最近，某些地方房地產(chǎn)糾紛導(dǎo)致矛盾激化，房地產(chǎn)維權(quán)成為當(dāng)前社會各界關(guān)心的話題。筆者擬從房地產(chǎn)糾紛的表現(xiàn)形式、房地產(chǎn)維權(quán)所面臨的困境及對策等三方面，對這一熱門話題作一剖析。
　　
　　房地產(chǎn)糾紛的表現(xiàn)形式
　　一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)過程包括征用農(nóng)民集體土地、拆遷、施工、商品房預(yù)售、商品房交付使用、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，這一過程的每一環(huán)節(jié)，各方當(dāng)事人之間都可能產(chǎn)生糾紛。具體表現(xiàn)在：

　　征用土地引發(fā)的糾紛　　就土地征用而言，糾紛集中表現(xiàn)為各方對土地補償費用和農(nóng)業(yè)人口安置等問題難以達成一致意見，１９９９年新的《土地管理法》施行后，農(nóng)民集體土地的征用轉(zhuǎn)由地方政府統(tǒng)一征用，統(tǒng)一進行土地整理、開發(fā)，在一定程度上減少了由征地引起的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被征地農(nóng)民之間的糾紛，但隨著農(nóng)民土地權(quán)利意識的增強和農(nóng)村基層組織政務(wù)公開的推行，由征地引起的土地補償費用和補償款的用途等糾紛反而有進一步增加的跡象。

　　房屋拆遷糾紛　城市房屋拆遷糾紛，特別是房屋拆遷爛尾引發(fā)的諸多問題，在我國某些城市甚至成為城市建設(shè)發(fā)展羈絆，今年９月南京市發(fā)生拆遷戶因強制拆遷自焚身亡事件，更引發(fā)了全國上下對公民財產(chǎn)權(quán)保護問題的熱烈討論。

　　商品房買賣糾紛　商品房預(yù)售合同簽訂及其履行過程引發(fā)的糾紛，主要是預(yù)購定金的返還、一樓二賣、商品房面積縮水或膨脹、房屋質(zhì)量問題、商品房裝修與合同約定不符等等，而引起商品房購房人集體維權(quán)的房地產(chǎn)糾紛，則包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅改小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施與預(yù)售合同的承諾不符、長期使用臨水臨電、房地產(chǎn)權(quán)證遲遲未能辦理等。集體維權(quán)行動已日益增多，甚至引發(fā)其他社會問題。

　　物業(yè)管理糾紛　物業(yè)管理收費與服務(wù)不符，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，業(yè)主委員會難以成立，業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后物業(yè)管理權(quán)移交無期等等，都會引起業(yè)主大規(guī)模的維權(quán)行動。今年廣州某小區(qū)發(fā)生的物業(yè)管理公司保安集體毆打小區(qū)業(yè)主事件，是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間矛盾激化的極端表現(xiàn)，也反映了業(yè)主維權(quán)的困難。
　　
　　房地產(chǎn)維權(quán)面臨的困境

　　從某種意義上講，房地產(chǎn)維權(quán)之所以成為社會話題，其原因在于維權(quán)難。同時以下幾個方面也是制約房地產(chǎn)維權(quán)順利開展的重要因素：

　　相關(guān)法律法規(guī)不完善　　隨著《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、行政法規(guī)的施行，與９０年代初相比，房地產(chǎn)法律體系已經(jīng)基本形成，房地產(chǎn)維權(quán)有法可依的問題已基本解決。然而，隨著我國由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡的社會轉(zhuǎn)軌，現(xiàn)行法律法規(guī)日益顯得并不完善。以征用農(nóng)民集體土地為例，《土地管理法》對于征用農(nóng)民集體土地的經(jīng)濟補償有了規(guī)定，但對于失地農(nóng)民的社會保障卻未提及，對農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷也沒有相應(yīng)的規(guī)范的調(diào)整。再如，今年９月頒布的《物業(yè)管理條例》對業(yè)主權(quán)利、業(yè)主委員會的法律地位等問題缺乏明確界定，以至在具體操作上脫離實際。可以說，法律法規(guī)的不完善，使房地產(chǎn)維權(quán)遭遇障礙。

　　行政管理缺位或越位　　行政管理的缺位或者越位，導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生。以房地產(chǎn)項目的驗收為例，由于綜合驗收涉及政府部門繁多，驗收的時間可能比建設(shè)的時間還要漫長，促使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商品房買賣合同規(guī)避這一規(guī)定，導(dǎo)致諸多糾紛的產(chǎn)生。在某些方面，為實現(xiàn)行政管理目標(biāo)，行政管理部門也容易出現(xiàn)管理搭車現(xiàn)象，即在沒有法律法規(guī)依據(jù)的情況下，要求行政管理相對人完成某方面的工作。在房地產(chǎn)信息公開方面，如商品房預(yù)售項目的具體情況，包括項目規(guī)劃情況，項目是否已設(shè)置抵押或被查封，商品房是否已預(yù)售登記等等，到目前為止，公眾仍然未能通過公開查詢知悉，這為房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生留下不少隱患。

