繼國土資源部清查囤地之后，商品房預(yù)售監(jiān)管新措施被提上日程，意味新措施一旦實施，將近四成房地產(chǎn)開發(fā)資金自由度受限，開發(fā)商在資金調(diào)配方面壓力倍增。

　　西安預(yù)售監(jiān)管有望實施

　　近期，西安市住房保障和房屋管理局有關(guān)人士向記者透露，西安市正在醞釀啟動和推行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，以防止開發(fā)商挪用購房款，導(dǎo)致買房者無法收房。這是繼北京最近傳出正在研究出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法消息之后，又一個確認將出臺房屋預(yù)售資金監(jiān)管制度的城市。在此之前，已有天津和石家莊先后在去年和今年率先實施了類似的監(jiān)管辦法。

　　“目前西安當?shù)氐纳唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管辦法正在調(diào)研階段，和各部門包括銀行方面已經(jīng)開過研討會，文件已經(jīng)成型，還未上交西安市政府。”西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士告訴記者，依照目前的文本，西安市將對開發(fā)商的預(yù)銷售房款存入銀行指定賬戶，并由西安市住房保障和房屋管理局全程監(jiān)管開發(fā)商預(yù)售資金使用情況。“監(jiān)管辦法的制定確有其事，但出臺具體政策目前還不得而知，還沒有具體的時間表。”

　　新措施使開發(fā)商壓力倍增

　　一些網(wǎng)站對房地產(chǎn)開發(fā)資金來源監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年預(yù)售款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重達四成。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，預(yù)售款構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。若實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，加入的第三方管理將使開發(fā)商的資金自由度受到限制。

　　“如果西安實施該舉措，首先給開發(fā)企業(yè)戴上‘籠頭’，以往因挪用、抽逃建設(shè)資金導(dǎo)致的推遲交房、爛尾等不良現(xiàn)象將得到遏制。”陜西建祥物業(yè)公司總經(jīng)理李連源認為，商品房預(yù)售監(jiān)管同時也給消費者裝上“保險鎖”、“放心鎖”，使房地產(chǎn)買賣市場的買賣關(guān)系逐漸走向和諧。

　　“從某種角度來說，預(yù)售監(jiān)管措施如果嚴格執(zhí)行，將有利于開發(fā)商資金的專項監(jiān)管。”陜西至正律師事務(wù)所耿輝說，此項措施將預(yù)售款做到專款專用，保證房屋開發(fā)質(zhì)量和速度，也可以有效預(yù)防部分開發(fā)商“攜款逃跑”的事情發(fā)生。

　　也有開發(fā)商在接受采訪時透露，圈內(nèi)目前并未對此太恐慌，因為第三方監(jiān)管這種說法由來已久，大家或多或少都有點心理準備，“還不致于構(gòu)成太大困難，只是程序較之前麻煩了一些。”

　　監(jiān)管辦法有利于降低銀行風(fēng)險

　　其實，自“新國十條”等樓市調(diào)控政策出臺以來，不只是開發(fā)商承受壓力，各銀行也是壓力大增，信貸政策一度從嚴。欲實施的商品房預(yù)售監(jiān)管措施雖然對開發(fā)商資金流動會產(chǎn)生影響，但從長遠來看，預(yù)售資金的監(jiān)管，對銀行的信貸資金也起到一定保護。

　　“銀行監(jiān)管對開發(fā)商行為有更好的規(guī)范，銀行本身可以控制信貸風(fēng)險。”中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行研究中心主任郭田勇表示，售房款除了有部分開發(fā)商會拿去囤地外，也有一些預(yù)售款存在水分，甚至有些房托會再買一套房來炒房價，開發(fā)商隨后會把錢退回。而商品房預(yù)售監(jiān)管措施的實施，對遏制房地產(chǎn)市場混亂行為、擠壓房產(chǎn)泡沫會有幫助，有利于銀行自身資金安全。

　　“在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，通過銀行貸款進行開發(fā)已是常態(tài)，所以銀行風(fēng)險很大。”陜西建祥物業(yè)公司總經(jīng)理李連源說，通過資金監(jiān)管、按施工進度申請款項，加強了專款專用，規(guī)避了開發(fā)企業(yè)套現(xiàn)現(xiàn)象，使資金的調(diào)配、利用更趨合理，也可降低銀行信貸風(fēng)險。

　　鏈接：商品房預(yù)售款，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房出售給購房人，承購人按照商品房買賣合同約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購房款(包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款)。