廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第586號(hào)

　　上訴人（原審原告）吳貴雄，男，1958年1月16日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)外村市場(chǎng)桂馨樓D座401房。

　　上訴人（原審原告）梁惠英，女，1963年4月5日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)外村市場(chǎng)桂馨樓D座401房。

　　吳貴雄、梁惠英的共同委托代理人朱小明，廣東海順律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）順德市容桂區(qū)房產(chǎn)服務(wù)公司（下稱容桂房產(chǎn)公司），住所地：佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)桂新西路20號(hào)。

　　法定代表人郭云嬋，經(jīng)理。

　　被上訴人（原審被告）順德市容桂區(qū)商貿(mào)集團(tuán)總公司（下稱容桂商貿(mào)總公司），住所地：佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)桂新西路20號(hào)。

　　法定代表人王健南，總經(jīng)理。

　　容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司的共同委托代理人梁潤(rùn)堅(jiān)、陳志榮，均是容桂房產(chǎn)公司員工。

　　被上訴人（原審被告）順德市工商物價(jià)局容桂分局，住所地：佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)容奇大道。

　　法定代表人楊國(guó)英，分局局長(zhǎng)。

　　原審被告中國(guó)建設(shè)銀行順德市支行，住所地佛山市順德區(qū)大良鎮(zhèn)鑒海北路。

　　法定代表人歐政，行長(zhǎng)。

　　吳貴雄、梁惠英因商品房買賣合同糾紛一案，不服原廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第3512號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年4月3日詢問了吳貴雄、梁惠英的委托代理人朱小明、容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司的委托代理人梁潤(rùn)堅(jiān)、陳志榮。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原判認(rèn)定：1995年7月，順德市桂洲鎮(zhèn)人民政府為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，經(jīng)順德市人民政府同意拆遷改造外村舊市場(chǎng)并把該地段建成商住樓。1995年12月27日，容桂房產(chǎn)公司（原稱順德市桂洲鎮(zhèn)房產(chǎn)服務(wù)公司）與吳貴雄、梁惠英簽訂《訂購(gòu)房屋協(xié)議》一份，稱位于外村市場(chǎng)的商品房將推出，要訂購(gòu)者需與容桂房產(chǎn)公司鑒訂有關(guān)條款的協(xié)議。當(dāng)中的有關(guān)規(guī)定為：吳貴雄、梁惠英訂購(gòu)的是D座401號(hào)，一次性付款為130488.01元；容桂房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)辦理商住樓的預(yù)售手續(xù)，代吳貴雄、梁惠英辦理及領(lǐng)取各種契證手續(xù)，費(fèi)用由吳貴雄、梁惠英負(fù)責(zé)。協(xié)議簽訂后，吳貴雄、梁惠英依約付款，容桂房產(chǎn)公司也依約交樓。在桂馨樓的發(fā)售過程中，容桂房產(chǎn)公司曾向外發(fā)出一張宣傳單，上面陳述桂馨樓是由容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司、順德市工商物價(jià)局容桂分局、中國(guó)建設(shè)銀行順德市支行合資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的。訴訟中，吳貴雄、梁惠英確認(rèn)與容桂房產(chǎn)公司簽訂協(xié)議時(shí)樓房已建好，容桂房產(chǎn)公司是以現(xiàn)樓發(fā)售。2000年7月，順德市規(guī)劃國(guó)土局批復(fù)同意把外村市場(chǎng)的拆遷地出讓給容桂商貿(mào)總公司作商業(yè)住宅用地，同意該拆遷地建設(shè)的商住樓命名為“桂馨樓”。容桂商貿(mào)總公司于2000年7月補(bǔ)辦用地許可證，2002年1月補(bǔ)辦手續(xù)取得國(guó)有土地使用證。2002年4月，容桂商貿(mào)總公司取得桂馨樓的房地產(chǎn)權(quán)證。容桂商貿(mào)總公司取得房地產(chǎn)權(quán)證后，即通知所有購(gòu)買桂馨樓的住戶辦理分宗手續(xù)，以便購(gòu)買者辦理房地產(chǎn)權(quán)證。吳貴雄、梁惠英以容桂商貿(mào)總公司叫其辦理有關(guān)手續(xù)時(shí)簽訂的合同不是商品房購(gòu)銷合同會(huì)損害其合法權(quán)益為由而不同意簽名，以致至今未能辦理產(chǎn)權(quán)證。為此，吳貴雄、梁惠英提起訴訟要求容桂房產(chǎn)公司為其辦房產(chǎn)證，并根據(jù)宣傳單張等資料認(rèn)定容桂商貿(mào)總公司、順德市工商物價(jià)局容桂分局、中國(guó)建設(shè)銀行順德市支行是有投資和經(jīng)營(yíng)桂馨樓的，要求其承擔(dān)連帶責(zé)任。另查，容桂房產(chǎn)公司是容桂商貿(mào)總公司的子公司，性質(zhì)均是集體所有制企業(yè)。

