現實生活中發生的大量房屋買賣，尤其是住房的買賣，在履行合同時首先會發生開發商向買受人交付房屋的占有，而后才辦理房屋過戶的登記手續的情形。辦理過戶登記手續的時間，雖然實踐中已經有規定為３個月，但是一般情況下均超過這一時間，有的常常數年之后買受人才能得到房屋所有權證書。如果買受人購買的是“部分產權”房屋或者“單位產權”房屋時，買受人取得房屋所有權證書的期限會更加漫長。在這種已經發生物的實際交付、而沒有辦理登記手續的情況下，買受人實際占有房屋的權利非常值得研究。因為絕大多數民眾在購買房屋時不能立即解決不動產登記以及辦理所有權證，此時的權利狀態對于許多民眾的利益至關重要；而理論界對此卻提出了許多錯誤的觀點，助長了損害民眾利益的現象。
物權獨立意思表示存在的客觀性

在我國物權法制定的過程中，曾經就這一特殊的、然而卻有著重要意義的理論問題發生過激烈的爭議。爭議點在于：這時的買受人也就是實際占有房屋的人，是否可以成為法律上的所有權人。一種觀點認為，買受人的房產沒有登記的，就不能認為已經發生了物權變動，因此，這時的買受人不能成為所有權人。另一種觀點認為，出賣人交付房屋的意思表示，和買受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他們就是依房屋的實際交付來移轉所有權的，這一意思表示合法合理；按照這一生效的意思表示，買受人已經成為所有權人。

從這些爭論就可以看出，上面所說的這一特殊的交易環節的法律制度建設所涉及的法律理論問題，還是是否應該采納物權行為理論的問題。而對于這一問題的不同解決方法，反映了法學理論科學性的判斷標準問題：我們到底是按照法理和實踐的要求來建立法學理論科學的標準呢，還是按照堅持某種觀點人數多寡來建立這個標準。近年來，隨著物權法知識的普及，那種依合同是否成立生效作為物權變動的根據的觀點，在法學界內部已經被歷史淘汰，這無疑是一個很大的進步。但是現在很多人對于物權變動與債權變動的法律制度，仍然處于一種知其然不知其所以然的狀態。

這種知其然不知其所以然的觀點的典型，就是所謂的債權形式主義或者稱之為折中主義。折中觀點認為，債權合同加公示方法就可以發生物權變動，物權獨立意思表示是不存在的，或者說，有沒有獨立物權意思表示也可以不要考慮。這種觀點來源于日本，曾經在我國泛濫一時。這種觀點是對不動產登記的法理不理解，只知道不動產物權變動應該登記，但是不知道登記歸根結底是什么意思表示推動的。這種觀點應用于我國，就出現了“故障”。

１．主張在不動產物權變動的時候，依據債權法意義上的合同和行政管理意義上的不動產登記兩個因素確認不動產物權變動的效果的觀點，最清晰的弊端就是不能徹底地堅持意思自治理論，不把物權變動從根本上當作當事人意思自治的結果，而當作行政行為的結果。行政行為真的是當事人交易發生的物權變動的原因嗎？當然不是。因為任何交易，本質上都是當事人法律行為的結果，而不是行政確定的結果。目前，我國很多不動產登記機構都認為，自己的登記是當事人權利合法性正當性的來源，他們也非常贊同不登記物權變動絕對無效的觀點，因為這種觀點對于強化行政管理非常有用。因此，他們一再依據“確權”的方式侵害當事人權利。但是行政登記怎么能是民事權利的來源？

２．這種觀點嚴重損害買受人的利益。老百姓買房子，都是先獲得房屋的實際占有，之后很長時間才能辦理登記獲得權利證書（這個期限短的幾個月，長的好幾年）。如果只承認不動產登記機構的作為，而不承認當事人以實物交付所體現的所有權轉移的物權意思表示，那么，在登記之前，這些買受人的地位是什么呢？按照債權形式主義的觀點，因為沒有登記，不能承認他們的所有權人地位，法院也無法按照所有權人的地位對他們予以保護。這一點對房屋購買人構成了實際的威脅。如果開發商在這個時間里對房屋有處分的行為，那么，買房子的人就倒霉了。

