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寧波
律師審查國有土地使用權的轉讓
房地產法律業務律師審查國有土地使用權轉讓相關手續：
1．審查土地轉讓申請；
2．審查轉讓方與轉受讓方簽訂的土地使用權轉讓合同；
3．審查《國有土地使用權出讓合同》及繳納地價款、契稅等費用的單據；
4．審查《國有土地使用證》；
5．審查轉讓方關于項目的工程進度及投資情況的說明及相關證明文件；
6．審查關于轉讓房地產價值的評估報告；
7．審查轉讓方出具的無法院查封的證明以及房地部門出具的未預售、未設定抵押等他項權利的證明文件；
8．審查轉讓方和轉受讓方的法人資格證書或執照；
應著重審查當事人提供的證明材料是否屬實、有效；合同條款是否完備。
合同內容應包括：①當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名；②轉讓人取得土地使用權的依據與方式；③轉讓土地使用權的依據與方式；④被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物；⑤地上物及其他附著物是否轉讓的規定；⑥轉讓期限；⑦轉讓金數額及支付的幣種、方式、時間；⑧違約責任；⑨其他事項。
此外，還應審查合同規定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符；轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資、開發和利用土地；轉讓價格是否合理，是否符合有關規定；如果需要改變土地用途的，還應征得出讓方同意，即報經土地管理部門、城市規劃部門批準，并依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金。
最后還要審查被轉讓的土地使用權有無出租、抵押情況。在土地使用權租賃關系存續期間，出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人（依出售、交換、贈與、繼承方式），但這一行為不能消滅租賃權，承租人仍可對新的土地使用權權利人主張租賃權。同時，承租人還有優先購買權，即土地使用權權利人將土地使用權出售時，承租人具有在同等條件優先購買的權利。
我國法律還規定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建筑物、附著物隨之抵押。以國有土地使用權抵押，只能抵押土地使用權出讓合同規定的使用年限的余期使用權。如果轉讓方已將土地使用權抵押，則抵押權人具有優先權。
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