　　原判認(rèn)為：容桂房產(chǎn)公司作為容桂商貿(mào)總公司的子公司，對(duì)外不具有獨(dú)立的主體資格，因此相應(yīng)的行為后果應(yīng)歸容桂商貿(mào)總公司承擔(dān)。吳貴雄、梁惠英與容桂房產(chǎn)公司簽訂《訂購(gòu)房屋協(xié)議書》時(shí)，雖然桂馨樓并沒有領(lǐng)取相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明，但在本案立案受理后，桂馨樓的房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)房產(chǎn)部門核定為容桂商貿(mào)總公司所有，因此，吳貴雄、梁惠英與容桂房產(chǎn)公司之間的購(gòu)銷合同合法有效，吳貴雄、梁惠英及容桂商貿(mào)總公司均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。而在履行合同的過程中，容桂商貿(mào)總公司在桂馨樓領(lǐng)取了總契證后，已通知吳貴雄、梁惠英就辦證事宜到房產(chǎn)部門辦理登記手續(xù)。而吳貴雄、梁惠英拒絕協(xié)助履行，致使房屋產(chǎn)權(quán)至今未核定在吳貴雄、梁惠英名下，該后果系吳貴雄、梁惠英的違約行為造成的，應(yīng)由其自行承擔(dān)責(zé)任。吳貴雄、梁惠英在本案中的訴訟請(qǐng)求是要求為其辦理房產(chǎn)證，卻不配合辦理有關(guān)的手續(xù)，因此，吳貴雄、梁惠英的訴訟請(qǐng)求無(wú)理，依法應(yīng)予駁回。至于吳貴雄、梁惠英提及的容桂商貿(mào)總公司辦證的方式會(huì)損害其合法權(quán)益的主張，未能提供證據(jù)，且若辦證后真的損害了其合法權(quán)益，吳貴雄、梁惠英可另行起訴要求被告承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故吳貴雄、梁惠英以此作為不配合辦證的理由不充分，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百三十條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條的規(guī)定，判決如下：駁回吳貴雄、梁惠英的訴訟請(qǐng)求。本案訴訟費(fèi)100元，由吳貴雄、梁惠英承擔(dān)。

