[提要] 物業(yè)服務差、業(yè)主拒繳費已成“惡性循環(huán)”，明年江蘇將重新立法修改物管條例

　　江蘇省省十一屆人大常委會24次會議昨天聽取了省政府關(guān)于全省物業(yè)管理情況的報告。到去年底，全省實施物業(yè)管理的住宅比2001年增長了4.2倍，但仍有55%的城鎮(zhèn)住房處于“無物管”狀態(tài)。針對各地暴露出的問題，明年我省擬對物業(yè)管理條例進行重新修訂，希望通過立法破解現(xiàn)實中的諸多矛盾。

　　難 題

　　1、政府不扶持

　　物業(yè)服務企業(yè)本就是微利行業(yè)，應當享受服務業(yè)優(yōu)惠政策，可是不少地方政府并沒有針對物業(yè)服務企業(yè)制定具體的稅收優(yōu)惠、就業(yè)補貼、收費減免等扶持政策。

　　2、物業(yè)服務費標準低

　　有的地方物業(yè)服務費每月每平方米才一兩毛錢，企業(yè)難以正常運轉(zhuǎn)。

　　3、老小區(qū)物管難

　　老小區(qū)面臨著困難群體多、無物業(yè)服務用房、資金不足等多重困難。以拆遷安置房和經(jīng)濟適用房為主的南京景明佳園和春江新城等住宅小區(qū)，都是靠雨花臺區(qū)政府每年給予財政補貼，才維持正常的物業(yè)管理的。

　　4、服務差、收費難“惡性循環(huán)”

　　一些業(yè)主找理由不交物業(yè)費，一些小區(qū)物業(yè)費收繳率只有30%—40%，影響了物業(yè)服務水平的提高。但另一方面，一些物業(yè)服務企業(yè)，對服務人員中的農(nóng)民工和臨時性雇傭人員缺乏正規(guī)培訓，服務意識不強，這就導致了服務越差、收費越難的“惡性循環(huán)”。

　　5、開發(fā)商與物管“扯皮”

　　最突出的問題是當初開發(fā)商配備的車位嚴重不足，導致“停車難”，從而引發(fā)小區(qū)物業(yè)管理中的諸多矛盾。

　　6、業(yè)主委員會形同虛設(shè)

　　業(yè)主委員會普遍存在組建難、履職難、換屆難、交接難等問題，這也與一些業(yè)主不積極，對小區(qū)自治管理漠不關(guān)心有關(guān)。

　　7、住宅專項維修資金使用難

　　物權(quán)法規(guī)定，籌集和使用住宅專項維修資金，應經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。但在實際操作中，這兩個2/3很難達到，比如房屋頂層滲漏，頂層以外的業(yè)主不配合，就不能提取專用資金。去年全省共支出了住宅專項維修資金2.66億元，僅占全額的1%都不到。

　　對策

　　保障房物業(yè)費應適當減免

　　在對南京、常州、南通等地進行調(diào)研的基礎(chǔ)上，省人大常委會相關(guān)委員會提出，新建中的中高檔住宅區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)基本實現(xiàn)了市場化運作，現(xiàn)在矛盾最突出的是舊住宅區(qū)和保障房的物業(yè)管理工作。在這一點上，南通市對新建保障房住宅區(qū)，暫不推行市場化管理，前期物業(yè)服務由街道組織，并建設(shè)1%的經(jīng)營性用房，彌補物業(yè)費收入不足，這些做法值得借鑒。調(diào)研報告建議，對保障房的物業(yè)管理和共用設(shè)施設(shè)備維護費用，政府財政應當照顧到困難群眾的實際史，在物業(yè)費上給予減免或者適當補貼。

　　可確立物管聯(lián)席會議制度

　　住宅樓下開餐館帶來油煙擾民、租戶開公司危及鄰居安全……越來越多的小區(qū)內(nèi)矛盾早已超越物管企業(yè)的“權(quán)限”。省人大建議，將政府公共服務向住宅區(qū)延伸，推動公安、城管、工商、環(huán)保等部門進社區(qū)執(zhí)法，實行多個部門“物業(yè)管理聯(lián)席會議制度”，及時解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的疑難問題。

　　服務指導價擬隨物價漲

　　省政府關(guān)于物業(yè)管理情況的報告中還提出了規(guī)范物業(yè)服務收費的問題，“物業(yè)企業(yè)勞動用工成本普遍上升30%以上，但物業(yè)服務收費標準沒有形成正常的調(diào)價機制，”報告認為，這是導致物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展后勁不足的重要原因。為此，我省提出，要建立物業(yè)服務收費標準與勞動力成本、物價指數(shù)同步的聯(lián)動機制，促進物業(yè)服務“質(zhì)價相符”。

　　立法為維修基金開“綠色通道”#p#分頁標題#e#

　　關(guān)于明年計劃中的條例修訂，省人大常委會相關(guān)委員會還提出了解決住宅專項維修資金使用難的問題，建議制定在特殊情況下動用住宅專項維修資金的辦法，為電梯、消防等涉及公共安全的設(shè)施維護維修開辟“綠色通道”。

　　交房前先查物業(yè)設(shè)施

　　不少物業(yè)糾紛都是由于開發(fā)商與物業(yè)服務這兩個環(huán)節(jié)沒有對接好，比如分期建設(shè)的住宅項目，開發(fā)商將應按期建設(shè)的配套設(shè)施放在后期建設(shè)，給物業(yè)進駐帶來困難。省人大常委會相關(guān)委員會建議，在制定扶持物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的具體政策時，應明確物業(yè)交付條件和驗收流程，將物業(yè)查驗作為商品房交付的重要程序，督促開發(fā)企業(yè)嚴格履行責任，不要房子賣完就走人，把矛盾全轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上去。