答商品房買賣合同糾紛的司法解釋 阮文良 ? 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》從6月1日開始施行，該司法解釋主要對商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷售廣告、房屋的交付使用、未及時辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出了明確的規(guī)定。其中，對房產(chǎn)商違反誠實(shí)信用原則、 損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。各方詢問這方面的問題比較多，現(xiàn)解答如下 問：你看了這個解釋之后，有什么看法？ 答：這個解釋的公布更加明確了房產(chǎn)商的責(zé)任，對于過去在司法界、理論界、司法審判中存在爭議的幾個問題有了明確的規(guī)定，因?yàn)樗痉ń忉屖菍σ酝痉▽徟袑?shí)踐的總結(jié)，因浙江省有個消法實(shí)施細(xì)則中關(guān)于商品房消費(fèi)的規(guī)定，所以就寧波來說有些已在使用，但是還是很多新的提法，對消費(fèi)者在保護(hù)自己權(quán)益中具有指導(dǎo)作用。 問：那能不能給我們具體的講講，以便讀者更好的了解和利用這一解釋？ 答：好的我先說二點(diǎn)： 一是確認(rèn)了銷售廣告的法律效力，第三條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這樣使通過宣傳廣告確定的如明確的容積率、綠地率、小區(qū)有何公建配套設(shè)施等等都可以視為合同的內(nèi)容，如寧波某房產(chǎn)公司開發(fā)一小區(qū)在報上廣告做了不少，同時還承諾了，結(jié)果完工后沒有了相關(guān)設(shè)施，結(jié)果法院判房產(chǎn)商賠償8000元。在這里如果房產(chǎn)商規(guī)劃已通過有了預(yù)售許可證，而在廣告中寫一行小字再后以完工為準(zhǔn)，從房地產(chǎn)相關(guān)法律法理來說，內(nèi)容也是明確的說明和允諾構(gòu)成要約。 二是對于無效合同的范圍進(jìn)一步縮少，有利于購房者。如第六條　當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。因?yàn)槭裁磿r候備案往往是掌在房產(chǎn)商手里的，房子漲價時如果以備案為有效，往往可以再賣出而第一個合同只是無效而已不利保護(hù)消費(fèi)者。 問：由于我國商品房大多還不是現(xiàn)房交易，開發(fā)商往往利用自己的優(yōu)勢違約，而賠償力度不大，購房者往往是勝了官司賠了錢，這方面有什么規(guī)定？ 答：這次規(guī)定加重了對房產(chǎn)商惡意違約的懲罰。如解釋第八條規(guī)定具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。解釋第九條規(guī)定出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。這里提出了無效的情況下可要求開發(fā)商賠償最高額為已付房款的一倍，這在商品房中還是首次規(guī)定。 問：房屋質(zhì)量問題是購房者最關(guān)心的問題，這次有沒有什么新的規(guī)定？ 答：在這個解釋第十三條里面，規(guī)定的也很清楚很明白：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。但這里對于嚴(yán)重影響正常使用我理解是：如頂樓漏水、墻面大面積漏水無法修復(fù)，被鑒定為危房等。所以在哪些為質(zhì)量問題影響正常使用有待進(jìn)一步明確。 問：對未及時辦理產(chǎn)權(quán)證有什么具體的違約責(zé)任？ 答：具體規(guī)定是這樣的：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。這個規(guī)定使購房者盡快取得房屋產(chǎn)權(quán)證，使購房者盡快取得所有權(quán)的法律上的權(quán)利，有效維護(hù)自己的合法權(quán)益。 問：對于房屋的交付是以什么為準(zhǔn)是否有何明確的規(guī)定？ 這次解釋中對房屋交付和登記的關(guān)系有了明確的說明，這不僅對房產(chǎn)商銷售的商品房有指導(dǎo)意義，我認(rèn)為在二手房買賣中也可應(yīng)用該條解釋精神，第十一條規(guī)定對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。同時明確了交付前后買賣雙方的風(fēng)險承擔(dān)。該條實(shí)際意義是“交鑰匙”或“辦理交接單”即視為房屋交付使用，也就是房屋轉(zhuǎn)移給買房者占有。但房屋的交付使用并不意味著法律上規(guī)定的房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，這實(shí)際上是買賣雙方當(dāng)事人可以對“房屋交付使用”（實(shí)物交付）內(nèi)容進(jìn)行特別約定，這在二手房買賣中很普通，如正常約定“款清交房”，而不是以登記的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為實(shí)物交付時點(diǎn)。這個規(guī)定明確了一個問題：即房屋作為不動產(chǎn)，交付（實(shí)物交付）不一定要以拿到產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)準(zhǔn)，登記是法律上的所有權(quán)權(quán)利，如雙方有約定對房屋的轉(zhuǎn)移占有的事實(shí)，就可以認(rèn)定為房屋已經(jīng)交付，由此產(chǎn)生的房屋房屋毀損、滅失的風(fēng)險由買方承擔(dān)。 問：對開發(fā)商違約，購房者相解除合同有什么條件？ 答：解釋中明確了解除權(quán)在守約方，但是有時間限制的，對以下情況可以行使解除權(quán)并可要求賠償損失：（1）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；（2）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；（3）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行；（4）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。這一規(guī)定充分保障了購房者的合同權(quán)益，對開發(fā)商也是一個有效的制約。如寧波某一房產(chǎn)公司在合同中約定延遲交付180日合同解除，結(jié)果延期交付超過了180日，而剛好前幾年寧波遇到房價上漲很大，開發(fā)商認(rèn)為合同有約定他可解除，只賠償損失即可。有了這個解釋更加明確解除權(quán)行使在守約方，解除合同時還可要求賠償損失。 問：現(xiàn)在購房往往是按揭的，那么當(dāng)合同被解除、撤銷、或確認(rèn)無效時對于按揭有何規(guī)定？ 答：解釋第二十三條至第二十七條詳細(xì)規(guī)定了在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以請求解除商品房擔(dān)保貸款的一系列相關(guān)問題，這里將按揭貸款統(tǒng)稱為擔(dān)保貸款。 問：解釋是否適用于6月1日以前發(fā)生的商品房買賣糾紛？ 答：這次解釋具有溯及力的，對于95年1月1日《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。已生效的判決書決定再審的不適用該解，《城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時的法律法規(guī)和司法解釋。 問：看來這個解釋是很有利于維護(hù)消費(fèi)者的合法利益，是這樣的嗎？ 答：是這樣，這個解釋出臺大大加重了開發(fā)商的責(zé)任，也有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，使不誠信的開發(fā)商的違法成本增大，且是既往要咎的，告誡開發(fā)商依法誠信經(jīng)營的重要性，當(dāng)然這個解釋在變更已通過的規(guī)劃方面沒有規(guī)定，而這方面糾紛是最多的，目前購房者是對沒有實(shí)施變更的可進(jìn)行行政訴訟，對已經(jīng)實(shí)施了可進(jìn)行民事賠償訴訟，所以在這方面還需盡快進(jìn)一步明確。 ?