廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第586號

　　上訴人（原審原告）吳貴雄，男，1958年1月16日出生，漢族，住佛山市順德區容桂鎮外村市場桂馨樓D座401房。

　　上訴人（原審原告）梁惠英，女，1963年4月5日出生，漢族，住佛山市順德區容桂鎮外村市場桂馨樓D座401房。

　　吳貴雄、梁惠英的共同委托代理人朱小明，廣東海順律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）順德市容桂區房產服務公司（下稱容桂房產公司），住所地：佛山市順德區容桂鎮桂新西路20號。

　　法定代表人郭云嬋，經理。

　　被上訴人（原審被告）順德市容桂區商貿集團總公司（下稱容桂商貿總公司），住所地：佛山市順德區容桂鎮桂新西路20號。

　　法定代表人王健南，總經理。

　　容桂房產公司、容桂商貿總公司的共同委托代理人梁潤堅、陳志榮，均是容桂房產公司員工。

　　被上訴人（原審被告）順德市工商物價局容桂分局，住所地：佛山市順德區容桂鎮容奇大道。

　　法定代表人楊國英，分局局長。

　　原審被告中國建設銀行順德市支行，住所地佛山市順德區大良鎮鑒海北路。

　　法定代表人歐政，行長。

　　吳貴雄、梁惠英因商品房買賣合同糾紛一案，不服原廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第3512號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年4月3日詢問了吳貴雄、梁惠英的委托代理人朱小明、容桂房產公司、容桂商貿總公司的委托代理人梁潤堅、陳志榮。本案現已審理終結。

　　原判認定：1995年7月，順德市桂洲鎮人民政府為發展經濟，經順德市人民政府同意拆遷改造外村舊市場并把該地段建成商住樓。1995年12月27日，容桂房產公司（原稱順德市桂洲鎮房產服務公司）與吳貴雄、梁惠英簽訂《訂購房屋協議》一份，稱位于外村市場的商品房將推出，要訂購者需與容桂房產公司鑒訂有關條款的協議。當中的有關規定為：吳貴雄、梁惠英訂購的是D座401號，一次性付款為130488.01元；容桂房產公司負責辦理商住樓的預售手續，代吳貴雄、梁惠英辦理及領取各種契證手續，費用由吳貴雄、梁惠英負責。協議簽訂后，吳貴雄、梁惠英依約付款，容桂房產公司也依約交樓。在桂馨樓的發售過程中，容桂房產公司曾向外發出一張宣傳單，上面陳述桂馨樓是由容桂房產公司、容桂商貿總公司、順德市工商物價局容桂分局、中國建設銀行順德市支行合資開發和經營的。訴訟中，吳貴雄、梁惠英確認與容桂房產公司簽訂協議時樓房已建好，容桂房產公司是以現樓發售。2000年7月，順德市規劃國土局批復同意把外村市場的拆遷地出讓給容桂商貿總公司作商業住宅用地，同意該拆遷地建設的商住樓命名為“桂馨樓”。容桂商貿總公司于2000年7月補辦用地許可證，2002年1月補辦手續取得國有土地使用證。2002年4月，容桂商貿總公司取得桂馨樓的房地產權證。容桂商貿總公司取得房地產權證后，即通知所有購買桂馨樓的住戶辦理分宗手續，以便購買者辦理房地產權證。吳貴雄、梁惠英以容桂商貿總公司叫其辦理有關手續時簽訂的合同不是商品房購銷合同會損害其合法權益為由而不同意簽名，以致至今未能辦理產權證。為此，吳貴雄、梁惠英提起訴訟要求容桂房產公司為其辦房產證，并根據宣傳單張等資料認定容桂商貿總公司、順德市工商物價局容桂分局、中國建設銀行順德市支行是有投資和經營桂馨樓的，要求其承擔連帶責任。另查，容桂房產公司是容桂商貿總公司的子公司，性質均是集體所有制企業。

　　原判認為：容桂房產公司作為容桂商貿總公司的子公司，對外不具有獨立的主體資格，因此相應的行為后果應歸容桂商貿總公司承擔。吳貴雄、梁惠英與容桂房產公司簽訂《訂購房屋協議書》時，雖然桂馨樓并沒有領取相關的產權證明，但在本案立案受理后，桂馨樓的房屋產權已經房產部門核定為容桂商貿總公司所有，因此，吳貴雄、梁惠英與容桂房產公司之間的購銷合同合法有效，吳貴雄、梁惠英及容桂商貿總公司均應按合同約定履行各自的義務。而在履行合同的過程中，容桂商貿總公司在桂馨樓領取了總契證后，已通知吳貴雄、梁惠英就辦證事宜到房產部門辦理登記手續。而吳貴雄、梁惠英拒絕協助履行，致使房屋產權至今未核定在吳貴雄、梁惠英名下，該后果系吳貴雄、梁惠英的違約行為造成的，應由其自行承擔責任。吳貴雄、梁惠英在本案中的訴訟請求是要求為其辦理房產證，卻不配合辦理有關的手續，因此，吳貴雄、梁惠英的訴訟請求無理，依法應予駁回。至于吳貴雄、梁惠英提及的容桂商貿總公司辦證的方式會損害其合法權益的主張，未能提供證據，且若辦證后真的損害了其合法權益，吳貴雄、梁惠英可另行起訴要求被告承擔相應的責任。故吳貴雄、梁惠英以此作為不配合辦證的理由不充分，不予支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百三十條、《中華人民共和國合同法》第六十條的規定，判決如下：駁回吳貴雄、梁惠英的訴訟請求。本案訴訟費100元，由吳貴雄、梁惠英承擔。

