一、如何訂立合同條款

然而，如何簽訂對自己有利的《商品房買賣合同》卻是件令購房者頭疼的事情。因為，購房者雖然希望盡可能地維護自己的權益，卻不知到底該從哪下手；而開發商為了減少麻煩，卻會盡力利用自己的經驗與知識，把合同條款寫得對其有利。

那么，購房者該如何來訂立商品房買賣合同呢

商品房買賣合同按其內容，可分為雙方義務和違約責任兩大塊。對開發商而言，其主要義務包括：房屋面積、質量、配套設施、周邊環境、物業管理、交房期限、辦理產權登記期限等。本文就容易發生糾紛的幾方面條款作詳細說明：

面積條款：近期以來，由于相關法律法規和司法解釋的出臺，因面積總數而引起的糾紛已經有明確、規范的處理辦法，但因公攤面積增大、戶內面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內的情況又時有發生。為避免這一情況的發生，對于面積差異的處理，購房者最好就此在簽訂合同之前就與開發商明確協商好解決辦法，如：公攤面積超過多少比例，購房者將對超出部分不予付款；戶內面積縮小多少比例開發商要給予補償，如何補償等。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積的大小，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

周邊環境和配套設施條款：在簽訂合同時，盡可能將售樓廣告中或銷售過程中開發商口頭承諾的內容簽進合同，如開發商不配合，也一定要盡量爭取將自己看重的幾項內容，如樓下的綠地、車位、寬帶網入戶、游泳池、兒童樂園等特別給予書面約定；如果開發商不肯將其寫入條款時，就很可能不會提供這些內容。這時，消費者就應掂量一下，是否值得購買此房產了。

交房條件和期限條款：交房和辦理產權登記是開發商最重要的義務，而辦理產權登記的前提又是要開發商向購房者交付了符合約定的房產。因此，合同中就要明確開發商在交房時必須具備什么條件、何時交房、如果不能按時交付符合條件的房產，則應當按日承擔萬分之幾的違約金。在這方面的條款中，開發商最常用的方法是擴大不可抗力的含義。我國合同法規定的不可抗力是指：不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。但開發商常常在合同條款中擴大了不可抗力的范圍，例如有開發商約定：“不可抗力是指但不限于開發商不能預見的情況”，這相當于一種無限排除，對購房人顯失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延誤因由（如：不受甲方控制之情況如出入道路污物處理系統，水源電力供應系統及其他主要設備之問題引起的建筑受阻等其他原因）。”按此約定，如果承包商偷工減料被行政主管部門勒令停工也成為了開發商延期交房的理由了。所以，應當盡量明確按照法律的規定來約定不可抗力的范圍。

二、違約責任應當明確

合同開發商與購房者的違約承擔的責任應當是對等的。開發商往往利用其強勢地位或者購房者審查合同不嚴格訂立權利義務不對等的合同。因此，希望購房者在簽訂合同時，一定要注意開發商對自己違約時責任條款的內容，防止其逃避應有的責任。條款對雙方的權利義務作出約定之后，僅僅是完成了合同目的的一部分。因為訂立合同的目的在于防范可能發生的風險，并在違約行為發生后對違約方進行制裁，以保護守約方的合法利益。但如果合同未對違約方的違約責任做出明確、具體的約定，權利義務條款也就成為一句空話了。從這一意義上來說，約定合法有效的違約責任條款，就顯得比約定雙方義務的條款更為重要。那么，我們要如何約定違約責任條款呢