（１９９８年７月２４日　工銀發(fā)〔１９９８〕１４５號(hào)） 　 各一級(jí)分行、準(zhǔn)一級(jí)分行： 　現(xiàn)將《中國(guó)工商銀行商品房開(kāi)發(fā)貸款管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，遵照?qǐng)?zhí)行。各行在執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)向總行住房信貸部反映。 附：　　　　 中國(guó)工商銀行商品房開(kāi)發(fā)貸款管理暫行辦法 　 第一章　總則 　　第一條　為支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，規(guī)范我行商品房開(kāi)發(fā)貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，保障信貸資產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》等有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。 　　第二條　商品房開(kāi)發(fā)貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)貸款）系指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。 　　第三條　發(fā)放商品房開(kāi)發(fā)貸款必須符合國(guó)家的方針政策，遵守國(guó)家法律法規(guī)，堅(jiān)持效益性、安全性和流動(dòng)性的經(jīng)營(yíng)原則。 　　第四條　本辦法適用于中國(guó)工商銀行所轄分支機(jī)構(gòu)辦理的商品房開(kāi)發(fā)貸款。 　 第二章　借款人條件。 　　 　　第五條　借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。 　　第六條　借款人向銀行申請(qǐng)商品房開(kāi)發(fā)貸款，應(yīng)符合以下基本條件： 　　（一）有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件、建設(shè)部門(mén)核準(zhǔn)的資質(zhì)證明； 　　（二）經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好； 　　（三）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力； 　　（四）有貸款證，并在我行開(kāi)立基本賬戶(hù)或一般賬戶(hù)； 　　（五）經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)； 　　（六）有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保； 　　（七）貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效； 　　（八）借款人已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證； 　　（九）貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，有規(guī)范的可行性研究報(bào)告； 　　（十）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)； 　　（十一）借款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)； 　　（十二）企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求； 　　（十三）貸款人規(guī)定的其他條件。 　 第三章　貸款種類(lèi) 　　 　　第七條　商品房開(kāi)發(fā)貸款有以下幾種： 　　（一）住房開(kāi)發(fā)貸款，系指用于建造商品住房的貸款。 　　（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，系指用于建造符合國(guó)家規(guī)定的商業(yè)性用房的貸款。 　　（三）其他商品房開(kāi)發(fā)貸款，系指用于商品房必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。 　 第四章　貸款期限和利率 　　 　　第八條　貸款期限一般不超過(guò)３年。 　　第九條　貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　 第五章　貸款方式 　　 　　第十條　商品房開(kāi)發(fā)貸款采取擔(dān)保貸款的方式： 　　（一）抵押貸款，系指以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。 　　（二）質(zhì)押貸款，系指以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。 　　（三）保證貸款，系指以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)，按約定承擔(dān)連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。 　 第六章　貸款程序 　　 　　第十一條　借款人申請(qǐng)借款時(shí)，應(yīng)首先填寫(xiě)借款申請(qǐng)書(shū)，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。 　　第十二條　貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)按銀行規(guī)定程序，指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件；核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況；對(duì)工程項(xiàng)目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評(píng)估，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度；提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式等意見(jiàn)。 　　第十三條　銀行審查人員應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)查人員提供的調(diào)查報(bào)告、評(píng)估報(bào)告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核實(shí)，提出審查意見(jiàn)。 　　第十四條　在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行有權(quán)人審批貸款。