裁判要旨

職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時，基于被繼承人而享有或派生的購房權(quán)利，也應納入遺產(chǎn)范圍。

案情

原告姚敢蓉與被告姚貴榮及第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮系姐妹關系。其父親姚名臘、母親王玉英生前均系湖北省輕工業(yè)機械廠（以下簡稱省輕機廠）職工。1980年，省輕機廠將坐落于武漢市武昌區(qū)團結(jié)路9號5單元房屋一套（建筑面積，以下簡稱訟爭房）分配給姚名臘、王玉英夫婦居住使用。姚貴榮結(jié)婚時因軍婚無房，故與其父母共同居住在訟爭房內(nèi)。，姚名臘去世。1997年12月，省輕機廠進行住房改革，將自管公有住房出售。王玉英于向省輕機廠繳納7544元購買所住房屋70%的產(chǎn)權(quán)。，王玉英去世。2001年8月，省輕機廠進行第二次房改，姚貴榮因住在訟爭房內(nèi)，且系省輕機廠職工，故向省輕機廠繳納4512.60元，購買其父母住房30%的產(chǎn)權(quán)。同年底，省輕機廠將訟爭房產(chǎn)權(quán)證發(fā)放給姚貴榮，該房權(quán)利人登記為姚貴榮。2003年，因姚貴榮另購房屋，原告姚敢蓉隨即要求姚貴榮騰退該房。為此，雙方為該房權(quán)屬發(fā)生爭議并訴至法院。

裁判

依照繼承法第十條、第十三條第三款的規(guī)定，一審法院判決如下：一、坐落于武昌區(qū)團結(jié)路9號舊5層樓5單元建筑面積的房屋的所有權(quán)，由原告姚敢蓉、第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮各享有，被告姚貴榮享有。二、原告姚敢蓉、第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮于本判決書生效之日起十日內(nèi)各向被告姚貴榮支付購房款451.26元。三、被告姚貴榮于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告姚敢蓉支付房租補償金1200元(租金按每月50元共計24個月計算)。四、駁回原告姚敢蓉的其他訴訟請求。一審宣判后，姚貴榮不服，以爭議房屋中的另30%產(chǎn)權(quán)份額不屬母親王玉英的遺產(chǎn)范圍，系自己購買應屬自己所有等為由，向武漢市中級人民法院提起上訴。武漢市中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

評析

本案中涉及的房改房系通過職工依政策規(guī)定繳納一定數(shù)額的資金而發(fā)生權(quán)屬性質(zhì)變更的房屋。即企業(yè)單位（指單位自管房）對職工的福利房享有100%的產(chǎn)權(quán)份額，企業(yè)單位與職工對福利房享有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額（職工通過繳納一定比例房款，對房屋產(chǎn)權(quán)占有60%或70%的份額，企業(yè)單位占40%或30%的份額），職工對所分配房屋享有100%的產(chǎn)權(quán)份額（職工通過再補交一定比例房款）。本案爭議的焦點在于第二次房改時購買的30%的產(chǎn)權(quán)是否屬于遺產(chǎn)范圍。

從本案情況分析看：

第一，房改房具有專屬性和財產(chǎn)性的法律特征。福利房具有福利性和專屬性，產(chǎn)生于我國計劃經(jīng)濟時期。隨著住房制度的改革，其財產(chǎn)性逐漸顯現(xiàn)。所謂專屬性，是指分得福利房的人須是所屬單位具備一定資格條件的職工，亦即特定性。所謂財產(chǎn)性，是指分得福利房的人因?qū)υ摲肯碛杏谰玫牧畠r承租權(quán)而間接（變相）享有的經(jīng)濟利益，亦即福利。因此，對福利房的承租權(quán)，具有專屬和財產(chǎn)的特定性，它有別于一般意義上的房屋承租權(quán)。本案訟爭房原系省輕機廠作為福利房分配給所屬職工姚、王夫婦承租使用。因此，姚、王夫婦生前對訟爭房享有特定的承租權(quán)。

第二，被繼承人享有對特定承租權(quán)所具有的專屬財產(chǎn)權(quán)利。本案中，第一次房改時，根據(jù)房改政策，被繼承人王玉英基于對訟爭房享有特定的承租權(quán)，而作為特定購房對象購得70%的產(chǎn)權(quán)份額。因此，第一次房改后，王玉英對訟爭房享有70%的產(chǎn)權(quán)份額，同時，對另30%的產(chǎn)權(quán)份額仍享有特定的承租權(quán)。王玉英死亡時，訟爭房尚未進行第二次房改。因此，繼承開始時，依據(jù)我國繼承法的規(guī)定，訟爭房的70%產(chǎn)權(quán)份額屬王玉英的遺產(chǎn)范圍。那么，剩下的30%的產(chǎn)權(quán)份額是否納入遺產(chǎn)范圍呢？從法律性質(zhì)看，王玉英生前對30%的產(chǎn)權(quán)份額享有特定的承租權(quán)，對福利房的這種特定承租權(quán)具有身份的專屬性和福利的財產(chǎn)性，這種特定承租權(quán)亦即具有專屬的財產(chǎn)權(quán)利。法律規(guī)定，遺產(chǎn)是以財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利為標的。因此，王玉英對30%的產(chǎn)權(quán)份額享有的專屬的財產(chǎn)權(quán)利亦應納入其遺產(chǎn)范圍考慮（因為該項專屬的財產(chǎn)權(quán)利基于福利性，抽象且不具體，并有待轉(zhuǎn)化，系特定過渡時期的產(chǎn)物，故稱納入遺產(chǎn)范圍考慮）。

第三，特定房改房的承租權(quán)納入遺產(chǎn)范圍的法律依據(jù)。對于房屋承租權(quán)，我國繼承法目前尚無明確規(guī)定可以繼承。傳統(tǒng)意義上，專屬于已故公民生前對公共財產(chǎn)的使用權(quán)，不得作為遺產(chǎn)繼承。但是特定的房改房與此不盡相同，它系我國房屋制度改革時出現(xiàn)的房屋性質(zhì)變更過程中的特定房屋。基于對該類房屋享有的特定承租權(quán)，可在一定條件下（房改時繳納一定比例的購房款）變更為所有權(quán)。因此，由于特定的承租權(quán)含有專屬的財產(chǎn)權(quán)利，特定的承租權(quán)人可期待通過房改（繳納一定比例購房款）取得房屋所有權(quán)。我國繼承法第二條第一款及第一款第（六）項規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利。由此可見，財產(chǎn)權(quán)利性是遺產(chǎn)可繼承性的關鍵。期待權(quán)是成立條件尚未完全具備，但將來可以或有可能完全具備的權(quán)利。這種權(quán)利雖然并未被權(quán)利主體所實際取得，但其將來可以或有可能取得。因此，取得他項權(quán)的期待權(quán)同樣具有可繼承性。故而，本案中，將特定承租權(quán)的財產(chǎn)權(quán)利，以及基于該權(quán)利所具有的期待權(quán)（即補交購房款的權(quán)利，從而取得房屋所有權(quán)）納入遺產(chǎn)范圍，是具有一定法律理論依據(jù)的。因此，在其他權(quán)利人未明確放棄該項權(quán)利的情況下，權(quán)利人之一的姚貴榮獨自行使該項派生的購房權(quán)利，顯然侵害了其他權(quán)利人的利益。其所交購房款應視為墊資，可由其他權(quán)利人按繼承該房的份額比例給付姚貴榮。