廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第1426號

　　上訴人（原審被告）順德市海駿達房產有限公司，住所：佛山市順德區容桂街道辦事處青華路南1號。

　　法定代表人曾偉和，董事長。

　　委托代理人翁春輝，廣東紅棉律師事務所律師。

　　委托代理人黃勝，廣東海迪森律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）劉紅英，女，1967年7月16日出生，漢族，住所：佛山市順德區容桂街道辦事處幸福豪苑海幸閣501號。

　　委托代理人周端平、陳禎輝，廣東仲馬律師事務所律師。

　　上訴人順德市海駿達房產有限公司因商品房買賣合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區人民法院（2003）順法民一初字1071號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年7月22日公開開庭審理。本案開庭時，上訴人的委托代理人黃勝、翁春輝，被上訴人的委托代理人周端平、陳禎輝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審判決認定：被告是依法被核準，自1999年4月21日進行房產經營的有限責任公司。被告在原順德市容桂區開發的幸福豪苑A座，于2002年10月8日取得了廣東省順德市商品房預售許可證，有效期自2000年8月31日至2002年8月31日；幸福豪苑B、C座，于2001年9月19日取得了廣東省順德市商品房預售許可證， 有效期自2001年6月1日至2003年6月1日。原告與被告于2000年8月8日簽訂《商品房購銷確認書》，向被告購買座落于原順德市容桂區幸福豪苑A 座501號商品房一間，雙方約定房屋總金額為215452元，并約定了付款時間，原告并于當日向被告支付定金20000元。之后，在2000年9月25日原、被告簽訂了《商品房購銷合同》一份，對商品房的位置、面積、商品房的價格、付款時間及付款金額、商品房交付期限、違約責任等作出了明確規定。該合同的第五條對費用與費用調整的約定問題作了具體說明：該商品房預售價不含政府規定繳交的有關稅費。乙方（原告）同意甲方（被告）依據有關規定暫代政府收取稅費。該合同的第十四條反映甲方（被告）承諾與該商品房正常使用直接關聯的路、生活用水、電、排水、路燈及規劃所確定的綠化基礎設施等公共配套建筑按約定日期投入正常運行。該《商品房購銷合同》中對設施費沒有約定。2001年6月11日，被告收取了原告設施費人民幣13800元，并開出收據。現被告已將原告購買的商品房交付原告使用。

　　原審判決認為：被告依法取得了商品房預售許可證，原告與被告簽訂的《商品房購銷合同》是雙方當事人在公平自愿、等價有償的原則下簽訂的，沒有違反法律、行政法規的禁止性規定，是合法有效的合同。本案中，雙方當事人爭議的是被告向原告收取的13800元設施費是否合法的問題。被告認為該設施費用屬于商品房的直接成本，只是分開列明收取而已。但被告在向原告預售商品房時，在《商品房購銷合同》中已明確約定了商品房的預售價款，該價款已包含商品房成本，應當是被告唯一可以合法收取的價款，而被告以設施費的名義再向原告收取13800元，是在商品房價款之外的收費。《中華人民共和國價格法》第十三條第二款規定： “經營者不得在標價之外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用。”該法第十四條第一款第（四）項規定：“經營者不得利用虛假或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易。”被告的行為明顯違反了上述有關禁止性規定，是無效的民事行為，被告對無效行為應負全部責任。根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第（三）項、第（五）項、第六十一條第一款等對無效民事行為的有關規定，被告應返還原告13800元及支付款項占用期間的利息，利息按中國人民銀行同期同類貸款利率計算。被告認為其他購買人簽署了《商住樓計價表》，本案原告也應持有該《商住樓計價表》，該設施費已明示原告，而且原告已實際支付相關費用，是原、被告雙方意思自治的結果。被告的上述推定不成立，被告沒有證據證明原告持有《商住樓計價表》，而且原告交納設施費，并不等于被告有合法的依據收取該費用。故被告的抗辯理由不成立，不予支持。綜上，判決如下：被告應在本判決發生法律效力之日起七日內向原告劉紅英返還13800元，并支付利息（計算方法為：從2001年6月11日起至實際還清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算）。本案一審受理費590元，由被告負擔。

