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寧波
宅基地使用權轉讓方式
一、交換宅基地使用權 在我國，農村公民取得了宅基地使用權后，在多數情況下都是使用權人自己建設住宅房屋，但為了宅基地的使用上的方便，部分宅基地使用權人相互之間交換宅基地使用權的行為也是比比皆是。交換宅基地使用權，在法律上即享有宅基地使用權的當事人之間以交換意思表示為特征，將相互享有使用權的宅基地進行交換，雙方之間互找差價或者不找差價的合同行為。交換宅基地使用權，根據法律規定，應當在交換后辦理宅基地使用權的變更登記手續。交換宅基地使用權，不得違反法律規定。 二、轉讓宅基地使用權 轉讓宅基地使用權，是指宅基地使用權人將去所享有的宅基地使用權轉讓給他人，由他人支付價款的法律行為。轉讓宅基地使用權，在原宅基地使用權人于心的受讓人之間形成了類似于買賣合同的法律關系，，即受讓人必須依照合同之約定支付價款，轉讓人必須依照法律的規定將宅基地使用權交付給受讓人。根據我國１９８７年頒布施行土地管理法的規定，土地使用權可以依照法律規定轉讓，具體轉讓的程序由國務院規定。在土地管理法制定后，國務院僅僅制定了國有土地使用權轉讓的法律即中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，沒有制定集體土地使用權轉讓的法律。一些地方人民政府制定了有關的法律規定，準許宅基地使用權轉讓，。一些地方人民政府制定了有關的法律規定，不準許宅基地使用權轉讓，還有一些地方制定了政府規章，有條件的準許宅基地使用權轉讓。因此如果有關的法律規定禁止宅基地使用權轉讓的，則宅基地使用權不得轉讓，如果法律準許宅基地轉讓的，則宅基地使用權轉讓合同應當受法律的保護，如果法律準許在特定條件下轉讓宅基地使用權的，只有在符合宅基地使用權轉讓條件下宅基地使用權轉讓合同才能有效。我們認為，宅基地使用權轉讓涉及到公民的基本財產權利問題，應當按照民法原作處理，地方人民政府不宜制定有關的法律規定對宅基地使用權轉讓的行為設定條件或者障礙。就司法實務而言，關于調整農村房屋、宅基地買賣行為的司法解釋主要集中在最高人民法院審判委員會1984年8月30日討論通過的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》中。其中第60條規定：“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理。”第64條規定：“公民在城鎮依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。”上述司法解釋作為審判實踐中確認農村房屋和宅基地買賣糾紛的法律依據，較為常用。但實踐中許多地方人民法院判決確認宅基地使用權轉讓的行為無效，這是一個值得深思的問題。 三、租賃宅基地使用權 租賃宅基地使用權是指宅基地使用權人將去享有的宅基地使用權以租賃方式提供給他人使用，由承租人支付租金的法律行為。在我國，準許宅基地使用權租賃，也準許宅基地使用權人將去建設在宅基地上的房屋已租賃方式他提供給他人并收取租金。租賃宅基地使用權，必須依照法律規定辦理相關的租賃手續。租賃宅基地使用權，未經批準不得改變原宅基地的用途。 四、入股方式轉讓宅基地使用權 以入股的方式轉讓宅基地使用權，是指宅基地使用權人將去享有的宅基地使用權作價入股并獲得股息的行為。入股必然導致宅基地使用權的變更，因此被入股的企業在宅基地使用權人入股后，應當依照法律規定及時辦理宅基地使用權的變更登記手續。如果轉讓宅基地使用權的，宅基地使用權不再是原土地使用權人的財產。 五、贈與 贈與是指宅基地使用權人將去享有的宅基地使用權以作業方式轉讓給他人，他人無償取得宅基地使用權的法律行為。根據法律規定，宅基地使用權人可以以贈與的方式處分其享有的宅基地使用權。在實踐中，以贈與的方式轉讓宅基地使用權的情況多發生在農村公民的親屬關系之間。
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