全國人大審議并高票通過的《物權(quán)法》將從今年10月1日開始實(shí)施，共5編19章247條，涉及公私財產(chǎn)平等保護(hù)、住宅建筑用地70年后自動續(xù)期、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等。這部萬眾矚目的法律對我們的生活將產(chǎn)生哪些重大影響？本文結(jié)合《物權(quán)法》條文，就老百性關(guān)心和關(guān)注的熱點(diǎn)問題進(jìn)行解讀，以期讀者有所收益。

一、什么是物權(quán)？

物權(quán)的概念以法律形式加以界定還是首次。《物權(quán)法》第二條第三款稱物權(quán)是指“權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。”《物權(quán)法》對物權(quán)的法律屬性規(guī)定了四項基本原則和制度：即一是物權(quán)法定原則:物權(quán)的種類及其內(nèi)容由本法和其他有關(guān)物權(quán)的法律規(guī)定；二是物權(quán)公示原則:公示就是對物權(quán)所有人對其所享有的物權(quán)信息公開表示；三是物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則:動產(chǎn)或不動產(chǎn)，既是物權(quán)的支配物，又是債權(quán)的標(biāo)的物，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；四是不動產(chǎn)的登記制度。通俗地講，大到房屋、車子，小到一針一線都屬于物權(quán)的范圍，受法律保護(hù)，他人不得非法破壞、哄搶、私分和截留。

二、不動產(chǎn)物權(quán)采取登記公示制度對老百姓會有什么好處？

此次出臺的《物權(quán)法》明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動產(chǎn)物權(quán)的合同效力。此外，簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

同時，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

有了嚴(yán)格的物權(quán)登記規(guī)定，開發(fā)商想要“一房多賣”基本沒戲，而購房者在產(chǎn)權(quán)登記的保護(hù)下，無疑將大大地避免私有財產(chǎn)受到侵害。而另一個細(xì)節(jié)就是，物權(quán)法中規(guī)定，不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。

三、70年后，老百姓的房子怎么辦？

建設(shè)用地使用權(quán)問題一直是購房者關(guān)注的話題，特別是近兩年關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何辦的討論日益熱烈。

按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限，住宅用地為70年，工業(yè)和綜合用地均為50年，商業(yè)用地則為40年；而對于到期后的各類型物業(yè)該怎么辦卻沒有規(guī)定。

作為“保護(hù)個人私有財產(chǎn)不受侵害”的一個重要體現(xiàn)，施行的物權(quán)法做出了明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。盡管物權(quán)法中并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和續(xù)期年限，以及如何續(xù)期等細(xì)節(jié)問題予以規(guī)定，但“自動續(xù)期”意味著自己擁有的房產(chǎn)不會在期滿后被收回，物權(quán)恒定、百姓才有恒心。

四、不動產(chǎn)（房屋）預(yù)告登記是怎么一回事？

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其它不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”

這一條規(guī)定的頒布明確了預(yù)告登記的效力，保障債權(quán)人的合法權(quán)益，可以大大遏制現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更多的利潤而“一房二賣”的情況。此前，購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款后，等待房產(chǎn)證下達(dá)。期間，有一些賣房人又把房子轉(zhuǎn)賣給了別人，并給別人辦出了房產(chǎn)證，結(jié)果就造成了多位購房者搶房，并和房產(chǎn)公司打起了連環(huán)官司。今后，購房者在和賣房人簽訂了買賣合同后，可以到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，在付完房款后，再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免“一女二嫁”“一房多賣”了。要注意的是，從可以辦理登記之日起3個月內(nèi)要登記，否則預(yù)告登記就失效了。

另外物權(quán)效力的消滅并不一定導(dǎo)致當(dāng)事人之間約定的合同效力，如出現(xiàn)合同當(dāng)事人一方違約，另一方仍可以以違約之訴向人民法院起訴，請求對方依法律規(guī)定或者雙方約定予以賠償。

五、集體經(jīng)濟(jì)組織成員或村民權(quán)益被侵害是否可以直接向人民法院起訴？

以往，集體經(jīng)濟(jì)組織成員對集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會以集體名義作出的決定，或者這些組織負(fù)責(zé)人作出的決定，認(rèn)為侵害自己合法權(quán)益的，只能通過信訪等行政途徑解決，而不能進(jìn)入司法程序，由于種種原因權(quán)利人的權(quán)利得不到及時有效的保護(hù)，久不決。《物權(quán)法》第六十三條第二款對權(quán)利人權(quán)利被侵害后的救濟(jì)途經(jīng)作出了明確規(guī)定：“集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”因此，這類人員以后權(quán)利被侵害后可以直接向人民法院提起訴訟。

六、城里人能否在農(nóng)村購買宅基地？

《物權(quán)法》出臺前，城里是否可以在農(nóng)村購買宅基地倍受社會關(guān)注的，物權(quán)法草案提出“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。這一草案條文遭到了代表們的一到反對。最終沒有被正式寫入物權(quán)法。主要原因一是“禁止規(guī)定”與物權(quán)法物盡其用的原則相違背，二是給縮小城鄉(xiāng)差別設(shè)置了法律障礙，既然農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工可以購買城市商品房，為什么城里人就不能在農(nóng)村購買宅基地使用權(quán)呢？三是我國存在不少商家到農(nóng)村建房子、辦企業(yè)，如果法律對此作出禁止性規(guī)定符合我國現(xiàn)狀，也不利于市經(jīng)濟(jì)機(jī)制的培育。因此，物權(quán)法對此未作明確的規(guī)定，以給法律的實(shí)施留有一定余地。

七、動產(chǎn)交易什么時候生效？

過去，我國民法通則對動產(chǎn)交易發(fā)生效力的時間沒有明確的規(guī)定，《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定“動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。”例如：甲與乙約定，甲將一頭牛賣給乙，當(dāng)即乙將牛牽回家，乙于第二天將款項支付給甲。不幸的是乙將牛牽回家的當(dāng)晚被雷擊死。按照物權(quán)法規(guī)定，這一損失只能由乙自己承擔(dān)。

八、拾金不昧?xí)兾秵幔?/span>

物權(quán)法第112條規(guī)定：“所有權(quán)人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。所有權(quán)人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請求保管遺失物等支出的費(fèi)用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。”該條文規(guī)定與我國傳統(tǒng)拾金不昧的道德觀念相抵觸，是此次人大審議物權(quán)法出現(xiàn)較大爭議之一；考慮到我國國情，物權(quán)法沒有承認(rèn)拾得人的報酬請求權(quán)。但是，對于拾得人在保管遺失物的過程中所支付的費(fèi)用，物權(quán)法本條明確規(guī)定，拾得人有權(quán)要求失主予以償還。這樣規(guī)定的理由在于：拾得人或者保管遺失物的機(jī)關(guān)對遺失物處于無因管理人的地位。依據(jù)無因管理法律關(guān)系，管理人有權(quán)要求本人償還其從事管理事務(wù)所支付的費(fèi)用以及賠償所遭受的損失。