不承認物權行為理論的學者主要來自于某些大學，但是這些大學教授購買的房屋已經居住數年了也沒有登記。那么他們現在是房屋的什么人呢？按照這些學者的觀點，他們當然不是所有權人，而只是一個債權法意義上的占有人。但是我要問的是，如果是債權法意義上的占有，那么是基于什么債權意思的占有呢？是租賃呢，還是借用呢？你所主張的占有，能不能足夠地保護你們的權利呢？如果開發商將房子設置了抵押或者再次出賣，你們作為債權意義上的占有人還能保住房子嗎？因為按照債權形式主義的觀點，這時候房屋的所有權還保留在開發商手里，開發商對于房屋的處分行為當然可以滌除債權意義上的占有。由此可見，這種觀點對于老百姓的利益損害極大。

３．這種觀點不符合交易的實際。其實，交付房屋占有乃是基于開發商和買受人之間的轉移所有權的合意，這就是一個物權行為。這種行為，在主觀上以當事人之間獨特的意思表示為要件，在客觀上已交付房屋的實際行為為要件。無論是從法理上看還是從事實上看，這個行為完全符合獨立而且生效的物權行為的特征。因此，交付房屋實際占有的行為完全符合處分行為生效的要件，交付住房就是轉移了所有權。在接受交付之后，買受人的占有是基于所有權的占有。由此可見，獨立物權行為客觀存在的觀點，完全是符合事實的。堅持這種觀點，對于保護住房購買人的利益非常必要。因為依據占有交付的客觀事實，以確認所有權已經有效轉移的事實（這就是物權獨立意思表示加上物權公示行為發生物權變動的法理），就能夠對開發商形成有效的法律約束。

交易安全與第三人保護

考慮到我國市場經濟已經比較發達的事實，我國物權法的制定必須考慮到交易安全這個十分重大的問題。而交易安全的制度，主要體現在物權變動的制度之中。原因非常簡單：債權意義上的合同只能發生債的請求的效果，所以交易安全的目標，主要依據物權法來實現。這一點應該沒有大的爭議。

交易安全問題，在法理上涉及相互聯系但又有所不同的兩個方面：一是對第三人的安全。實體法所謂第三人，是指不參加當事人之間的法律關系，但是和當事人之間法律關系的結果有直接利害關系的人。比如，與合同債權人或者債務人的一方有直接法律關系的人，對合同的另一方當事人而言就是第三人，或者說他們和合同的另一方第三人互為第三人。因為債權意義的合同對第三人不發生效果，所以債權意義上的合同生效或者效力變化，一般來說不會損害第三人，因此，依據合同為第三人設定義務的行為是無效的（但是為第三人設定利益的合同是有效的）。所以，債權法意義上的合同法律行為一般來說不涉及交易安全的問題。但因為物權具有排斥第三人的效果，而這種對第三人的效果總是發生在物權變動之中，因此，應該在物權變動的制度中建立保護第三人的制度。保護第三人制度的核心就是依據物權公示原則，將物權變動對第三人公開展示，以達到保護第三人的效果。對于房屋買賣這種交易，最好的公示行為就是不動產登記。

二是對于交易當事人的安全，尤其是物權取得人的安全。比如在房屋買賣中，買受人就是這種物權取得人。保護買受人的交易安全，就是要使買受人所取得的所有權成為能夠得到法律認定的所有權，也就是具有充分物權效力的所有權。如果該物權取得人和他人發生物權爭議，法律可以根據該方當事人的證據，認定其為物權人。如果買受人只是和出賣人訂立了債權意義的合同，則該買受人無法被法律認定為物權取得人。顯然，只有在某種具有公示效果的行為成立后，法律才能認定買受人為所有權人。對于房屋買賣這種交易而言，最好的公示行為當然還是不動產登記。