商品房開(kāi)發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照總行頒布的有關(guān)中長(zhǎng)期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。 　　第十五條　貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂借款合同，并依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《中國(guó)工商銀行貸款擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。 　　第十六條　借款人取得貸款之前，借款人應(yīng)為貸款項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)；以房屋作為貸款抵押的，借款人在償還全部貸款本息之前，應(yīng)當(dāng)逐年按不低于抵押金額的投保金額向保險(xiǎn)公司辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人。 　　第十七條　貸款發(fā)放時(shí)，貸款人應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況，分期、分批將貸款劃入借款人賬戶(hù)。 　　第十八條　貸款發(fā)放后，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行借款合同情況、貸款使用情況及借款人的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和檢查，并建立貸款臺(tái)賬。借款人應(yīng)按月或按季向貸款人報(bào)送有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度、貸款使用情況以及單位財(cái)務(wù)狀況的報(bào)表和資料；項(xiàng)目竣工后，應(yīng)向貸款人提交工程決算報(bào)告。 　　第十九條　借款人在借款合同履行期內(nèi)出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，必須事先通知貸款人或征得貸款人同意。 　　（一）法人及法定代表人變更； 　　（二）保證人失去保證資格、能力； 　　（三）擔(dān)保物發(fā)生不利于貸款人的變化； 　　（四）產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或重要財(cái)產(chǎn)被處置； 　　（五）經(jīng)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)范圍有調(diào)整； 　　（六）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度或資金使用計(jì)劃有重大調(diào)整； 　　（七）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所遷移； 　　（八）影響貸款人權(quán)益的其他重要變動(dòng)。 　　第二十條　借款人要求提前還款，須事先通知貸款人，并征得貸款人同意。 　　第二十一條　借款人應(yīng)當(dāng)按照借款合同規(guī)定按時(shí)、足額歸還貸款本息。貸款人也可按合同約定從借款人賬戶(hù)中直接扣收。借款人不能按期歸還貸款的，可以在貸款到期日之前，向貸款人申請(qǐng)貸款展期。申請(qǐng)保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款展期的，還應(yīng)當(dāng)由保證人、抵押人、出質(zhì)人出具書(shū)面同意證明。另有約定的，按照約定執(zhí)行。 　　借款人未申請(qǐng)展期或申請(qǐng)展期未得到批準(zhǔn)，其貸款從到期日次日起轉(zhuǎn)入逾期貸款賬戶(hù)管理。 　　第二十二條　借款人項(xiàng)目完工后，貸款人要參與工程驗(yàn)收和決算審查。 　　第二十三條　貸款人應(yīng)為借款人建立貸款檔案，準(zhǔn)確、及時(shí)、完整地收集、整理、保存與貸款項(xiàng)目有關(guān)的資料、報(bào)表、圖片、調(diào)查報(bào)告及借款人的資信等情況。 　 第七章　債權(quán)保護(hù) 　　 　　第二十四條　借款人在申請(qǐng)和使用貸款時(shí)不得有下列行為： 　　（一）向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等資料； 　　（二）不如實(shí)向貸款人提供其所有開(kāi)戶(hù)行、賬號(hào)等資料； 　　（三）未經(jīng)貸款人同意，擅自改變貸款用途； 　　（四）挪用貸款從事股本權(quán)益性投資及從事有價(jià)證券、期貨等方面的投機(jī)經(jīng)營(yíng)； 　　（五）挪用貸款從事房地產(chǎn)投機(jī)； 　　（六）不按借款合同規(guī)定償還貸款本息； 　　（七）套取貸款相互借貸牟取非法收入； 　　（八）拒絕接受貸款人對(duì)其信貸資金使用情況和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督； 　　（九）未經(jīng)貸款人同意將已設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益拆遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或再抵押； 　　（十）抽逃出資、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價(jià)變賣(mài)財(cái)產(chǎn)，影響貸款的安全； 　　（十一）使用貸款從事違反國(guó)家政策和法律的活動(dòng)； 　　（十二）影響貸款人權(quán)益的其他行為。 　　第二十五條　借款人有第二十四條所列行為之一時(shí)，貸款人可以采取下列一種或數(shù)種處置措施： 　　（一）停止支付借款人尚未使用的貸款并提前收回部分或全部貸款； 　　（二）按規(guī)定罰息； 　　（三）提前依法追索保證人，清償貸款本息； 　　（四）提前依法處置抵押物、質(zhì)物，清償貸款本息； 　　（五）依法申請(qǐng)借款人破產(chǎn)還債； 　　（六）貸款人認(rèn)為可以采取的其他處置方式。 　 第八章　附則 　　 　　第二十六條　建筑、安裝企業(yè)貸款和一般性委托貸款中的經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款遵照本辦法執(zhí)行。 　　第二十七條　各一級(jí)、準(zhǔn)一級(jí)分行可制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行住房信貸部備案。 　　第二十八條　本辦法由中國(guó)工商銀行制定、解釋和修改。 　　第二十九條　本辦法自印發(fā)之日起施行。