　　宣判后，吳貴雄、梁惠英不服，上訴稱：一、原判對(duì)吳貴雄、梁惠英提供的“證據(jù)四”的真實(shí)性不予認(rèn)定錯(cuò)誤。吳貴雄、梁惠英提供的“證據(jù)四”雖然只是復(fù)印件，但“證據(jù)四”是桂馨樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，竣工驗(yàn)收證明書，用地許可證等的復(fù)印件。眾所周知，這些證據(jù)只能是由該樓的建設(shè)單位而非購(gòu)房戶特有。因此，容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司作為建設(shè)者如果對(duì)上述復(fù)印件內(nèi)容的真實(shí)性有異議，其有義務(wù)出具原件。其不出具，則根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第75條的規(guī)定，推定吳貴雄、梁惠英主張的“證據(jù)四”的真實(shí)性成立。二、原判對(duì)吳貴雄、梁惠英提出的關(guān)于原審四被告均無(wú)商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的主張不予采信錯(cuò)誤。1、吳貴雄、梁惠英主張?jiān)瓕徦谋桓鏌o(wú)商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，而四被告不能舉出商品房開發(fā)資質(zhì)證書，也舉不出售樓證。因此，四被告無(wú)商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，這是客觀存在的事實(shí)，由不得原審法院“不予”采信。2、原審法院“不予”采信的理由是房屋已確權(quán)給“容桂商貿(mào)總公司”，因此認(rèn)為容桂房產(chǎn)公司無(wú)商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)無(wú)“實(shí)質(zhì)”意義。這是毫無(wú)理由的。因?yàn)椋莨鸱慨a(chǎn)公司出面與吳貴雄、梁惠英簽訂的是以“商品房”購(gòu)銷為內(nèi)容的合同，如果本案合同的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者沒有商品房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，這就意味著是非法“經(jīng)營(yíng)”，意味著開發(fā)經(jīng)營(yíng)者不懂房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，這可能導(dǎo)致工程質(zhì)量低下，消費(fèi)者受到欺詐，人身和財(cái)產(chǎn)安全受到威脅。除此之外，開發(fā)經(jīng)營(yíng)者如果沒有資質(zhì)，則其蓋樓的行為不屬“開發(fā)經(jīng)營(yíng)”，這將出現(xiàn)國(guó)家在土地出讓金以及經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)等方面收入的減少，直接使國(guó)家經(jīng)濟(jì)利益受損。廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于〈合同法〉施行后如何認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力的指導(dǎo)意見》第一條第四款明文將合同主體是否具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，作為合同是否有效的主要方面來(lái)考慮。因此，探索本案“商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)者”有無(wú)相應(yīng)資質(zhì)，這是關(guān)系本案合同是否有效的重大問題。雖然現(xiàn)該房屋確權(quán)給容桂商貿(mào)總公司，但這并不能改變吳貴雄、梁惠英此前與之所簽合同是商品房購(gòu)銷合同（非一般房屋買賣合同）以及此前容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司所從事的系房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的法律事實(shí)。三、原判認(rèn)為吳貴雄、梁惠英拒絕在容桂商貿(mào)總公司所提供的另一類型的房屋買賣合同上簽字是違約行為，這完全是錯(cuò)誤的。容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司的行為是蓋樓賣，其與吳貴雄、梁惠英簽訂的合同明文約定是買賣商品房，其宣傳資料也表明是開發(fā)經(jīng)營(yíng)樓盆。商品房買賣是特定的房屋買賣，在該買賣關(guān)系中，雙方的法律地位是商家和消費(fèi)者的關(guān)系，其中開發(fā)商有對(duì)商品房的質(zhì)量負(fù)責(zé)，有進(jìn)行房屋保修、維護(hù)的義務(wù)。而在一般房屋買賣關(guān)系中，買賣雙方的法律地位純屬買方和賣方的關(guān)系，買方享受不到消費(fèi)者的權(quán)益，賣方也沒有開發(fā)經(jīng)營(yíng)者的法律義務(wù)。容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司利用政府部門的某些優(yōu)勢(shì)自行蓋房賣，房屋蓋成賣出后，卻在房屋辦證過程中遇到國(guó)家政策，法律規(guī)定的麻煩，實(shí)在無(wú)法逾越，就自辦房產(chǎn)證，然后要求購(gòu)房戶與之另簽合同，使非法經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的行為變成“賣自有房產(chǎn)”的行為，從而規(guī)避國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)，達(dá)到變相經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，偷逃國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)，獲取非法利益。因此，該房屋買賣行為是無(wú)效的。綜上所述，請(qǐng)二審法院撤銷原判；認(rèn)定本案商品房買賣合同因容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司無(wú)商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)而無(wú)效。

　　吳貴雄、梁惠英在二審期間提供以下證據(jù)：商品房買賣和房屋買賣合同樣式各1份，證明商品房與一般房屋的買賣，法律地位、消費(fèi)者享受的權(quán)益是不一樣的。

　　容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司對(duì)吳貴雄、梁惠英在二審期間提供的證據(jù)認(rèn)為在一審時(shí)不提供，不予質(zhì)證。

　　容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司答辯稱：容桂商貿(mào)總公司是同意為吳貴雄、梁惠英辦理房產(chǎn)證的，本樓房已為辦理分宗手續(xù)的其他業(yè)主辦好了房產(chǎn)證。吳貴雄、梁惠英不能辦好房產(chǎn)證是由于其沒有來(lái)辦理分宗手續(xù)所造成的，與容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司無(wú)關(guān)。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請(qǐng)二審法院駁回吳貴雄、梁惠英的訴訟請(qǐng)求。

　　容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司在二審期間沒有提供證據(jù)。

　　經(jīng)審查，對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：吳貴雄、梁惠英與容桂房產(chǎn)公司簽訂的《訂購(gòu)房屋協(xié)議書》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒有違反法律規(guī)定，因而是有效的合同。由于訟爭(zhēng)的桂馨樓房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)屬容桂商貿(mào)總公司所有，因此，吳貴雄、梁惠英上訴主張容桂房產(chǎn)公司、容桂商貿(mào)總公司無(wú)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，故雙方簽訂的合同無(wú)效，理由不能成立，本院不予采納。容桂商貿(mào)總公司已履行通知吳貴雄、梁惠英辦證的義務(wù)，而吳貴雄、梁惠英拒絕配合履行辦證手續(xù)，致使房屋產(chǎn)權(quán)證至今辦理至其名下的責(zé)任，應(yīng)由吳貴雄、梁惠英承擔(dān)。據(jù)此，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)100元，由吳貴雄、梁惠英承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 陳 秀 武

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年四月二十二日

　　書 記 員 胡 劍