所以，不論從交易安全的哪一個方面來看，不動產登記都發揮著很好的作用。但是在解決本文涉及的理論和制度建設方面，我們必須要明白的要點是：１．為什么要進行不動產登記？登記和當事人的法律行為或者意思表示到底是什么關系？潘德克頓法學的原理告訴我們，不動產登記是為了滿足物權對世性效力的需要，而建立起來的不動產物權變動的公示的方式，而不是行政管理；不動產登記是當事人意思表示的結果，其本質無非是當事人之間物權變動的意思表示的一種客觀表示方式。所以，不動產登記是民法交易的理論的組成部分。因此，不動產登記的本質不是行政管理或者行政授權，而是登記機關對于當事人不動產物權獨立意思表示的承認并加以公示，并依此建立不動產物權控制秩序的方式。２．既然不動產登記是當事人物權意思表示的公示方式，那么不動產登記之外，有沒有可能存在其他的具有公示效果的行為？

依據債權形式主義觀點來看，登記之外不可能存在其他的不動產公示行為，而且不動產登記還不是民事行為，而是行政行為。但是，將行政行為當做民事權利的根據顯然是錯誤的。而且，既然交易的基礎是當事人之間的法律行為，也就是說，當事人之間權利義務關系的設立、轉移、變更和廢止等，是民法“意思自治”這一原則的外在表現，因此，在不動產登記和動產占有交付之外，不論是從事實上還是在立法上都不應該排除還存在著其他方式。比如，不動產占有交付的行為，就是一種典型的不動產物權變動的公示方式。

確認不動產交付占有作為不動產物權變動的公示方式，其意義十分重要。從保護交易安全的角度看，至少這一點對于保護交易當事人的交易安全是十分必要的。首先，它對于保護買受人也就是物權取得人的交易安全意義重大。在承認實際交付的時候轉移所有權，對于買受人也就是物權取得人非常必要，因為買受人這時不論從心態上還是在事實上都是在行使著所有權，僅僅依據占有保護對于物權取得人的權利保護當然是不夠的。其次，堅持這一點對于出賣人的安全也是必要的。因為它符合“標的物的風險隨同所有權和交付轉移”這一物權法的基本規則，交付之后不能再讓出賣人承擔風險，否則對于出賣人也是不公平的（如果標的物這時發生自然災害的滅失，風險當然應該由買受人承擔；但是如果依據債權形式主義的觀點，風險應該由出賣人承擔，這是不公平的）。

以交付確定所有權，對于第三人是否公平呢？顯然，如果房屋出賣人依據自己保有的不動產登記權利將房屋再次出賣給第三人或者抵押給第三人時，如果第三人的權利已經納入了登記，第三人的權利與以占有交付表示的房屋所有權會發生沖突的情形。但是，在我們將不動產登記只是當做物權變動的公示方式之后，我們就可以知道，登記對于物權變動并不能在任何情況下都發生絕對正確的效果——登記的權利在有些情況下也是可以撤銷的。比如，一個給開發商借貸的公司，在明知開發商已經將房屋出賣而且已經發生交付的情況下，仍然僅僅依據開發商保留的不動產登記權利為自己設定了抵押，即使這種抵押納入了不動產登記，這一登記也是不受法律保護的，也是可以撤銷的（對這里的規則，請參見《德國民法典》第８９２條，《瑞士民法典》第９７３條等）。顯然，對于一個已經建設完成，而且已經發生交付的房屋，按照交易的常識，第三人如果試圖在這些房屋上設置自己的權利，第三人應該了解這些房屋實際占有的狀態。所以，無論如何，不能把登記的權利當成為絕對的、不可觸動的權利。

來源：人民法院報

選址是確定公司的外部環境，格局是調整公司的內部環境。內環境是營造，生氣，緊張，活潑的氛圍。良好的辦公環境是創造價值的搖籃。是展示個性的舞臺。所以布局需要豐富多彩。

辦公桌的擺放：
公司辦公桌的擺放位置利害分析：
坐東向西，利于積累，生活浪漫。弊是揮耗財物，易染桃花。
坐西向東，利于進取，開朗活潑。弊是不切實際，投機奸詐。
坐北向南，利于社交，激情奔放。弊是情感風波，是非口舌。
坐南向北，利于創業，穩重成熟。弊是離群寡歡，心量狹隘。
坐西北向東南，利于開拓，增進誠信。弊是不堪重負。自以為是。
坐東南向西北，利于指揮，迎得信任。弊是壓制異己。盛氣凌人。
坐西南向東北，利于升遷，勤奮努力。弊是不擇手段。草率行事。
坐東北向西南，利于家庭，易得貴人。弊是以小失大。斤斤計較。