　　宣判后，順德市海駿達房產有限公司不服，向本院提出上訴稱：一、原審判決根據《價格法》第十三條第二款，第十四條第一款第（四）項的規定，認定上訴人收取設施費的行為無效，沒有事實依據。1、上訴人在售房過程中不存在標價外加價的行為。上訴人在《價目表》、《付款方式》等售房資料中，已清楚地對樓價和設施費的具體數額分別進行了標價。原審法院忽略公開標價當中除了樓價之外，還有設施費標價的事實，是導致其作出錯誤認定的主要原因。上述兩種款項赫然出現在上訴人的售樓資料即要約當中，這不能說是標價外加價的行為。2、上訴人在售房過程中也不存在利用虛假的或使人誤解的手段，誘騙購房者進行交易的行為。上訴人的售樓過程是十分公開和透明的，除了公開明示房屋的裝修標準、售價、付款方式等事項外，在洽談過程中又作了詳細解釋，還特別制作了《計價表》，具體說明購房者應支付的各類款項及具體數額。如果有虛假手段和誘騙行為，購房者完全可向物價部門舉報和投訴，但上訴人至今沒有收到物價部門反饋的任何信息，而且上訴人也派專人咨詢了物價部門，均答復上訴人的標價材料（價目表）比較完善、清楚，沒有不當之處。更為關鍵的是，《價格法》第十三條、第十四條均適用于經營者一方，約束的是經營者單獨作出，且事先未告知對方的行為。但本案當中，上訴人對設施費的問題，已經事先通過各種資料公示，構成要約告知被上訴人。被上訴人若實際支付，則表明被上訴人通過行為的形式對此作了承諾，依合同法關于要約與承諾的法律規定，此時雙方已實際成立了一個關于設施費的合同。換言之，上訴人收取設施費，被上訴人交設施費，均以該合同為基礎。有約在先的合同是原因，收費和交費是履約的結果。交費和收費是雙方合意的行為，二者構成一個整體，相互關聯，不可分割，并非上訴人的單方行為。因此上述兩條法律均不能適用于本案。二、設施費是房屋買賣雙方自愿達成的并有別于《商品房購銷合同》的特別約定，合法有效，雙方均應嚴格遵守。1、原審判決認定《商品房購銷合同》第四條約定的款項是上訴人唯一可以收取的價款沒有依據，該條約定并不包含可以另行約定收取的設施費。上訴人依法取得了商品房預售許可證后即組織銷售，制作了預售房屋的《參考資料》、《價目表》、《商品房認購指南》、《付款方式》等售樓資料，并將上述資料陳列在售樓部顯眼的地方公開明示，供任何一個購房者在購房前查閱。其中《價目表》對房屋售價作了清楚的公示，又在A座的《付款方式》中說明 “實收設施費13800元正”，還特別加注說明：“設施費”包含水、電分攤、電話無線管網費、防盜、消防管網、安全網等，在B、C座的《付款方式》中也特別加注說明：以上折頭只限在樓價內計算，不包雜費，雜費另收13800元正。可見，上訴人在售房要約中，樓價與設施費是兩個相互并列和相互獨立的不同項目，樓價和設施費顯屬兩個不同的要約內容。被上訴人對樓價的承諾以和上訴人簽訂《商品房購銷合同》的書面形式形成，而對設施費的承諾則是通過口頭的形式、在《計價表》上簽名確認、通過實際履行的形式作出，對兩個要約均作了承諾，且已實際履行。由此可見，設施費是房屋買賣雙方的特別約定，這個特別約定也構成一個合同，而且是獨立于《商品房購銷合同》，并與之相互并列的合同。該合同是雙方的真實意思表示，自愿訂立，且沒有違反任何的法律法規。因此這個特別約定的合同無疑也是合法有效的，雙方均應嚴格遵守和履行。2、《商品房購銷合同》第四條約定的價款是否包含商品房成本與本案無關。原審判決認定該條約定的價款已包含商品房的成本，沒有任何事實依據，而且這也與本案無關。即使該條約定的價款已包含了商品房的成本，也不排除雙方還可以就其他費用進行約定，意思自治原則是民法的基石，越來越被重視，并被我國合同法采納并嚴格貫徹。本案雙方按照《價目表》的公開標價確定樓價，簽訂了《商品房購銷合同》，又在該合同之外另行對設施費進行約定，顯然是法律所允許的。原審判決主觀推斷《商品房購銷合同》約定的價款包含了成本，并以此為理由認定上訴人只可唯一地收取該條約定的款項，排除雙方的另行約定，顯然于法無據。對其他費用的收取，關鍵不在于該費用是否已包含于商品房成本，而在于雙方是否另有約定，也不管其約定是書面的、口頭的、或是其他任何形式的。本案當中，上訴人在售房資料中標明樓價，也標明了設施費的具體數額。被上訴人除依書面合同的約定支付樓價外，還主動按上訴人書面要約的規定支付了設施費，兩者均屬依約履行的行為。三、原審判決適用《民法通則》第五十八條第（三）項、第（五）項、第六十一條第一款也明顯不當。 1、原審判決適用法律認定上訴人收取設施費屬無效的行為及如何承擔責任邏輯紊亂。原審判決適用《價格法》，認定上訴人的行為明顯違反了該法的禁止性規定，接著即直接認定上訴人的行為屬無效的民事行為。