龍 江 省 大 慶 市 中 級(jí) 人 民 法 院

民 事 判 決 書

　　（2002）慶民再字第43號(hào)

　　原審上訴人大慶市義耕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地大慶市薩爾圖區(qū)。

　　法定代表人劉曉峰，職務(wù)董事長(zhǎng)。

　　委托代理人魯顯軍，大慶市庚辰律師事務(wù)所律師。

　　原審被上訴人寇德樞，男，1958年1月12日出生，漢族，黑龍江省齊鐵分局龍鳳火車站工人，住大慶市龍鳳區(qū)4號(hào)樓4單元502室。

　　委托代理人鄧學(xué)生，大慶市慶城律師事務(wù)所律師。

　　原審上訴人大慶市義耕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原審被上訴人寇德樞房屋買賣糾紛一案，本院于2002年3月7日作出（2002）慶民終字第35號(hào)判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。原審上訴人大慶市義耕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，向本院提出申訴，本院依法組成合議庭，于2002年8月22日公開開庭審理了此案，雙方當(dāng)事人及訴訟代理人到庭參加了訴訟。此案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審經(jīng)查，1998年8月24日，義耕公司與寇德樞簽訂了一份商品房購(gòu)銷合同，義耕公司將位于大慶市龍鳳區(qū)火車站前正在建設(shè)中的商業(yè)服務(wù)樓38號(hào)房屋預(yù)售給寇德樞，房屋建筑面積65.4平房米，售價(jià)為每平米4200元，總價(jià)款為274680.00元，合同簽訂后，寇德樞按約定交付了購(gòu)樓款。199年10 月，義耕公司將商服樓鑰匙交給寇德樞，寇德樞開始對(duì)該房屋進(jìn)行裝璜，裝置了石膏棚頂后該房屋滲漏，致石膏棚頂脫落，寇德樞向義耕公司提出該房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，并要求維修。義耕公司為寇德樞更換了棚頂?shù)氖喟澹蛟摲课轁B漏原因沒有找到，房屋繼續(xù)滲漏，致使石膏板再次脫落。

　　另查明，寇德樞在接收該房屋后未投入使用，亦未辦理該商服樓的產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)義耕公司已取得該商服樓的土地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，商品房預(yù)售許可證。

　　2001年5月10日大慶市中級(jí)人民法院司法訴訟證據(jù)鑒定中心對(duì)該房屋進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論為：該樓房主體工程完好，堅(jiān)固，屋面工程中該房屋側(cè)墻與后墻相接樓板角處有滲漏，屋面防水在薄弱處如（24）軸與（25）軸間變形縫處，（a）軸與（H）軸間變形縫處施工處理不慎或因沉降不均，溫浸差過(guò)大產(chǎn)生微裂是可能的，致使雨水或積雨緩緩滲至保溫層內(nèi)，再經(jīng)保溫層集中滲漏至38號(hào)房間內(nèi)。

　　再查明，1999年9月17日大慶市義耕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與大慶市龍鳳區(qū)第二物業(yè)管理處簽訂了一份物業(yè)管理委托合同書，義耕公司將龍鳳火車站前商服綜合樓的維修、養(yǎng)護(hù)、管理委托給大慶市龍鳳區(qū)第二物業(yè)管理處。

　　原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的商品房購(gòu)銷合同符合自愿原則，并不違反法律規(guī)定，被告具有房屋所有權(quán)的實(shí)體資格，因此合同成立、有效。原告在裝修過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在瑕疵，原告為此要求被告方進(jìn)行維修，被告方為原告更換了石膏板，視為被告已著手維修，因此被告主張沒有為原告進(jìn)行過(guò)維修，不能成立。由于房屋繼續(xù)滲水，石膏板再次脫落，原告已無(wú)法按預(yù)期計(jì)劃使用房屋，說(shuō)明房屋質(zhì)量出現(xiàn)瑕疵已影響到合同目的實(shí)現(xiàn)。雙方經(jīng)協(xié)商，沒有達(dá)成一致意見，現(xiàn)被告已明確表示其不再承擔(dān)維修義務(wù)，合同已無(wú)法繼續(xù)履行，被告已構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)要求解除合同，其主張成立。被告銀行同期儲(chǔ)蓄利率賠償損失。原告主張由被告承擔(dān)違約金，因合同已約定，原告主張不能成立，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條、第一百一十三條第一款、第一百四十八條之規(guī)定判決：一、解除原、被簽訂的商品房購(gòu)銷合同；二、原告返還被告位于大慶市龍鳳區(qū)火車站前的高業(yè)服務(wù)樓38號(hào)房屋；三、被告返還原告購(gòu)房款274 680 00元，支付利息41 436 00元。

　　本院二審審理后維持原審法院的判決。

　　本案在再審期間，物業(yè)公司與義耕公司已找到38號(hào)商服樓的滲漏原因是：一樓地下管線有多處漏點(diǎn)，致使地溝積水漬泡管線形成蒸汽，并使沉降縫內(nèi)的蒸汽冷凝水倒流38號(hào)室內(nèi)，由于該室長(zhǎng)期封閉，且室內(nèi)溫度高，形成了一個(gè)水氣循環(huán)狀態(tài)，并致使該室石膏天棚下墜。現(xiàn)地下管線已完全修復(fù)。

　　本院經(jīng)再審認(rèn)為：原、被告簽訂的商品房購(gòu)銷合同符合自愿原則，并不違反法律規(guī)定，被告具有房屋所有權(quán)實(shí)體資格，因此合同成立、有效，且已實(shí)際履行（交付房屋、交清房款）。本案雙方對(duì)商品房購(gòu)銷行為及過(guò)程不存在任何爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的是該房維修責(zé)任問(wèn)題。商品房作為一種特殊的商品，應(yīng)遵循和適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，該條例第32條規(guī)定：“商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。”該房屋經(jīng)鑒定，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，只是存在房屋質(zhì)量瑕疵，出售方不構(gòu)成根本違約，購(gòu)房合同不應(yīng)解除。該案爭(zhēng)議的房屋有新的證據(jù)證明，房屋滲漏的原因不屬主體質(zhì)量不合格，故要求退房的理由不能成立。但售房方有維修之附隨義務(wù)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條、第一百八十四條之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷一、二審判決；

　　二、駁回寇德樞的退房請(qǐng)求；

　　三、由義耕公司對(duì)龍鳳區(qū)火車站前38號(hào)商服樓損壞部分進(jìn)行維修；

　　四、由義耕公司賠償寇德樞經(jīng)濟(jì)損失53501.00元。

　　案件受理費(fèi)一審9245元、二審7565元由義耕公司承擔(dān)。再審7565元由寇德樞承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審判長(zhǎng) 趙國(guó)春

　　審判員 于志有

　　審判員 劉清賢

　　二○○二年十一月二十日

　　書記員 何永泉