因《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》與物權(quán)法中有關(guān)規(guī)定相矛盾,廣東省深圳市房地產(chǎn)登記中心處于不具備法定職責(zé)的尷尬境地,大量業(yè)主的房產(chǎn)證被指無(wú)效。近日,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例(修正案草案)》提請(qǐng)深圳市人大常委會(huì)審議,擬確認(rèn)深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心為法定登記機(jī)構(gòu)。

　　據(jù)深圳市政府提請(qǐng)市人大常委會(huì)審議的修法說(shuō)明透露,以深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心名義核發(fā)的房產(chǎn)證有62萬(wàn)余本,且目前尚在繼續(xù)發(fā)證。據(jù)介紹,這62萬(wàn)余本由深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心核發(fā)的房產(chǎn)證,與條例規(guī)定的登記主體不符,存在主體上的瑕疵,為避免登記行為不必要的反復(fù)和權(quán)屬長(zhǎng)期處于不確定狀態(tài),急需對(duì)這一登記行為進(jìn)行補(bǔ)正。

　　房產(chǎn)證無(wú)效引發(fā)諸多訴訟

　　條例規(guī)定,登記機(jī)關(guān)即登記主體為市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)。2007年施行的物權(quán)法規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。自2009年起,深圳市編辦明確“房地產(chǎn)權(quán)登記中心(深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)下屬事業(yè)單位)統(tǒng)一集中負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)權(quán)登記工作”。盡管該登記中心受深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)委托核發(fā)房產(chǎn)證,但卻沒(méi)有法律上的依據(jù),在法律上是無(wú)效的。

　　2011年8月,深圳市龍崗中心城19區(qū)華業(yè)玫瑰郡的3位業(yè)主,將深圳市規(guī)劃和國(guó)土委及房地產(chǎn)權(quán)登記中心告上法庭,要求撤銷(xiāo)現(xiàn)有房產(chǎn)證并重新核發(fā)房產(chǎn)證。業(yè)主們認(rèn)為,事業(yè)單位不是行政機(jī)構(gòu),雖然可以接受規(guī)劃國(guó)土部門(mén)委托從事登記管理工作,但應(yīng)以規(guī)劃國(guó)土部門(mén)名義進(jìn)行,由規(guī)劃國(guó)土部門(mén)對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。

　　針對(duì)質(zhì)疑,深圳市規(guī)劃和國(guó)土委曾回應(yīng)稱(chēng),登記中心隸屬規(guī)劃國(guó)土委,主要職責(zé)來(lái)源于黨政機(jī)關(guān)的編制文件,其作出的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記行為是有關(guān)編制文件賦予的職責(zé),因此其核發(fā)的房產(chǎn)證符合法定程序,是合法有效的行為。規(guī)劃國(guó)土委可以對(duì)這些房產(chǎn)證的效力予以確認(rèn),并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果。

　　深圳市政府法制辦主任王璞表示,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》于1993年7月1日起施行,但2007年物權(quán)法施行,導(dǎo)致實(shí)際操作上一定程度的脫節(jié),產(chǎn)生了大量以登記難、登記主體及責(zé)任為焦點(diǎn)的行政訴訟、信訪(fǎng),危及房地產(chǎn)登記公示的公信力,對(duì)交易秩序帶來(lái)負(fù)面影響。

　　擬確認(rèn)房產(chǎn)法定登記機(jī)構(gòu)

　　條例修正案草案擬規(guī)定深圳市房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)特區(qū)房地產(chǎn)登記工作進(jìn)行指導(dǎo),監(jiān)督深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心履行職責(zé),深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)集中統(tǒng)一辦理特區(qū)房地產(chǎn)登記,這意味著登記中心被授權(quán)作為法定登記機(jī)構(gòu)。

　　除授權(quán)外,修正案草案還對(duì)之前深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心已核發(fā)的房產(chǎn)證的效力予以追認(rèn),這也意味著62萬(wàn)余本房產(chǎn)證與更早前國(guó)土部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證,具有同等法律效力。

　　深圳律師謝蘭軍認(rèn)為,此次提請(qǐng)審議的修正案草案體現(xiàn)了深圳市有關(guān)部門(mén)站在群眾的角度與時(shí)俱進(jìn),能夠根據(jù)現(xiàn)實(shí)中存在的法律滯后性問(wèn)題作出改進(jìn)。另一方面,深圳市編辦在2009年關(guān)于登記主體的規(guī)定屬內(nèi)部文件,并不具備法律效力,政府部門(mén)在履行職責(zé)的同時(shí)也要依法行政,從而保障政府的公信力以及市場(chǎng)交易的有序進(jìn)行。

　　立法解決“辦證難”問(wèn)題

　　根據(jù)現(xiàn)行條例規(guī)定,建筑物所有權(quán)初始登記資料共七項(xiàng),但有的材料已與現(xiàn)行立法規(guī)定不一致,如“竣工驗(yàn)收證”已變?yōu)椤翱⒐を?yàn)收合格證明(備案)”;有的實(shí)際與房地產(chǎn)登記無(wú)關(guān),如“建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖”等。

　　這些問(wèn)題的存在,往往導(dǎo)致“辦證難”,不利于房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)和交易秩序的維護(hù)。此次修改將規(guī)范相關(guān)表述,剔除與登記無(wú)關(guān)的建筑許可證、施工許可證、建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖等四件無(wú)關(guān)材料,提高登記效率,減少辦證遲延引發(fā)的糾紛。

　　而針對(duì)深圳市民反映的“程序繁多,效率低下”的辦證難題,修正案草案擬簡(jiǎn)化相關(guān)環(huán)節(jié)。如房地產(chǎn)證遺失補(bǔ)發(fā)的,除由當(dāng)事人在指定報(bào)紙上刊登遺失聲明(200元左右)外,還須由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告,公告期六個(gè)月,公告費(fèi)昂貴(3000元),費(fèi)時(shí)耗財(cái)。修正案草案刪去了“補(bǔ)發(fā)公告”環(huán)節(jié),以簡(jiǎn)化程序、提高效率,同時(shí)減少當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　此外,房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤可能造成巨大損失,帶來(lái)巨大賠償責(zé)任。修正案草案明確了登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)責(zé)任,要求登記機(jī)構(gòu)建立登記賠償資金或向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保責(zé)任險(xiǎn),具體辦法由深圳市房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同市財(cái)政等部門(mén)另行制定。