但是根據一審所引用《價格法》的具體條款，卻并沒有直接認定無效的規定，要認定上訴人的行為無效，只能以此為事實原因，再引用其他法律作出認定，本案當中，若《價格法》所指的事實原因確實存在，則應根據《民法通則》第五十八條第（五）項或者《合同法》第五十二條第（五）項的規定，認定上訴人的行為無效。但原審判決在沒有適用法律的情況下想當然地直接認定無效，然后再根據《民法通則》第五十八條第（三）項、第（五）項，第六十一條第一款的規定，確定上訴人如何承擔民事行為無效的責任，這顯屬適用法律邏輯錯亂。因為《民法通則》第五十八條第（三）項、第（五）項是認定民事行為無效的法律依據，而原審判決把該條同樣作為如何承擔責任的依據，顯然適用法律不當。應當注意的是，上訴人的行為根本上就不是“標價外加價” 和“利用虛假或者使人誤解的手段，誘騙交易”的行為。換言之，即認定無效的事實原因根本不存在，因此也就不存在適用什么法律認定無效的問題，2、上訴人收取設施費的行為效力若有爭議，只能是相對有效（即可撤銷或可變更）和絕對有效的爭議。根據前述，上訴人的行為不屬違反法律法規的禁止性行為。依據原審判決適用《民法通則》第五十八條第（三）項的規定，可肯定原審法院是認為上訴人的行為屬于以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危而作出的。根據《民法通則》的規定，這種行為是無效的。但這一規定顯然過于籠統，沒有區分不同的情況，在立法上存在一定的缺陷。因為有些當事人在事后雖然知道自己所為的行為是受欺詐、脅迫等原因不得已而作出的，但考慮到并不會使自己損失，或損失很小，或甘愿受損，從而繼續確認行為效力，這是典型自由處分個人權利的行為。法律對此沒有必要干預。正是基于這種認識，國家在《民法通則》之后制訂的《合同法》便對此種情況區別對待，只有當以欺詐、脅迫手段訂立的合同損害國家利益的才規定無效；而對不是損害國家利益的，則由當事人決定是否請求撤銷或變更。根據新法優于舊法，特別法優于普通法的法律適用原則，本案無疑應適用合同法。根據合同法的規定，上訴人即使在售樓過程中有欺詐、脅迫和乘人之危的情況存在，因其損害的不是國家利益，所以該設施費的合同也只能是可撤銷或可變更的。設施費合同是以上訴人提出書面要約，被上訴人以口頭而非書面承諾形成的合同，在這種情況下被上訴人完全可主張沒有承諾此費用為由拒交，根本就沒有必要在交付設施費后再要求返還。被上訴人履行了交付的義務，表明雙方已就設施費的問題形成合意，成立了合同，并履行完畢。沒有請求法院撤銷也沒有請求變更設施費的合同，即是表示該合同至今仍然生效，被上訴人沒有理由要求返還。綜上，請求二審撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請求。

　　被上訴人答辯稱：上訴人收取的設施費應是樓價的組成部分，上訴人額外收費的行為不合法，其上訴理由不成立，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　上訴人與被上訴人在二審訴訟期間均未向本院提供新的證據。

　　經審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。

　　本院認為：上訴人在向被上訴人預售商品房時，在《商品房購銷合同》中已經明確約定了該商品房的預售價款，但上訴人又以另行簽訂《商品房購銷確認書》、《商住樓計價表》的形式約定向被上訴人收取設施費13800元。上訴人收取該設施費的行為，是在商品房標價外的收費，依照《中華人民共和國價格法》第十三條第二款有關“經營者不得在標價外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用”的規定，該行為屬違反法律禁止性規定，應確認為無效行為，上訴人應將收取的該 “設施費”款項退還給被上訴人。上訴人上訴認為其收取該設施費的行為，已公開標明，不屬于標價外加價，其上訴理由不充分，不予支持。原審判決適用《中華人民共和國民法通則》第五十八條第（三）項、第（五）項的規定不當，應予糾正。但原審判決認定事實清楚，處理正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費590元，由上訴人順德市海駿達房產有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 譚 洪 生

　　二○○三年八月十五日

　　書 記 員 冼 富 元