chǎn)行政主管部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金監(jiān)管協(xié)議，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究專戶管理銀行的法律責(zé) 任。

　　第四十條　市房產(chǎn)行政主管部門、市財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，收受他人財(cái)物，不依法履行物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，應(yīng)當(dāng)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十一條　對(duì)違反物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定追究法律責(zé)任。

第六章　附則

　　第四十二條　市房產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

　　市轄縣參照本辦法，也可以依據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

　　第四十三條　本辦法由市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十四條　本辦法自2013年12月1日起施行。