公司辦公室的顏色：

顏色對人的情緒，工作效率有一定影響。緊張忙碌的工作狀態，采用淡色可以緩和工作壓力。具體分布，東方，東南方，以綠色，藍色為正色。南方用紫紅色，西方用白色，北方用灰色。或黑色。

公司財務布局：

公司的目的是為了贏利，財務是公司發展，生存的支柱。財務的位置至關重要，財位是公司大門進口的對角線方位。

具體事項：

一， 財位要有靠，財位后面最好有墻做為靠山。象征財聚，無后顧之憂。若財位后靠玻璃墻，不但財難聚，切亦損耗，破敗。

二， 財位宜穩，財位受到震動，有破敗之象。財務上的物品要整齊，不可隨意幫動。一切動態物品，不宜放置。包括空調，電腦。

三， 財務要潔凈，若廁所門沖財務或財務堆放雜物，亦影響財運。財務忌被尖角沖射，否則破財。

四， 財務光線要充足，光明則有生氣，光旺財也旺。昏暗財運滯。

五， 財務可放吉祥物，佛祖，財神，以凝聚財氣。但不可擺放魚缸，以免財化水。

辦公桌面的布局

辦公桌面上物品的擺設，以五行相生為吉，會產生和諧的向心力。如五行相克，則易陷困境。以坐西向東為例基本擺設如下：南方：電腦。北方：植物。東方：錢財。西方：印鑒。東南：電話。西南：日歷。部分。東北：資料。西北：筆筒。

辦公坐向狀態

辦公坐向，最好能望見門窗，不可背靠門或與門同側而坐。避免空調旁或日光燈下面，否則導致身體衰弱。多人辦公以所有桌椅圍向中央為佳，加強凝聚力。所謂和氣生財。提高辦事效率。

行業坐向法

五行屬金的行業：珠寶，交通，金融，五金等宜坐西向東，坐西北向東南。

五行屬木的行業：家具，出版，水果，紡織等宜坐東向西，坐東南向西北。

五行屬水的行業：航運，水產，旅游，餐飲等宜坐北向南，坐南向北。

五行屬火的行業：電器，煙花，眼鏡，美容等宜坐東向西，坐東南向西北。

五行屬土的行業：建筑，瓷器，皮革，娛樂等宜坐南向北，坐東北向西南。

開店選址講究多
開店，是眼下極受青睞的一種投資理財方式。的確，自己開店當老板，假如經營狀況比較理想，不僅可使你的財產得到有效的保值增值，而且還能在心理上獲得一份成就感。因此眼下關注和涉足開店的人已越來越多。要開店，就不能不考慮選擇店面的問題。有關專家曾經指出：找到一個理想的店面，你的開店事業也就等于成功了一半。這話一點都不為過，開店不同于辦廠開公司，以零售為主的經營模式決定了其店面的選擇是至關重要的，它往往直接決定著事業的成敗。那么如何才能選好理想的店面？有開店打算的人不妨參照下列做法——

第一步：選好地段和店面

　　選擇經營地段要把握以下幾個關鍵：

　　把握“客流”就是“錢流”原則 在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因為川流不息的人潮就是潛在的客源，只要你所銷售的商品或者提供的服務能夠滿足消費者的需求，就一定會有良好的業績。客流量較大的地段有①城鎮的商業中心（即我們通常所說的“鬧市區”）；②車站附近（包括火車站、長途汽車站、客運輪渡碼頭、公共汽車的起點和終點站）；③醫院門口（以帶有住院部的大型醫院為佳）；④學校門口；⑤人氣旺盛的旅游景點；⑥大型 批發 市場門口。