　　宣判后，吳貴雄、梁惠英不服，上訴稱：一、原判對吳貴雄、梁惠英提供的“證據四”的真實性不予認定錯誤。吳貴雄、梁惠英提供的“證據四”雖然只是復印件，但“證據四”是桂馨樓的建設工程規劃許可證，竣工驗收證明書，用地許可證等的復印件。眾所周知，這些證據只能是由該樓的建設單位而非購房戶特有。因此，容桂房產公司、容桂商貿總公司作為建設者如果對上述復印件內容的真實性有異議，其有義務出具原件。其不出具，則根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第75條的規定，推定吳貴雄、梁惠英主張的“證據四”的真實性成立。二、原判對吳貴雄、梁惠英提出的關于原審四被告均無商品房開發經營資格的主張不予采信錯誤。1、吳貴雄、梁惠英主張原審四被告無商品房開發經營資格，而四被告不能舉出商品房開發資質證書，也舉不出售樓證。因此，四被告無商品房開發經營資格，這是客觀存在的事實，由不得原審法院“不予”采信。2、原審法院“不予”采信的理由是房屋已確權給“容桂商貿總公司”，因此認為容桂房產公司無商品房開發經營資質無“實質”意義。這是毫無理由的。因為，容桂房產公司出面與吳貴雄、梁惠英簽訂的是以“商品房”購銷為內容的合同，如果本案合同的開發經營者沒有商品房的開發經營資質，這就意味著是非法“經營”，意味著開發經營者不懂房屋開發經營管理，這可能導致工程質量低下，消費者受到欺詐，人身和財產安全受到威脅。除此之外，開發經營者如果沒有資質，則其蓋樓的行為不屬“開發經營”，這將出現國家在土地出讓金以及經營稅費等方面收入的減少，直接使國家經濟利益受損。廣東省高級人民法院《關于〈合同法〉施行后如何認定房地產開發經營合同效力的指導意見》第一條第四款明文將合同主體是否具備房地產開發經營資格，作為合同是否有效的主要方面來考慮。因此，探索本案“商品房開發經營者”有無相應資質，這是關系本案合同是否有效的重大問題。雖然現該房屋確權給容桂商貿總公司，但這并不能改變吳貴雄、梁惠英此前與之所簽合同是商品房購銷合同（非一般房屋買賣合同）以及此前容桂房產公司、容桂商貿總公司所從事的系房屋開發經營行為的法律事實。三、原判認為吳貴雄、梁惠英拒絕在容桂商貿總公司所提供的另一類型的房屋買賣合同上簽字是違約行為，這完全是錯誤的。容桂房產公司、容桂商貿總公司的行為是蓋樓賣，其與吳貴雄、梁惠英簽訂的合同明文約定是買賣商品房，其宣傳資料也表明是開發經營樓盆。商品房買賣是特定的房屋買賣，在該買賣關系中，雙方的法律地位是商家和消費者的關系，其中開發商有對商品房的質量負責，有進行房屋保修、維護的義務。而在一般房屋買賣關系中，買賣雙方的法律地位純屬買方和賣方的關系，買方享受不到消費者的權益，賣方也沒有開發經營者的法律義務。容桂房產公司、容桂商貿總公司利用政府部門的某些優勢自行蓋房賣，房屋蓋成賣出后，卻在房屋辦證過程中遇到國家政策，法律規定的麻煩，實在無法逾越，就自辦房產證，然后要求購房戶與之另簽合同，使非法經營房地產開發的行為變成“賣自有房產”的行為，從而規避國家房地產開發經營的政策法規，達到變相經營房地產業務，偷逃國家有關稅費，獲取非法利益。因此，該房屋買賣行為是無效的。綜上所述，請二審法院撤銷原判；認定本案商品房買賣合同因容桂房產公司、容桂商貿總公司無商品房開發經營資質而無效。

　　吳貴雄、梁惠英在二審期間提供以下證據：商品房買賣和房屋買賣合同樣式各1份，證明商品房與一般房屋的買賣，法律地位、消費者享受的權益是不一樣的。

　　容桂房產公司、容桂商貿總公司對吳貴雄、梁惠英在二審期間提供的證據認為在一審時不提供，不予質證。

　　容桂房產公司、容桂商貿總公司答辯稱：容桂商貿總公司是同意為吳貴雄、梁惠英辦理房產證的，本樓房已為辦理分宗手續的其他業主辦好了房產證。吳貴雄、梁惠英不能辦好房產證是由于其沒有來辦理分宗手續所造成的，與容桂房產公司、容桂商貿總公司無關。原審判決認定事實清楚，判決正確，請二審法院駁回吳貴雄、梁惠英的訴訟請求。

　　容桂房產公司、容桂商貿總公司在二審期間沒有提供證據。

　　經審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為：吳貴雄、梁惠英與容桂房產公司簽訂的《訂購房屋協議書》，是雙方當事人的真實意思表示，內容沒有違反法律規定，因而是有效的合同。由于訟爭的桂馨樓房屋產權已經房產管理部門確認屬容桂商貿總公司所有，因此，吳貴雄、梁惠英上訴主張容桂房產公司、容桂商貿總公司無開發經營資質，故雙方簽訂的合同無效，理由不能成立，本院不予采納。容桂商貿總公司已履行通知吳貴雄、梁惠英辦證的義務，而吳貴雄、梁惠英拒絕配合履行辦證手續，致使房屋產權證至今辦理至其名下的責任，應由吳貴雄、梁惠英承擔。據此，原審判決認定事實清楚，判決正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費100元，由吳貴雄、梁惠英承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年四月二十二日

　　書 記 員 胡 劍