第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于宅基地使用權(quán)的變更登記和注銷登記的規(guī)定。

　　●立法背景

　　目前關(guān)于宅基地使用權(quán)變更登記與注銷登記的規(guī)定，主要見(jiàn)于土地登記規(guī)則中。土地登記規(guī)則第37條規(guī)定：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書(shū)等申請(qǐng)變更登記：(一)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；(二)因買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的；房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請(qǐng)變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)。”第39條規(guī)定：“因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權(quán)、所有權(quán)變更的，交換、調(diào)整土地的各方應(yīng)當(dāng)在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準(zhǔn)文件后三十日內(nèi)，持協(xié)議、批準(zhǔn)文件和原土地證書(shū)共同申請(qǐng)變更登記。”第56條規(guī)定：“因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地使用者或者土地所有者應(yīng)當(dāng)持原土地證書(shū)及有關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記。”第58條規(guī)定：“土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者未按照本規(guī)則規(guī)定申請(qǐng)注銷登記的，土地管理部門(mén)可以依照規(guī)定直接辦理注銷土地登記，注銷土地證書(shū)。”

　　宅基地使用權(quán)是一種重要的用益物權(quán)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展上看，對(duì)宅基地使用權(quán)的設(shè)立、變更和消滅進(jìn)行登記，既有利于加強(qiáng)土地管理，又有利于確認(rèn)物權(quán)，減少爭(zhēng)端。目前有些地方的宅基地使用權(quán)的登記制度不夠完善，有的宅基地還沒(méi)有登記。這一現(xiàn)狀盡管還沒(méi)有引發(fā)大的矛盾和糾紛，然而在宅基地使用權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)就有可能對(duì)受讓宅基地的人帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。本條考慮到我國(guó)廣大農(nóng)村的實(shí)際情況以及登記制度的現(xiàn)狀，雖然沒(méi)有明確要求所有宅基地使用權(quán)一旦發(fā)生變更一律登記，但是對(duì)于已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，則明確規(guī)定了應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更或者注銷登記。本條的規(guī)定符合物權(quán)發(fā)展的方向，有利于從實(shí)際出發(fā)，未雨綢繆，防患于未然。

　　●條文解讀

　　本條主要包括三個(gè)層次：1．宅基地使用權(quán)已經(jīng)登記是辦理變更登記或者注銷登記的前提；2．宅基地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或者消滅，是辦理變更登記或者注銷登記的事由；3．在宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律事實(shí)發(fā)生后，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。物權(quán)法第153條對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓作了與其他法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的銜接性規(guī)定，已經(jīng)為未來(lái)宅基地使用權(quán)制度的發(fā)展完善留下了空間。本條對(duì)宅基地使用權(quán)變更登記和注銷登記的規(guī)定，將隨著我國(guó)的土地使用制度和宅基地使用權(quán)制度的發(fā)展完善，逐漸發(fā)揮其應(yīng)有作用。

　　●相關(guān)規(guī)定

　　《土地登記規(guī)則》第37條、第39條、第56條、第58條。