上一期主要闡述了房屋租賃合同糾紛中的合同效力問題,本期主要和大家闡述在房屋租賃合同中的合同履行以及解除的問題。
1、關于合同履行,在合同履行過程中,大家關心的維修問題,維修義務原則上是出租人承擔的,除非有特殊約定讓承租人承擔這個費用,當然這個維修也是有條件的,即維修是有必要的,有可能的,有理由的,而不是承租人隨意主張出租人的維修義務。
出租人除了原則上要承擔維修義務,還需要履行房屋出租過程中的瑕疵擔保義務,要保證房屋無物的瑕疵,即房屋可以正常交付使用,也要保證權利瑕疵,即保證房屋沒有權屬上的爭議,如果是因為第三方原因,司法實踐中也會公平原則讓承租人承擔一定損失。(這里出租人必須要注意到一個通知義務)
2、關于合同解除,在法律上表現為兩種,一種為約定解除,顧名思義,房屋租賃合同遵循的合同雙方的意思自治,雙方可以在租賃合同中約定解除的方式,筆者在此不做過多累述,另外一種為法定解除,即法律規定可以解除合同的情形。(這邊要區別與合同無效,合同解除的前提是合同有效,在合同無效的情況下,自始無效,不存在合同解除的問題)
《合同法》上的法定解除條件,如不可抗力等,大家可以詳見合同法的規定,筆者在這里主要列舉房屋租賃中的合同解除常見情況。
承租人: ??????????????????????????????????????????出租人:
(1)拒不交付房屋 ????????????????????承租人不按照規定使用房屋
(2)房屋損毀、滅失 ?????????????????承租人擅自改變房屋主體結構
(3)租賃該房屋足以危害承租人的生命健康安全 ?????????。。。。。。。。
(4)房屋查房權屬爭議導致房屋無法正常使用
(5)不定期的租賃合同
(6)交付的房屋沒有達到交付條件,影響正常使用
(7)一房數租
(8)。。。。。。。
以上可以發現,對于承租人而嚴,租賃房屋的根本目的不能實現的情況下,可以提出解除合同,對于出租人而言,其租賃物遭到破壞,或者將面臨遭到破壞的風險,其可以解除合同重點提一下,一房數租的問題,一房數租最終房屋使用權的確定順序為先占有,后備案,最后合同先成立的優先。
在我們的日常生活中,因為訴訟的時間與成本問題,有些出租人會采取極端手段對付承租人,最終導致兩敗俱傷,最常見的手段就是停水停電,那么停水停電最終對方雙方的影響又是如何呢?
1、如果雙方合同有約定,按照合同約定去履行即可
2、如果雙方無約定,如果承租人在租賃期限內違約,出租人擅自斷水斷電導致承租人損失,司法實踐中法院往往會認為雙方都存在違約事實,根據最終后果,判斷雙方的損失。(合同解除是前提條件,如果拖欠租金的行為,不足以導致合同解除的,出租人仍然需要承擔責任)
???如果在租賃合同到期或者解除的情況下,承租人仍然違約,如拒絕支付租金等,出租人有權在合理催告通知后進行對其斷水斷電。
???如果是承租人違法轉租,而出租人直接斷水斷電,那么這是一種非常嚴重的侵權行為,因為對于出租人而言,與次承租人不存在法律上和合同關系。
???房屋租賃與我們的生活息息相關,買房、賣房、租房每天都在上演,了解這方面的常識減少風險已必不可少,想要知道房屋租賃方面更多的常識,請看以下系列:
???
???本文由入駐律霸平臺作者撰寫發表,觀點僅代表作者本人,不代表平臺立場。凡注明原創的文章,版權歸作者和平臺所有,未經許可,不得轉載。
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