　　利用“店多隆市”效應 我們不妨來聽一聽消費者的說法：某公司的白領陸小姐是鮮花消費的大戶，經常要送花籃花束給客戶和朋友。她說，除了特別著急時有可能會就近找一家花店買花，絕大多數時候都是趕到體育場路上去買，因為那里花店多，花色品種齊全，選擇余地較大；在某高校任教的江女士每次要買 服裝 ，也總喜歡到東坡路、武林路等 服裝 店密集的地方去選購，她認為店多除了款式也多之外，可以貨比三家，還起價來也比較容易。因此別擔心同業競爭，一旦同業商店越開越多，就會產生聚集效應，容易擴大影響，凝聚人氣，形成“××專業街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。

　　注意因行制宜 營業地點的選擇與營業內容及潛在客戶群息息相關，各行各業均有不同的特性和消費對象，黃金地段并不就是唯一的選擇，有的店鋪開在鬧市區生意還不如開在相對偏僻一些的特定區域，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區內生意肯定要比開在鬧市區好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區理想。所以一定要根據不同的經營行業和項目來確定最佳的開店地點，要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關鍵是要因行制宜。

第二步：作進一步的考察

　　在初步選定開店的地點后，還應作進一步的全面考察，對相關的情況做一定的調查分析后，方能決定是否最后定點于此。主要考察以下幾方面的情況：

　　店面本身的情況 開音像制品店的小羅不久前從別人手里盤了一個店面下來，這個面積達15平方米的店面位于次繁華地段，每天的人流量也十分的可觀，可是租金卻非常便宜，每月只要800元，小羅以為撿到了便宜，偷偷直樂。沒想到，花了一萬多元裝修停當，隆重開張還不到一個月，一紙《拆違通知書》把他打了滿頭暈。原來，上家通過內部關系得知店面遲早要拆，便來了個金蟬脫殼，撈了一票便溜之大吉，剩了個箍兒讓小羅來套。所以，在租店面之前，一定要對店面的情況作一番仔細的調查了解。

　　房東的背景 有的人急于尋找店面，就滿大街搜尋，有時還真能被他找到幾家正掛著“轉讓”字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥。假如你真的看中了店面，最好先從側面打聽到真正的房東（即產權所有者），對其背景情況基本了解，覺得可靠后再進行接觸。一般最好直接與真正的房東談，假如房東表示已將承包權出租，不愿再插手時，你再與現在的店主談判也不遲。另外，一旦談成功，也要注意必須正式前協議并要求到房產所有者那里更改租賃人姓名。

　　同業競爭情況 主要是經營業績的情況、商品的價格水平。考察同一地段同類商店的經營業績，可以初步測算出租此店面可能產生的利潤狀況；而考察他們的商品價格水平，是為了據此確定自己今后的商品價位。這些都是十分必要的。

　　客流狀況 “客流”就是“錢流”，考察客流狀況，不僅能使你對今后的經營狀況胸有成竹，而且還能為你決定今后的營銷重點提供科學的依據。客流狀況主要考察這些內容：①附近的單位和住家情況，包括有多少住宅樓群、機關單位、公司、學校甚至其他店家（這些店家極有可能會成為你的常客）；②過往人群的結構特性，包括他們的年齡、性別、職業等的結構特性和消費習慣；③客流的淡旺季狀況。比如學校附近的店面要考慮寒暑假、機關和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上下班時間、車站附近的店面應摸清旅客淡旺季的規律，這些都是你設定營業時間的重要依據。

第三步：盡快拿下看中的店面

　　一旦找到理想的店面，就要當機立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長夢多，很有可能會因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導致錯失良機。如何拿下店面？談判自然是至關重要的。

　　談好房租價格 對于開店來說，房租往往是最大的一塊固定成本，在與房東侃價之前，你自己心里首先應該有一個譜，先自定一個能夠接受的最高價，這個價位必須是：①你覺得自己是有把握負擔得起的。尤其是在必須一筆付清數年租金的情況下，看看自己有沒有給付的能力；②預算一下，估計是有錢可賺的；③再向附近類似的門面打探一下，價位也是基本一致，說明是比較合理的。然后再依據這一自己設定的最高房租價格，比較房東給出的房租價格，權衡后進行侃價談判，就比較容易成功。

