全國人大審議并高票通過的《物權法》將從今年10月1日開始實施，共5編19章247條，涉及公私財產平等保護、住宅建筑用地70年后自動續期、不動產統一登記等。這部萬眾矚目的法律對我們的生活將產生哪些重大影響？本文結合《物權法》條文，就老百性關心和關注的熱點問題進行解讀，以期讀者有所收益。

一、什么是物權？

物權的概念以法律形式加以界定還是首次。《物權法》第二條第三款稱物權是指“權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”《物權法》對物權的法律屬性規定了四項基本原則和制度：即一是物權法定原則:物權的種類及其內容由本法和其他有關物權的法律規定；二是物權公示原則:公示就是對物權所有人對其所享有的物權信息公開表示；三是物權優先于債權的原則:動產或不動產，既是物權的支配物，又是債權的標的物，優先保護物權，法律另有規定的除外；四是不動產的登記制度。通俗地講，大到房屋、車子，小到一針一線都屬于物權的范圍，受法律保護，他人不得非法破壞、哄搶、私分和截留。

二、不動產物權采取登記公示制度對老百姓會有什么好處？

此次出臺的《物權法》明確規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。未辦理物權登記的，不影響當事人之間訂立的不動產物權的合同效力。此外，簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力。

同時，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。

有了嚴格的物權登記規定，開發商想要“一房多賣”基本沒戲，而購房者在產權登記的保護下，無疑將大大地避免私有財產受到侵害。而另一個細節就是，物權法中規定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準將由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

三、70年后，老百姓的房子怎么辦？

建設用地使用權問題一直是購房者關注的話題，特別是近兩年關于建設用地使用權到期后如何辦的討論日益熱烈。

按照我國現行法律的規定，建設用地使用權的最高期限，住宅用地為70年，工業和綜合用地均為50年，商業用地則為40年；而對于到期后的各類型物業該怎么辦卻沒有規定。

作為“保護個人私有財產不受侵害”的一個重要體現，施行的物權法做出了明確規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。盡管物權法中并沒有對續期的土地使用費支付標準和續期年限，以及如何續期等細節問題予以規定，但“自動續期”意味著自己擁有的房產不會在期滿后被收回，物權恒定、百姓才有恒心。

四、不動產（房屋）預告登記是怎么一回事？

《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其它不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記后，未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

這一條規定的頒布明確了預告登記的效力，保障債權人的合法權益，可以大大遏制現實生活中，房地產開發商為了獲得更多的利潤而“一房二賣”的情況。此前，購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款后，等待房產證下達。期間，有一些賣房人又把房子轉賣給了別人，并給別人辦出了房產證，結果就造成了多位購房者搶房，并和房產公司打起了連環官司。今后，購房者在和賣房人簽訂了買賣合同后，可以到房屋登記機構辦理預告登記，在付完房款后，再進行產權登記。這樣就可以避免“一女二嫁”“一房多賣”了。要注意的是，從可以辦理登記之日起3個月內要登記，否則預告登記就失效了。

另外物權效力的消滅并不一定導致當事人之間約定的合同效力，如出現合同當事人一方違約，另一方仍可以以違約之訴向人民法院起訴，請求對方依法律規定或者雙方約定予以賠償。

五、集體經濟組織成員或村民權益被侵害是否可以直接向人民法院起訴？

以往，集體經濟組織成員對集體經濟組織、村民委員會以集體名義作出的決定，或者這些組織負責人作出的決定，認為侵害自己合法權益的，只能通過信訪等行政途徑解決，而不能進入司法程序，由于種種原因權利人的權利得不到及時有效的保護，久不決。《物權法》第六十三條第二款對權利人權利被侵害后的救濟途經作出了明確規定：“集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”因此，這類人員以后權利被侵害后可以直接向人民法院提起訴訟。

六、城里人能否在農村購買宅基地？

《物權法》出臺前，城里是否可以在農村購買宅基地倍受社會關注的，物權法草案提出“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。這一草案條文遭到了代表們的一到反對。最終沒有被正式寫入物權法。主要原因一是“禁止規定”與物權法物盡其用的原則相違背，二是給縮小城鄉差別設置了法律障礙，既然農民工進城務工可以購買城市商品房，為什么城里人就不能在農村購買宅基地使用權呢？三是我國存在不少商家到農村建房子、辦企業，如果法律對此作出禁止性規定符合我國現狀，也不利于市經濟機制的培育。因此，物權法對此未作明確的規定，以給法律的實施留有一定余地。

七、動產交易什么時候生效？

過去，我國民法通則對動產交易發生效力的時間沒有明確的規定，《物權法》第二十三條規定“動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，法律另有規定的除外。”例如：甲與乙約定，甲將一頭牛賣給乙，當即乙將牛牽回家，乙于第二天將款項支付給甲。不幸的是乙將牛牽回家的當晚被雷擊死。按照物權法規定，這一損失只能由乙自己承擔。

八、拾金不昧會變味嗎？

物權法第112條規定：“所有權人等權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。所有權人等權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。”該條文規定與我國傳統拾金不昧的道德觀念相抵觸，是此次人大審議物權法出現較大爭議之一；考慮到我國國情，物權法沒有承認拾得人的報酬請求權。但是，對于拾得人在保管遺失物的過程中所支付的費用，物權法本條明確規定，拾得人有權要求失主予以償還。這樣規定的理由在于：拾得人或者保管遺失物的機關對遺失物處于無因管理人的地位。依據無因管理法律關系，管理人有權要求本人償還其從事管理事務所支付的費用以及賠償所遭受的損失。