第一章　總則

　　第二章　貸款種類、條件和科目

　　第三章　貸款申請

　　第四章　貸款調查和評估

　　第五章　貸款的審批、發放和保險

　　第六章　項目貸后管理

　　第七章　附則

各省、自治區、直轄市分行，新疆兵團分行，各直屬分行：

　　為加強房地產貸款管理，規范貸款行為，防范貸款風險，提高信貸資產質量，總行制定了《中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法》，現印發你們，請認真遵照執行。原《中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法（試行）》（農銀發[2000]58號）同時廢止。執行中如遇到問題，請及時報告總行（房地產信貸部）。

中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為加強房地產貸款管理，規范貸款行為，防范貸款風險，提高信貸資產質量，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》。《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》等有關法律法規和中國農業銀行《審貸部門分離實施辦法》、《關于規范信貸決策行為的若干規定》等規章制度，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所指的商品房開發項目貸款系指向房地產開發企業發放的，用于住房、商業用房、綜合用房、學生公寓等房屋構建項目建設的貸款。

　　第三條　商品房開發項目貸款（以下簡稱“項目貸款”）管理應符合《中國農業銀行貸款管理制度》和《中國農業銀行貸款操作規程（試行）》的一般規定。

　　第四條　本辦法適用于中國農業銀行所轄國內分支機構辦理的本、外幣商品房開發項目貸款管理。

　　第二章　貸款種類、條件和科目

　　第五條　項目貸款種類。按照貸款用途，項目貸款分為住房開發貸款、商業用房開發貸款、綜合用房開發貸款、學生公寓開發貸款及其他商品房開發貸款。

　　住房開發貸款是指向房地產開發企業發放的，用于商品住房項目建設的貸款。

　　商業用房開發貸款是指向房地產開發企業發放的，用于商業營業、辦公用房等商業性用房項目建設的貸款。

　　綜合用房開發貸款是指向房地產開發企業發放的，用于商住兩用房等綜合性用房項目建設的貸款。

　　學生公寓開發貸款是指向房地產開發企業發放的，用于院校學生公寓項目建設的貸款。

　　其他商品房開發貸款指向房地產開發企業發放的，用于其他商品房必要的配套設施建設的貸款。

　　第六條　借款人條件。借款人應符合以下基本條件：

　　（一）經房地產開發主管部門批準設立，在工商行政管理部門注冊登記，取得企業法人營業執照，且辦理營業執照年檢手續；

　　（二）取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

　　（三）建立現代企業制度，產權明晰，經營管理制度健全；

　　（四）資信良好，具有按期還本付息的能力，企業（項目公司除外）信用等級符合農業銀行貸款要求；

　　（五）取得人民銀行頒發的貸款證（卡），在農業銀行開立基本賬戶或一般存款賬戶，并在農業銀行辦理結算業務；

　　（六）農業銀行規定的其他貸款條件。

　　第七條　項目貸款條件。借款人除符合本辦法第六條規定外，還應符合以下條件：

　　（一）取得有權部門批準的項目立項批復；

　　（二）項目可行性研究報告規范，取得有權部門的批復；

　　（三）項目開發取得合法、有效批件。項目建設用地為出讓性質的，應根據該項目國有土地出讓合同約定，繳齊全部土地出讓金，并取得項目《國有土地使用證》（出讓性質）、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》；項目建設用地為劃撥性質的，應取得該項目《國有土地使用證》（劃撥性質）、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

　　對已開始銷（預）售的項目，還需提供合法、有效的《銷（預）售許可證》；

　　（四）項目符合當地市場需求，有良好的經濟和社會效益；

　　（五）項目資本金不低于申請貸款項目總投資的30％，全部到位并先于貸款投入項目開發；對預期風險較大的項目，應相應提高項目資本金比例；

　　項目資本金是指在項目總投資中，房地產開發商出資認繳的，不能以任何方式抽回，不承擔任何利息和債務的自有資金。

　　（六）貸款擔保合法、有效、足值，并符合農業銀行貸款擔保的有關規定。以在建工程作為抵押的，只能用已建成的工程部分設定抵押權，且抵押率不得超過50％。對以土地及在建工程設定抵押權的，在對抵押物價值評估時，應在資產價值中扣除未繳納的土地出讓金、相關稅費和施工單位墊資等應付款項。不得用下列房地產進行抵押：

