最近，某些地方房地產(chǎn)糾紛導(dǎo)致矛盾激化，房地產(chǎn)維權(quán)成為當(dāng)前社會各界關(guān)心的話題。筆者擬從房地產(chǎn)糾紛的表現(xiàn)形式、房地產(chǎn)維權(quán)所面臨的困境及對策等三方面，對這一熱門話題作一剖析。
　　
　　房地產(chǎn)糾紛的表現(xiàn)形式
　　一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)過程包括征用農(nóng)民集體土地、拆遷、施工、商品房預(yù)售、商品房交付使用、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，這一過程的每一環(huán)節(jié)，各方當(dāng)事人之間都可能產(chǎn)生糾紛。具體表現(xiàn)在：

　　征用土地引發(fā)的糾紛　　就土地征用而言，糾紛集中表現(xiàn)為各方對土地補償費用和農(nóng)業(yè)人口安置等問題難以達(dá)成一致意見，１９９９年新的《土地管理法》施行后，農(nóng)民集體土地的征用轉(zhuǎn)由地方政府統(tǒng)一征用，統(tǒng)一進(jìn)行土地整理、開發(fā)，在一定程度上減少了由征地引起的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被征地農(nóng)民之間的糾紛，但隨著農(nóng)民土地權(quán)利意識的增強和農(nóng)村基層組織政務(wù)公開的推行，由征地引起的土地補償費用和補償款的用途等糾紛反而有進(jìn)一步增加的跡象。

　　房屋拆遷糾紛　城市房屋拆遷糾紛，特別是房屋拆遷爛尾引發(fā)的諸多問題，在我國某些城市甚至成為城市建設(shè)發(fā)展羈絆，今年９月南京市發(fā)生拆遷戶因強制拆遷自焚身亡事件，更引發(fā)了全國上下對公民財產(chǎn)權(quán)保護(hù)問題的熱烈討論。

　　商品房買賣糾紛　商品房預(yù)售合同簽訂及其履行過程引發(fā)的糾紛，主要是預(yù)購定金的返還、一樓二賣、商品房面積縮水或膨脹、房屋質(zhì)量問題、商品房裝修與合同約定不符等等，而引起商品房購房人集體維權(quán)的房地產(chǎn)糾紛，則包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅改小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施與預(yù)售合同的承諾不符、長期使用臨水臨電、房地產(chǎn)權(quán)證遲遲未能辦理等。集體維權(quán)行動已日益增多，甚至引發(fā)其他社會問題。

　　物業(yè)管理糾紛　物業(yè)管理收費與服務(wù)不符，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，業(yè)主委員會難以成立，業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后物業(yè)管理權(quán)移交無期等等，都會引起業(yè)主大規(guī)模的維權(quán)行動。今年廣州某小區(qū)發(fā)生的物業(yè)管理公司保安集體毆打小區(qū)業(yè)主事件，是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間矛盾激化的極端表現(xiàn)，也反映了業(yè)主維權(quán)的困難。
　　
　　房地產(chǎn)維權(quán)面臨的困境

　　從某種意義上講，房地產(chǎn)維權(quán)之所以成為社會話題，其原因在于維權(quán)難。同時以下幾個方面也是制約房地產(chǎn)維權(quán)順利開展的重要因素：

　　相關(guān)法律法規(guī)不完善　　隨著《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、行政法規(guī)的施行，與９０年代初相比，房地產(chǎn)法律體系已經(jīng)基本形成，房地產(chǎn)維權(quán)有法可依的問題已基本解決。然而，隨著我國由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的社會轉(zhuǎn)軌，現(xiàn)行法律法規(guī)日益顯得并不完善。以征用農(nóng)民集體土地為例，《土地管理法》對于征用農(nóng)民集體土地的經(jīng)濟(jì)補償有了規(guī)定，但對于失地農(nóng)民的社會保障卻未提及，對農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷也沒有相應(yīng)的規(guī)范的調(diào)整。再如，今年９月頒布的《物業(yè)管理條例》對業(yè)主權(quán)利、業(yè)主委員會的法律地位等問題缺乏明確界定，以至在具體操作上脫離實際。可以說，法律法規(guī)的不完善，使房地產(chǎn)維權(quán)遭遇障礙。

　　行政管理缺位或越位　　行政管理的缺位或者越位，導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生。以房地產(chǎn)項目的驗收為例，由于綜合驗收涉及政府部門繁多，驗收的時間可能比建設(shè)的時間還要漫長，促使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商品房買賣合同規(guī)避這一規(guī)定，導(dǎo)致諸多糾紛的產(chǎn)生。在某些方面，為實現(xiàn)行政管理目標(biāo)，行政管理部門也容易出現(xiàn)管理搭車現(xiàn)象，即在沒有法律法規(guī)依據(jù)的情況下，要求行政管理相對人完成某方面的工作。在房地產(chǎn)信息公開方面，如商品房預(yù)售項目的具體情況，包括項目規(guī)劃情況，項目是否已設(shè)置抵押或被查封，商品房是否已預(yù)售登記等等，到目前為止，公眾仍然未能通過公開查詢知悉，這為房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生留下不少隱患。