　　部分企業(yè)缺乏自律　　房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自律。１０月２７日，中國消費者協(xié)會發(fā)布了當(dāng)前對商品房買賣合同中存在的九大不平等格式條款的點評，據(jù)此點評，商品房買賣合同中的霸王條款包括：認(rèn)購定金難歸還、單方擴大解約權(quán)、減免責(zé)任巧設(shè)計、模糊標(biāo)的好圈錢、違約責(zé)任不對等、面積誤差設(shè)陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負(fù)責(zé)、購房簽約先交錢等。這些實際上反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏自律的市場現(xiàn)狀。在物業(yè)管理方面，定期公開管理費收支情況以便業(yè)主監(jiān)督是物業(yè)管理公司的法定義務(wù)，但真正實施的物業(yè)管理公司則不在多數(shù)，而只收費不服務(wù)、將共有物業(yè)經(jīng)營收入據(jù)為己有等問題，也是廣大業(yè)主投訴物業(yè)管理公司的重要內(nèi)容。

　　維權(quán)行動缺乏理性　　隨著權(quán)利意識的增強，人們的維權(quán)行動也日趨自覺。然而，在我國傳統(tǒng)的厭訟文化和長期計劃經(jīng)濟體制的影響下，在糾紛產(chǎn)生后，人們首先考慮的并不是通過法律途徑維權(quán)，而是找行政主管部門。而行政主管部門囿于行政管理權(quán)限，有時并不能對民事行為進行過多的干預(yù)。于是，有的維權(quán)行動則走向極端化，如通過游行、示威、靜坐等方式維權(quán)，使維權(quán)演變成社會不穩(wěn)定的因素之一。
　　
　　走出維權(quán)困境有對策

　　要走出房地產(chǎn)維權(quán)困境，需對癥下藥，在以下幾方面加以突破：

　　（一）完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)　　隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，人們權(quán)利意識的增強，加強對房地產(chǎn)權(quán)的保護成為當(dāng)前房地產(chǎn)法制建設(shè)急需解決的問題。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)法制建設(shè)當(dāng)務(wù)之急是完善不動產(chǎn)物權(quán)法律制度。目前我國仍沒有統(tǒng)一的物權(quán)法，不動產(chǎn)登記制度也不完善，房地產(chǎn)權(quán)并沒有明確的界定，這是引發(fā)房地產(chǎn)糾紛的重要原因。以物業(yè)管理為例，理論上，小區(qū)的公共區(qū)域應(yīng)屬于全體業(yè)主所有，但由于“公共區(qū)域為所有業(yè)主共同使用”這一前提并沒有在法律上得以確立，引起糾紛在所難免。

　　（二）規(guī)范行政管理，加強信息公開　　行政部門嚴(yán)格依法行政，成為房地產(chǎn)維權(quán)的重要保障。另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)信息公開，既保護公民的知情權(quán)，也有利于行政管理部門對管理對象的監(jiān)督，實現(xiàn)行政管理目標(biāo)，是減少房地產(chǎn)糾紛的重要舉措。筆者認(rèn)為，在不危害國家安全和業(yè)主隱私的情況下，應(yīng)該將不動產(chǎn)的相關(guān)資料向社會公開，應(yīng)該實現(xiàn)城市規(guī)劃、商品房抵押及限制轉(zhuǎn)移、商品房預(yù)售登記等情況的自由查詢。這將極大地推動房地產(chǎn)維權(quán)的有效性。

　　（三）建立誠信監(jiān)督機制，強化房地產(chǎn)業(yè)自律　　有必要在政府部門指導(dǎo)下，通過房地產(chǎn)協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會等行業(yè)組織，建立行業(yè)誠信監(jiān)督機制。具體措施可以包括以下兩方面，一是行業(yè)協(xié)會建立誠信評級制度，以此代替當(dāng)前行政部門的資質(zhì)等級評審制度。二是在行業(yè)內(nèi)推行服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使行業(yè)自律有章可循。

　　（四）發(fā)揮社會中介機構(gòu)的作用　　業(yè)主對自身的權(quán)利和房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司的義務(wù)有更全面的了解，維權(quán)將能夠做到有的放矢。但業(yè)主、購房人往往不可能有時間和精力去對一個樓盤的所有情況進行調(diào)查。這些問題可以通過社會中介服務(wù)機構(gòu)來解決。去年廣東省建設(shè)廳就律師就商品房買賣提供法律服務(wù)進行了試點，實際上就是發(fā)揮社會中介機構(gòu)作用的一次有益嘗試。隨著人們維權(quán)行動日趨理性化，通過社會中介服務(wù)機構(gòu)解決房地產(chǎn)糾紛將成為房地產(chǎn)維權(quán)的主要方式。