　　1.違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設施；

　　2.軍事設施；

　　3.以出讓方式取得土地使用權，滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權；

　　4.未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得臨時《國有土地使用證》的；

　　5.按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開發土地的未形成工業用地或者其他建設用地條件的；

　　6.城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。

　　（七）委托的建筑工程監理單位持有相應的資質等級，業績良好，并經農業銀行審核認可；

　　（八）農業銀行規定的其他貸款條件。

　　第八條　商品房開發項目貸款在房地產類貸款科目中核算反映。

　　第三章　貸款申請

　　第九條　房地產開發企業申請項目貸款時，應提供以下資料：

　　（一）借款人營業執照；

　　（二）借款人驗資報告和公司章程及有關合同；

　　（三）房地產開發主管部門頒發并通過年檢的借款人資質等級證書；

　　（四）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；

　　（五）借款人董事會或相應決策機構關于同意借款的決議；

　　（六）借款人法定代表人證明書或法人授權委托書；

　　（七）經會計（審計）事務所或有權部門核準的借款人近三年財務報告及最近一個月的財務報表；

　　（八）經有權部門批準的項目立項批文和項目可行性研究報告；

　　（九）貸款項目國有土地出讓（轉讓）合同、土地出讓金繳納憑證及《國有工地使用證》，項目《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

　　優質客戶申請項目貸款時上述“四證”暫時不全（含批準開發面積不全）的，優質客戶應提供“四證”落實計劃，保證貸款發放前取得齊全的項目開發批件；其他非優質客戶申請項目貸款時，應提供齊全的“四證”。

　　項目已開始銷（預）售的，還需提供合法、完整的《銷（預）售許可證》；

　　（十）項目所在地總平面圖、規劃設計方案、投資概（預）算書、施工進度和資金運用表、七通一平的落實資料；

　　（十一）項目資本金來源及落實的資料；

　　（十二）采取擔保貸款方式的，應根據有關規定，提供保證人、抵押物有關資料。以房地產設定抵押權的，應提供抵押物保險單或同意投保的承諾函。以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押的，還要提供土地管理部門批準設定抵押的證明。

　　（十三）項目監理單位資質證明和以往工作業績材料；

　　（十四）聯合開發合同、協議；

　　（十五）農業銀行要求提供的其他證明文件和材料。

　　第四章　貸款調查和評估

　　第十條　貸款合法性調查。

　　項目貸款合法性調查的主要內容：

　　（一）借款人從事房地產開發的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，營業執照規定的經營范圍是否包括房地產開發、房地產銷售等項目；

　　（二）開發資質的有效性。調查開發商開發資質等級證明是否真實有效，是否按要求由有權部門辦理了年檢；

　　（三）借款行為的合法性。調查企業董事會或相應決策機構關于同意借款的決議或授權書是否合法有效；

　　（四）項目的立項、可行性研究報告是否經有權部門批準；

　　（五）調查土地出讓（轉讓）合同的真實性、合法性，項目所在地塊的土地出讓金是否按時繳納，項目的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》是否齊全有效；已開始銷（預）售的，是否持有合法、有效的《銷（預）售許可證》；

　　（六）貸款用途的合法性。應調查貸款項目開發是否符合國家有關法律法規和政策；

　　（七）聯合開發的合同或協議的合法性，聯合開發的合同或協議規定的合作各方權益歸屬是否清晰，有無不利于農業銀行貸款償還的條款；

　　（八）貸款擔保的合法性調查。

　　1.調查抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函、保證人同意擔保的擔保書、董事會同意擔保的決議或相應決策機構授權書是否合法有效；

　　2.應調查借款人提供的貸款擔保是否符合《中華人民共和國擔保法》及其他相關規定。

　　第十一條　貸款安全性調查。

　　項目貸款安全性調查的主要內容：

　　（一）根據借款人提供的經有權部門或會計（審計）事務所核準的財務報表，對借款人的經營能力、盈利能力和償債能力進行調查分析；

　　（二）調查借款人在農業銀行、其他金融機構和其他非金融機構的借款余額、還本付息情況；

　　（三）項目資本金來源、比例和到位情況。對同時開發多個項目的開發商或聯合開發的項目，應調查項目資本金是否由貸款或其他債務形成；

　　（四）調查除項目資本金和農業銀行貸款外的其他資金來源及落實情況；

　　（五）貸款擔保能力調查。

　　采取抵押、質押貸款方式的，應調查抵押物、質物的變現能力。對以土地及在建工程設定抵押權的，應調查是否存在未繳納的土地出讓金、相關稅費和施工單位墊資等應付款項，是否在抵押物價值中予以扣除。

