?? 新華網河南頻道8月29日訊? 大河網—河南商報報道：中方園業主被打、小區停水停電催交物業費、居民垃圾堵門抗議物業公司……提起因為物業發生的糾紛，鄭州還真不少。

??? 為此，鄭州市制定《鄭州市物業管理條例》。

??? 與鄭州以往的條例出臺不同，起草物業條例，鄭州市第一次嘗試了“民間立法”。去年６月５日，鄭州市人大常委會通過“立法公開招標”，委托河南文豐律師事務所負責起草工作，這是鄭州市第一次由社會力量承擔這項工作。

??? 昨日，鄭州市第十二屆人大常委會第三十次會議開幕。由市政府起草的《鄭州市物業管理條例（草案）》（以下簡稱“草案”）和由律師事務所起草的《鄭州市物業管理條例（代擬稿）》（以下簡稱“代擬稿”），同時印發給常委會組成人員。

??? 草案、代擬稿不少問題達成了共識，在個別條款上也各有亮點。

??? 今天下午，常委會小組會議將對草案、代擬稿進行審議。之后，鄭州市人大法制委、法制室將對兩個版本進行對照研究，綜合提出法規草案的第二次審議稿。

??? 【物業選擇】

??? 案例

??? 物業服務不到位，業主難罷免

??? 今年７月５日，鄭州市某小區物業公司停止清運小區垃圾，原因是有七成業主拒交物業費。

??? 此后的１３天時間，該小區到處都是垃圾，臭氣熏天。之后，業主也沒有“虧待”物業公司，將一堆垃圾倒在了該公司辦公室門口。

??? 業主稱，他們不交物業費，是因為對物業公司不認可，希望罷免物業公司，但是一直沒能如愿。

??? 代擬稿業主可要求更換物業

??? 代擬稿中明確，建設單位招標確認前期物業公司，前期物業服務合同一般不得超過２年。

??? 期限屆滿，業主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續約，或者已入住業主５０％以上對原物業服務企業的服務不滿意的，建設單位應當重新選聘物業服務企業。

??? 前期物業服務合同履行期間，經半數以上業主同意，可以更換物業服務企業。

??? 已入住業主達到３０％以上不足５０％的，經已入住業主２／３以上要求，建設單位應當要求物業服務企業限期改正服務或降低收費標準。在３個月內，符合以上條件的業主再次要求解聘的，建設單位應當重新選聘新的物業服務企業。

??? 業主委員會成立后，由業主表決選擇合適的物業公司，也可以自行管理物業。

??? 【物業交接】

??? 案例

??? 物業被罷免，卻賴著不走

??? ２００５年８月１０日，經三路北段的明鴻新城業主委員會罷免了老“管家”河南德億物業管理有限公司，同時以招標形式確定了新“管家”鄭州大宇物業管理有限公司。

??? 而當新“管家”入駐時，老“管家”拒絕交接，其保安人員堅守門崗，毫不相讓。在小區門口出現了罕見一景：身穿迷彩服和藍色工裝的兩家物業公司的保安并排而立。

??? 無獨有偶，去年１２月１日，類似的事情也在中方園東區上演。河南東海物業公司的２０名員工進駐該小區，但是老“管家”卻以合同沒到期為由不走。

??? 共識老物業拒不退出要挨罰

??? 草稿規定，原物業管理企業不得以業主欠交物業服務費或其他相關費用等為理由，拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業管理企業，不得強行接管。否則，違規企業可能將面臨１萬元以上３萬元以下罰款。 #p#分頁標題#e#

??? 代擬稿也規定，建設單位及物業服務企業不履行移交義務或退出物業管理區域義務的，由縣級以上房地產管理部門責令限期整改。拒不改正的，處１萬元以上５萬元以下的罰款，并向全體業主支付１萬元以上１０萬元以下的補償金。

??? 不過，草稿、代擬稿也規定，物業管理企業決定提前解除物業服務合同的，應當告知業主委員會，并提前兩個月在物業管理區域內公告全體業主，否則也將面臨重罰。

??? 【收費】

??? 案例

??? 停電催交物業費

??? 前不久，鄭州市農業路某小區３號樓整體停電，這電是小區物業公司停的，原因是有３戶業主沒有按時交納物業費。

??? 僅僅因為幾家業主不交物業費，就把整棟樓的電或水給停了，這樣的事情屢見不鮮。現實中，這種催交物業費的方式，幾乎成了一些物業公司的“殺手锏”，且屢試不爽，盡管業主聲討不絕，但也無可奈何。

??? 欠費處罰

??? 提起訴訟ｐｋ加收滯納金

??? 草案要求，業主逾期不交納物業費的，業主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協議申請仲裁。

