龍 江 省 大 慶 市 中 級 人 民 法 院

民 事 判 決 書

　　（2002）慶民再字第43號

　　原審上訴人大慶市義耕房地產開發有限公司，住所地大慶市薩爾圖區。

　　法定代表人劉曉峰，職務董事長。

　　委托代理人魯顯軍，大慶市庚辰律師事務所律師。

　　原審被上訴人寇德樞，男，1958年1月12日出生，漢族，黑龍江省齊鐵分局龍鳳火車站工人，住大慶市龍鳳區4號樓4單元502室。

　　委托代理人鄧學生，大慶市慶城律師事務所律師。

　　原審上訴人大慶市義耕房地產開發有限公司與原審被上訴人寇德樞房屋買賣糾紛一案，本院于2002年3月7日作出（2002）慶民終字第35號判決，已經發生法律效力。原審上訴人大慶市義耕房地產開發有限公司不服，向本院提出申訴，本院依法組成合議庭，于2002年8月22日公開開庭審理了此案，雙方當事人及訴訟代理人到庭參加了訴訟。此案現已審理終結。

　　原審經查，1998年8月24日，義耕公司與寇德樞簽訂了一份商品房購銷合同，義耕公司將位于大慶市龍鳳區火車站前正在建設中的商業服務樓38號房屋預售給寇德樞，房屋建筑面積65.4平房米，售價為每平米4200元，總價款為274680.00元，合同簽訂后，寇德樞按約定交付了購樓款。199年10 月，義耕公司將商服樓鑰匙交給寇德樞，寇德樞開始對該房屋進行裝璜，裝置了石膏棚頂后該房屋滲漏，致石膏棚頂脫落，寇德樞向義耕公司提出該房屋存在質量問題，并要求維修。義耕公司為寇德樞更換了棚頂的石膏板，因該房屋滲漏原因沒有找到，房屋繼續滲漏，致使石膏板再次脫落。

　　另查明，寇德樞在接收該房屋后未投入使用，亦未辦理該商服樓的產權證，現義耕公司已取得該商服樓的土地使用證，建設工程規劃許可證，商品房預售許可證。

　　2001年5月10日大慶市中級人民法院司法訴訟證據鑒定中心對該房屋進行鑒定，鑒定結論為：該樓房主體工程完好，堅固，屋面工程中該房屋側墻與后墻相接樓板角處有滲漏，屋面防水在薄弱處如（24）軸與（25）軸間變形縫處，（a）軸與（H）軸間變形縫處施工處理不慎或因沉降不均，溫浸差過大產生微裂是可能的，致使雨水或積雨緩緩滲至保溫層內，再經保溫層集中滲漏至38號房間內。

　　再查明，1999年9月17日大慶市義耕房地產開發有限公司與大慶市龍鳳區第二物業管理處簽訂了一份物業管理委托合同書，義耕公司將龍鳳火車站前商服綜合樓的維修、養護、管理委托給大慶市龍鳳區第二物業管理處。

　　原審法院認為，原、被告簽訂的商品房購銷合同符合自愿原則，并不違反法律規定，被告具有房屋所有權的實體資格，因此合同成立、有效。原告在裝修過程中發現房屋質量存在瑕疵，原告為此要求被告方進行維修，被告方為原告更換了石膏板，視為被告已著手維修，因此被告主張沒有為原告進行過維修，不能成立。由于房屋繼續滲水，石膏板再次脫落，原告已無法按預期計劃使用房屋，說明房屋質量出現瑕疵已影響到合同目的實現。雙方經協商，沒有達成一致意見，現被告已明確表示其不再承擔維修義務，合同已無法繼續履行，被告已構成根本違約，原告有權要求解除合同，其主張成立。被告銀行同期儲蓄利率賠償損失。原告主張由被告承擔違約金，因合同已約定，原告主張不能成立，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十一條、第一百一十三條第一款、第一百四十八條之規定判決：一、解除原、被簽訂的商品房購銷合同；二、原告返還被告位于大慶市龍鳳區火車站前的高業服務樓38號房屋；三、被告返還原告購房款274 680 00元，支付利息41 436 00元。

　　本院二審審理后維持原審法院的判決。

　　本案在再審期間，物業公司與義耕公司已找到38號商服樓的滲漏原因是：一樓地下管線有多處漏點，致使地溝積水漬泡管線形成蒸汽，并使沉降縫內的蒸汽冷凝水倒流38號室內，由于該室長期封閉，且室內溫度高，形成了一個水氣循環狀態，并致使該室石膏天棚下墜。現地下管線已完全修復。

　　本院經再審認為：原、被告簽訂的商品房購銷合同符合自愿原則，并不違反法律規定，被告具有房屋所有權實體資格，因此合同成立、有效，且已實際履行（交付房屋、交清房款）。本案雙方對商品房購銷行為及過程不存在任何爭議，爭議的是該房維修責任問題。商品房作為一種特殊的商品，應遵循和適用《城市房地產開發經營管理條例》，該條例第32條規定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體質量不合格的，購買人有權退房。”該房屋經鑒定，主體結構質量合格，只是存在房屋質量瑕疵，出售方不構成根本違約，購房合同不應解除。該案爭議的房屋有新的證據證明，房屋滲漏的原因不屬主體質量不合格，故要求退房的理由不能成立。但售房方有維修之附隨義務。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條、第一百八十四條之規定，判決如下：

　　一、撤銷一、二審判決；

　　二、駁回寇德樞的退房請求；

　　三、由義耕公司對龍鳳區火車站前38號商服樓損壞部分進行維修；

　　四、由義耕公司賠償寇德樞經濟損失53501.00元。

　　案件受理費一審9245元、二審7565元由義耕公司承擔。再審7565元由寇德樞承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審判長 趙國春

　　審判員 于志有

　　審判員 劉清賢

　　二○○二年十一月二十日

　　書記員 何永泉