　　（六）建設工程和抵押物的保險情況調查。已開工的項目，應調查借款人是否辦理在建工程保險。采取抵押擔保方式的，如借款人已辦理抵押物保險，應調查借款人提供保險單的真實性，如借款人未辦理抵押物保險，應調查借款人出具的同意投保承諾函的有效性；

　　（七）建筑工程施工單位和監理單位的落實情況。應調查工程施工單位和監理單位是否具有符合該工程施工和監理的資質等級；調查施工單位和監理單位的業績、信譽；調查施工合同和委托監理協議內容是否合理、完善。

　　第十二條　貸款效益性調查。

　　項目貸款效益性調查的主要內容：

　　（一）調查項目所處位置、市場定位、設計標準、銷售價格、物業管理水平、周邊環境等情況，比較周邊同類物業銷售價格、租售比率，分析項目優勢、劣勢，預測項目市場前景；

　　（二）項目的供水排水、供電、供氣、智能化情況和配套設施建設對市場銷售（出租）的影響；

　　（三）項目的銷售（出租）策略是否符合市場需求，達到預期效果；

　　（四）對已開始銷（預）售或開始招租的項目，應調查其銷（預）售或招租情況，分析市場風險；

　　（五）對項目的成本、收益、現金流量、還本付息能力和抗風險能力進行測算；

　　（六）項目貸款帶來的存款、中間業務等附帶效益。

　　第十三條　凡農業銀行受理的商品房開發項目貸款，一律按照貸款審批權限由貸款審批行組織項目評估（總行另有規定的除外）。項目評估可采用自行評估和委托評估公司評估兩種方式。評估的內容主要是：借款人的經營業績、財務狀況、資信情況，貸款項目開發的合法性、投資估算和籌資計劃、市場分析、效益測算、不確定性分析、貸款擔保分析、項目貸款綜合評價、評估結論與建議等。對已審批貸款項目出現新的資金缺口，需追加貸款，申請追加貸款額超過原審批貸款額30％的，應按貸款審批權限重新組織評估。

　　第五章　貸款的審批、發放和保險

　　第十四條　項目貸款審批按總行項目貸款審批授權的有關規定管理。

　　第十五條　對不具備本辦法規定條件的項目貸款，不論是否超過貸款審批授權，一律上報總行審批。分行不得審批不具備本辦法規定條件的項目貸款。

　　第十六條　項目貸款經有權審批行審批后，視同增加對借款人的授信額度。

　　第十七條　對已批準同意貸款的項目，在貸款發放前，應落實貸款發放各項限制性條件。項目申報行應將各項限制性條件落實情況書面報告審批行。嚴禁對貸款發放限制性條件未落實、未完全落實的項目，辦理貸款發放手續。

　　第十八條　在貸款發放前，借款人應辦理有效的建筑工程保險，保險合同中要明確農業銀行為保險的第一受益人；采取抵押擔保方式的，借款人投保的金額不得低于抵押金額，保險期至少長于貸款期半年，已投保的應進行保險過戶，確保農業銀行為保險的第一受益人。

　　第十九條　在貸款審批額度內，借款人逐筆申請項目用款，經營行按照項目工程進度，逐筆核貸，逐筆審批，逐筆辦理貸款發放手續。

　　第六章　項目貸后管理

　　第二十條　項目貸后管理是在項目貸款審批之后，貸款本息全部收回之前，對項目資金運行全過程進行全面監管，保證資金封閉運行的管理措施。

　　第二十一條　實行項目監管經理負責制。對商品房開發貸款項目，經營行應至少指派一名客戶經理為項目監管經理，具體負責對貸后項目監管的日常工作；總行審批的貸款項目，應至少指派一名專職的項目監管經理；對大型貸款項目，應派駐項目監理組。

　　第二十二條　項目資金的專戶管理。借款人應在經營行開立項目資金專戶，將項目資本金、自籌資金、貸款和銷（預）售收入歸集到項目資金專戶。專戶資金實行收支兩條線管理，借款人先將項目資本金、自籌資金及銷（預）售收入、銀行將借款存入專戶，工程需要時，借款人再向農業銀行提出項目資金用款申報。對借款人用款申報實行審核審批制，根據施工單位的支付憑證、項目監理單位的工程進度證明、項目設備購置合同及項目實際工程需要，項目監管經理進行報賬式審核，并按用款審批權限審批。對資金用途進行逐筆監督，保證專款專用。對項目銷（預）售、租金等形成的收入，應全部或不低于農行貸款比例及時存入專戶。