　　部分企業(yè)缺乏自律　　房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自律。１０月２７日，中國消費者協(xié)會發(fā)布了當(dāng)前對商品房買賣合同中存在的九大不平等格式條款的點評，據(jù)此點評，商品房買賣合同中的霸王條款包括：認(rèn)購定金難歸還、單方擴(kuò)大解約權(quán)、減免責(zé)任巧設(shè)計、模糊標(biāo)的好圈錢、違約責(zé)任不對等、面積誤差設(shè)陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負(fù)責(zé)、購房簽約先交錢等。這些實際上反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏自律的市場現(xiàn)狀。在物業(yè)管理方面，定期公開管理費收支情況以便業(yè)主監(jiān)督是物業(yè)管理公司的法定義務(wù)，但真正實施的物業(yè)管理公司則不在多數(shù)，而只收費不服務(wù)、將共有物業(yè)經(jīng)營收入據(jù)為己有等問題，也是廣大業(yè)主投訴物業(yè)管理公司的重要內(nèi)容。

　　維權(quán)行動缺乏理性　　隨著權(quán)利意識的增強，人們的維權(quán)行動也日趨自覺。然而，在我國傳統(tǒng)的厭訟文化和長期計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響下，在糾紛產(chǎn)生后，人們首先考慮的并不是通過法律途徑維權(quán)，而是找行政主管部門。而行政主管部門囿于行政管理權(quán)限，有時并不能對民事行為進(jìn)行過多的干預(yù)。于是，有的維權(quán)行動則走向極端化，如通過游行、示威、靜坐等方式維權(quán)，使維權(quán)演變成社會不穩(wěn)定的因素之一。
　　
　　走出維權(quán)困境有對策

　　要走出房地產(chǎn)維權(quán)困境，需對癥下藥，在以下幾方面加以突破：

　　（一）完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)　　隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，人們權(quán)利意識的增強，加強對房地產(chǎn)權(quán)的保護(hù)成為當(dāng)前房地產(chǎn)法制建設(shè)急需解決的問題。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)法制建設(shè)當(dāng)務(wù)之急是完善不動產(chǎn)物權(quán)法律制度。目前我國仍沒有統(tǒng)一的物權(quán)法，不動產(chǎn)登記制度也不完善，房地產(chǎn)權(quán)并沒有明確的界定，這是引發(fā)房地產(chǎn)糾紛的重要原因。以物業(yè)管理為例，理論上，小區(qū)的公共區(qū)域應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，但由于“公共區(qū)域為所有業(yè)主共同使用”這一前提并沒有在法律上得以確立，引起糾紛在所難免。

　　（二）規(guī)范行政管理，加強信息公開　　行政部門嚴(yán)格依法行政，成為房地產(chǎn)維權(quán)的重要保障。另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)信息公開，既保護(hù)公民的知情權(quán)，也有利于行政管理部門對管理對象的監(jiān)督，實現(xiàn)行政管理目標(biāo)，是減少房地產(chǎn)糾紛的重要舉措。筆者認(rèn)為，在不危害國家安全和業(yè)主隱私的情況下，應(yīng)該將不動產(chǎn)的相關(guān)資料向社會公開，應(yīng)該實現(xiàn)城市規(guī)劃、商品房抵押及限制轉(zhuǎn)移、商品房預(yù)售登記等情況的自由查詢。這將極大地推動房地產(chǎn)維權(quán)的有效性。

　　（三）建立誠信監(jiān)督機(jī)制，強化房地產(chǎn)業(yè)自律　　有必要在政府部門指導(dǎo)下，通過房地產(chǎn)協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會等行業(yè)組織，建立行業(yè)誠信監(jiān)督機(jī)制。具體措施可以包括以下兩方面，一是行業(yè)協(xié)會建立誠信評級制度，以此代替當(dāng)前行政部門的資質(zhì)等級評審制度。二是在行業(yè)內(nèi)推行服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使行業(yè)自律有章可循。

　　（四）發(fā)揮社會中介機(jī)構(gòu)的作用　　業(yè)主對自身的權(quán)利和房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司的義務(wù)有更全面的了解，維權(quán)將能夠做到有的放矢。但業(yè)主、購房人往往不可能有時間和精力去對一個樓盤的所有情況進(jìn)行調(diào)查。這些問題可以通過社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)來解決。去年廣東省建設(shè)廳就律師就商品房買賣提供法律服務(wù)進(jìn)行了試點，實際上就是發(fā)揮社會中介機(jī)構(gòu)作用的一次有益嘗試。隨著人們維權(quán)行動日趨理性化，通過社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)解決房地產(chǎn)糾紛將成為房地產(chǎn)維權(quán)的主要方式。