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寧波
房屋未辦過戶手續-買賣合同是否有效
房屋未辦過戶手續-買賣合同是否有效 [案情]： 2004年4月20日，郭某與曾某簽訂了一份房屋買賣協議，雙方約定：郭某自愿將其所有的一套商品房，作價100000 元出售給曾某，簽訂協議之日曾某預付房款80000元，余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋時一次性支付。郭某承諾在9月20日之前協助曾某辦理房產過戶手續。協議簽訂后，曾某按約付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子賣給曾某。2004年9月20日，曾某依約要求郭某辦理房屋過戶手續遭郭某拒絕，郭某于同年9月10日訴至法院，以房屋未辦理房產過戶手續要求法院判令曾某歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。 [分歧]：對本案郭某與曾某簽訂的買賣房屋協議是否有效，合議庭存在以下分歧意見： 第一種意見認為：買賣城市和有房屋買賣雙方須持房屋所有權證、身份證明、房屋買賣協議到房屋所在地房產管理機關辦理房屋產權變更登記，郭某與曾某雖然房款兩清，但未根據《城市房屋管理條例》第九條規定，辦理房屋產權變更登記，該房屋買賣行為系無效的民事行為。為此，根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項、第七項及國務院《城市私有房屋管理條例》第九條之規定，郭某與曾某的房屋買賣協議無效。 第二種意見認為：郭某與曾某之間簽訂的房屋買賣協議，是雙方的真實意識表示，且已實際履行，該房買賣協議是有效協議。依據《中華人民共和國民法通則》第五十五條 最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條之規定，郭某與曾某房屋買賣協議有效。郭某應提供有效證件協助曾某辦理房屋產權變更登記。 [評析]：筆者贊同第二種意見。 理由如下：本案郭某與曾某訴爭的案件事實清楚，焦點是雙方簽訂的買賣房屋協議是否有效。司法實踐中常常存在一個誤區，認為房屋買賣合同行為是負法律行為，不辦理房屋變更過戶手續違反了法律和行政規定，是無效民事行為。但這種認識是有失偏頗的。我國《城市私有房屋管理條例》規定，買賣房屋雙方應到房產管理部門進行房屋產權變更登記。該條例的規定體現了國家對不動產的監督和管理，但這并不意味著未辦理房屋產權變更手續的房屋買賣協議即視為無效的民事行為。最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應責令其補辦房屋買賣手續”。此后，最高人民法院法發（1993）37號《全國民事審判工作座談會議紀要》規定：“審理房地產案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應維護合同的效力”。 本案中郭某與曾某之間的房屋買賣協議體現了雙方的真實意思表示，且已房款兩清，郭某拒絕協助辦理房屋產權變更手續，侵害了曾某的合法權益。故本案應依據我國《民法通則》及相關司法解釋，認定郭某與曾某的房屋協議有效。 ?
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