　　第二十三條　建立貸款檢查制度。借款期內，借款人應按月或按季向開戶行報送有關項目進度、貸款使用情況、財務狀況的資料和報表。項目竣工后，應向開戶行提交工程決算報告。客戶經理應對貸款的使用情況和項目運行情況進行跟蹤檢查，及時進行貸款檢查記錄，按月形成貸款檢查的書面報告。貸款檢查的主要內容有：

　　（一）項目資本金及其他資金來源的落實情況；

　　（二）項目進展是否順利，是否按設計方案要求和計劃工程進度施工、竣工和運行，項目總投資是否突破，突破的原因及金額；

　　（三）借款人是否按照借款合同規定和實際用款計劃使用貸款，有無挪用貸款；

　　（四）項目所在區位市場變化情況，項目是否按預定計劃進行銷（預）售（出租），銷售進展情況及借款人貸款歸行情況；

　　（五）借款人財務狀況是否良好，能否按時還本付息；

　　（六）貸款抵（質）押物或擔保人償債能力有無變化，是否降低貸款擔保能力；

　　（七）借款人發生的重大事項；

　　（八）借款人在農行辦理存款、結算及其他中間業務的情況；

　　（九）其他影響貸款安全的情況。

　　第二十四條　建立檢查報告制度。建立項目貸款檢查定期報告制度，經營行每季末應向省市分行上報正式的貸后檢查報告，省市分行于每年6月末、12月末向總行上報正式貸后檢查報告。建立重大事項隨時報告制度，如出現以下風險事件。應在3日內將重大事項報告貸款審批行。

　　（一）借款人高層管理人員發生變化或無故離崗、逃逸、隱匿、被司法機關關押、逮捕等；

　　（二）實行聯營、改制、合作、分立、破產、資產重組、項目有償轉讓等投資主體變更；

　　（三）企業發生法律糾紛或訴訟，銀行賬戶被凍結；

　　（四）改變項目設計，項目工程進度緩慢，工程質量下降，虧損持續、大量增加；

　　（五）拒絕接受信貸監督，挪用貸款，轉移收入，進行資金體外循環，貸款逾期、拖欠利息；

　　（六）未經經營行同意，將設定抵押權的財產和權益拆遷、出租、出售、轉讓、饋贈或進行再抵押，貸款抵押物被司法機關或其他有權機關查封、扣押。擔保人擔保能力下降或實行聯營、改制、合作、分立、破產、資產重組，項目有償轉讓等投資主體變更，未及時補充或落實新的擔保；

　　（七）貸款項目或抵押物遭受火災等重大災害，損失嚴重；

　　（八）未經經營行同意，借款人私自改變銷售策略，有可能造成項目銷售（出租）不暢，危及信貸資金安全；

　　（九）其他重大風險事項。

　　第二十五條　借款人、保證人在貸款本息清償前出現下列情況之一時，應事先通知農業銀行，并征得農業銀行同意。

　　（一）營業執照及公司章程、合同變更；

　　（二）擔保能力發生較大變化；

　　（三）經營方式有較大變動；

　　（四）貸款項目開發方案、資金使用計劃有較大調整；

　　（五）影響農業銀行債權的其他重要變動。

　　第二十六條　貸款的收回。在項目形成銷（預）售資金（租金）等收入后，經營行應相應收回項目貸款。以土地及在建工程設定抵押權的，應防止重復抵押，保證項目貸款抵押率不高于50％。

　　第二十七條　項目貸款的檔案管理。經營行應以借款人為單位建立和保存完整的貸款檔案，貸款檔案保管期為貸款償還后3年。貸款檔案的內容應包括：

　　（一）第九條中提到的企業提供的原始資料；

　　（二）農業銀行內部的調查、審查、評估、審批批復、借款合同、借據、放款通知書、保證合同、抵（質）押合同、協議及其附件；

　　（三）貸款檢查報告，企業還款記錄、貸款到期通知書、催收逾期貸款通知書及回執，上級行有關本項目貸款的文件；

　　（四）與貸款有關的重大問題調查報告及處理意見，企業信用等級評定資料，項目總結報告和貸后評價資料；

　　（五）經營行認為需要存檔的其他資料。

　　第七章　附則

　　第二十八條　本辦法由總行負責制定、解釋和修訂。

　　第二十九條　本辦法自印發之日起施行。