　　談好繳付方式 繳付房租有多種方式，一般最常見的有按月結算、定期繳付和一次性付清三種。假如房東除了固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定比率的利潤的，可以采用按月結算的方法，這樣能及時結算，以免拖久了增加計算難度，雙方都會比較滿意；有的門面房定下一年或兩年的租金后，其后再要續租的話，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次，這樣一旦你有了新的店面或有轉業的意向，就不會損失保證金了；還有的店面是長期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足夠的資金，而且看好你選定的店面，也可以一次性將十年二十年的房租全部付清，這樣既可免除門面半途被別人高價挖走之虞，也能不受漲租的影響，節約不少租金，因為從長遠看，門面的房租總體是呈上升趨勢的。

　　談好附加條件 與房東談判，除了談租金外，還要注意談妥有關的附加條件，這也可以使你節省不少開支。首先，你在租房前應對店面內現有的情況，包括裝修狀況、設備狀況等都了解清楚，然后通過談判，要求房東在出租前對門面房進行基本的整修，如拆除原有已報廢無法再利用的設備和裝修，對店面的房頂、地板、墻壁作基本的修繕，添置或維修水電設施等，或者要求房東承擔相應的費用，在租金中予以抵扣。總之，要盡量爭取節省開銷。同時，你可以通過談判要求免付押金。一些黃金地段的門面房押金也往往是比較可觀的，雖然這錢最終是要還給你的，但如果你一直經營下去，這筆錢也就等于擱死在了那兒，對于資金緊張的創業者來說，這也是一個不小的“包袱”，如果談得好，完全是有可能卸掉的。另外，還可以通過談判要求延期繳付房租。盡量壓低初期的租金，待一段時間生意走上正軌后，再按標準支付，并補足前期的差款。只要你言辭懇切、入情入理地分析給房東聽，并能主動限定延期期限，有些通情達理的房東是會答應的，這也可以為創業初期減輕不少經濟負擔。

　 第一，與其選擇現在被商家看好的店址，不如選擇在不久的將來會由冷變熱、而目前暫時未被別人看好的店址。這樣的店鋪位置費用較低，而潛在的商業價值卻很大。因此，應特別留心城市建設的新發展將會帶來什么樣的變化。
　　 第二，選擇靠近大公司、大企業的街道一邊。這一方面是因為大公司、大企業的出入者可以成為顧客，另一方面是因為來過的顧客便于向別人介紹說“在某某大公司的旁邊有一家店鋪如何如何”，這樣就比較容易指引他人光顧。
　　 第三，選擇靠近人口將會增加的地方。比如新住宅區的發展及新機構的設立等，都會給店鋪增添顧客，使其今后的發展更具有潛力。這需要你有一定眼光，隨時關注某地將建住宅小區或將設立新機構等消息，多關注媒體的報道。
　　 第四，選擇經營方向相輔相成的店鋪作鄰居。比如你要開一家兒童服裝店，最好靠近一家婦女服裝店，而不應靠近修理店或酒吧。因為與周圍商店的經營方向相互協調相互補充，附近店鋪的顧客就很容易也成為這家店鋪的顧客。
　　 第五，選擇店鋪位置時，還應重視店鋪所在建筑提供的銷售、展示、儲藏等設施是否符合經營要求（否則會給經營帶來不便），建筑物的朝向是否較少受氣候影響（比如冬天面向刮大風方向就不妥），以便今后在經營中減少支出。
　　 第六，在同一條街道兩側選擇店鋪位置時，以客流量多、能見度高、交通不易堵塞的位置為佳。客流量少，就缺乏“人氣”，影響收入；能見度低，即使有“人氣”，人們也不容易發現你的店鋪；如果交通不暢，人們就不愿意來。
　　 第七，有時與其定好經營方向再去選擇店鋪位置，倒不如先找到一個地點適中、價格較合理的營業場所，再根據當地情況確定一個有發展潛力的經營方向。就是說，開店鋪不一定要在經營方向上“先入為主”，找好位置往往更重要。
?