<入庫時(shí)間>=市、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局（不發(fā)寧波），省地方稅務(wù)局直屬一分局、直屬二分局、稽查局，省國家稅務(wù)局直屬分局、稽查局：

　　現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號，以下簡稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我省實(shí)際，作出如下補(bǔ)充規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。

　　一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入與預(yù)售收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)問題。

　　對《通知》第一條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入與第二條開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入兩者之間如何界定，除另有規(guī)定外，一般應(yīng)以是否開具銷售發(fā)票為準(zhǔn)。對開發(fā)產(chǎn)品已交付并開具銷售發(fā)票的，應(yīng)作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行所得稅處理，否則按開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入進(jìn)行所得稅處理。

　　二、關(guān)于待售開發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)租賃與經(jīng)營性租賃或融資性租賃的認(rèn)定問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租賃待售開發(fā)產(chǎn)品，其租賃方式的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即租賃是屬于臨時(shí)租賃還是經(jīng)營性租賃或融資性租賃，按企業(yè)是否將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)并作為“固定資產(chǎn)”入賬為前提。對企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)并入帳后的租賃行為，應(yīng)認(rèn)定為經(jīng)營性租賃或融資性租賃，不符合上述條件的，按臨時(shí)租賃對待。租賃方式認(rèn)定后的所得稅處理，按《通知》第一條第（五）款規(guī)定執(zhí)行。

　　三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)時(shí)間的執(zhí)行口徑及應(yīng)納稅所得額的計(jì)算問題。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)間。納稅人采取預(yù)售方式（包括預(yù)收定金）銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)期。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的計(jì)算：

　　企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額＝收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額＋本期新增預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額－已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額。

　　本期新增預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝本期新增預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率。

　　已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝以前期預(yù)售轉(zhuǎn)為本期銷售對應(yīng)的預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率。

　　四、關(guān)于自建自用房產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)及所得稅政策問題。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不以營利為目的，自行開發(fā)建設(shè)并作為辦公等用房的房產(chǎn)，可不視為視同銷售行為，也不確認(rèn)其應(yīng)稅收入。上述自建自用房產(chǎn)的界定，以企業(yè)開發(fā)建設(shè)前的立項(xiàng)為準(zhǔn)。

　　五、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)扣除問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，上交給房屋主管部門或轉(zhuǎn)移支付給物業(yè)管理單位的已售開發(fā)產(chǎn)品共用部位、黃用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，允許稅前扣除。支付超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分或預(yù)提的維修基金，不得稅前扣除。

　　六、關(guān)于廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除。

　　1、原有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得開發(fā)產(chǎn)品銷售收入前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，比照《通知》第五條第（七）款規(guī)定執(zhí)行。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，按照《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)〔2000〕84號）的規(guī)定執(zhí)行。

　　3、上述作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前和除限額依據(jù)的銷售（營業(yè)）收入，不包括企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入。

　　七、關(guān)于預(yù)售收入確認(rèn)應(yīng)稅收入的執(zhí)行口徑問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其在2003年7月1日后取得的預(yù)售收入，應(yīng)按《通知》第二條的規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，且并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅此前發(fā)生的預(yù)售收入，暫不按上述規(guī)定確認(rèn)應(yīng)稅收入，待其按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　　八、關(guān)于《通知》和本補(bǔ)充規(guī)定執(zhí)行時(shí)間問題。

　　《通知》及本補(bǔ)充規(guī)定自2003年7月1日起執(zhí)行。以前規(guī)定與《通知》及本補(bǔ)充規(guī)定不符的，一律以《通知》及本補(bǔ)充規(guī)定為準(zhǔn)。

　　附件：

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知

　　2003年7月9日？國稅發(fā)〔2003〕83號

　　各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，局內(nèi)各單位：

　　為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題通知如下：

　　一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

　　（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

　　1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

　　（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

　　1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

　　預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

　　預(yù)售收入的利潤率不得低于15%（含15%），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。

　　預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題

　　（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

　　1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

　　2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

　　3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

　　4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

　　5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

　　（二）視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限

　　視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　（三）視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序

　　1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

　　2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

　　3.按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%（含15%），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

　　開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

　　下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：

　　（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程在本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：

　　可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積

　　銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。

　　1.屬于成本對象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象。

　　2.屬于成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)偅賹?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅渲校瑧?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠郑瑴?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

　　（三）借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。

　　（四）開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。

　　（五）土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。

　　（六）成本對象報(bào)廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。

　　（七）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

　　（八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

　　六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問題

　　本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。

　　本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行。