??? 代擬稿則規定，不按時交納物業服務費或者其他違反物業服務合同的，經催告不予改正的，物業服務企業可以按日加收萬分之五的滯納金或者按照合同約定收取違約金。

??? 代收費

??? 不能停水停電催交費

??? 代擬稿中明確，物業服務企業不得采取停水、停電等方式強行收取費用。

??? 同時，草案、代擬稿達成共識：水、電、氣、暖、郵政、通信、有線電視等公用企事業單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止提供服務。

??? 草案規定，新建住宅小區的水、電、氣、暖等設施應當按照分戶計量的要求進行設計和施工。各單位也應當向最終用戶收取有關費用。

??? 【公共區域管理】

??? 案例

??? 綠地變住宅

??? 今年８月２１日，鄭州“護綠第一案”一審宣判，鄭州市政府為開發商頒發的土地使用證被撤銷，這標志著燕鳳小區２７２戶業主最終通過法律途徑完成了“護綠”的重任。

??? 此前，開發商取得了土地使用證，準備在燕鳳小區內的一片綠地上建設住宅樓，遭到小區業主的一致反對。為了維護這片綠地，業主聯合起來成立了護綠隊，派人每天輪流看守這塊綠地。

??? 像燕鳳小區這樣被開發商改變規劃侵占綠地的事情，在鄭州絕非偶然。

??? 從２００５年３月以來，僅鄭州市政協委員蔡愛芬收集的案例就有１０余起。河南省國有資產監督管理委員會監事祁慶元兩年里就收集到３０多起關于開發商侵占綠地的個案。

??? 草案

??? 公共區域，合同約定產權歸屬

??? 草案要求，建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備、配套綠化（含綠地率和綠地面積）及商業、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示，并在物業買賣合同中依法約定產權歸屬。雙方未約定的，歸全體業主所有。

??? 草案還確定了共用部位只登記不發證的原則，也就是說建設單位申請房屋所有權初始登記時，由房地產登記機構對共用部位予以記載，但不頒發權屬證書。這樣規定，就是為了防止建設單位、物業管理企業將共用部位擅自處分。 #p#分頁標題#e#

??? 代擬稿

??? 公共設施變用途，得經業主表決

??? 將住宅改變為餐飲、娛樂等經營性用房的，應當經有利害關系的全體業主同意。

??? 物業管理區域內規劃建設的公共建筑、共用設施及教育、文化、體育等配套設施，若要改變用途，必須經全體業主所持投票權２／３以上通過，并依法辦理有關手續。

??? 利用公共財產進行經營活動，或者其他有償使用的，所得收益歸全體業主所有。物業服務企業或者建設單位代業主簽訂或履行有償使用合同的，可以收取約定的報酬。

??? 擅自使用或處分公共財產、場地，或者擅自改變其用途的，除予以行政處罰外，全部收益歸全體業主所有。實際收益低于正常商業交易價格的，按照正常商業交易價格補足。

??? 物業服務企業要定期公示利用公共財產經營或者有償使用的收支清單，以及物業服務費用的收支狀況，并接受業主查閱。

??? 共識

??? 停車位可約定收費

??? 物業管理區域內的機動車停車場（庫、位），應當優先滿足本物業管理區域內的業主和物業使用人的需要。

??? 代擬稿規定，業主共有的機動車停車場（庫、位），經過業主大會同意方可向業主收取合理費用，業主大會成立前不得向業主收取費用。

??? 草案則要求，收取的車位占用費扣除經營管理成本后，為業主所得收益，應當主要用于補充專項維修資金。

??? 【亮點】

??? 代擬稿

??? 物業指定裝修單位，業主可以說不

??? 周先生家住鄭州市秦嶺路，前不久，他準備對新房進行裝修，選定了一家防盜網安裝公司。

??? 一天，工人正在周先生家窗戶上量尺寸時，被保安喝止。保安說，小區所有業主的裝修活，都被幾家公司買斷了，周先生只能在物業公司指定的裝修商中選一家安裝防盜網。當然，這些公司在進駐小區前，都要交納一筆不菲的“進門費”。

??? 盡管滿肚子不滿，但周先生只有屈從的份兒。

??? 對這種情況，代擬稿有規定，物業服務企業不得為業主或物業使用人指定商品或者服務，不得限制業主或者物業使用人選定的經營者進入物業管理區內提供商品或服務。

??? 共識

??? 籌備首次業主大會，建設單位出錢

??? 草案、代擬稿均認為，一個物業管理區域內，已交付業主的房屋建筑面積在５０％以上的，應當成立業主大會。

??? 符合條件的區域，建設單位應在規定期限內向縣（市）、區房地產管理部門要求召開首次業主大會。建設單位沒有及時要求的，半數以上業主可以聯名提交成立業主大會的書面報告。

??? 草案規定，建設單位提出申請的，業主大會籌備組工作經費由建設單位承擔。業主聯名提交申請的，經費由全體業主承擔，建設單位可先行墊付。

??? 而代擬稿中也提出，首次業主大會的費用由建設單位承擔。建設單位應當在物業預售（銷售）前向縣（市）、區房地產管理部門預交費用。

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