宋海霞訴鶴壁天泰建材批發大市場有限責任公司商品房買賣合同糾紛一案

河南省鶴壁市淇濱區人民法院

民事判決書

(2004)淇濱民初字第586號

原告宋海霞，女，1971年9月16日出生，漢族，鶴煤集團職工，住鶴壁市山城區朝霞街南巷2號樓3號。
被告鶴壁天泰建材批發大市場有限責任公司，住所地鶴壁市淇濱區淇濱大道225號。

法定代表人李含富，該公司董事長。

委托代理人李勝強，男，1978年9月5日出生，漢族，該公司銷售經理，住該公司宿舍。代理權限：代為承認、變更、放棄訴訟請求，進行和解，提起反訴或者上訴。

原告宋海霞與被告鶴壁天泰建材批發大市場有限責任公司(以下簡稱天泰公司)商品房買賣合同糾紛一案，本院于2004年2月26日受理后，依法由審判員張保平適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告宋海霞與被告天泰公司委托代理人李勝強均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，我于2002年6月18日和被告簽訂了“鋪面房認購合同”，合同約定：我向被告購買其位于鶴壁市淇濱大道東段北側，天泰市場商業鋪面房，市場一區三環第445號鋪位，建筑面積156.26平方米，每平方米售價1580元，合計246892.38元，被告于2003年4月底前將鋪面房交付我使用。合同簽訂后，我按合同第六條第一款“一次性付款優惠8%”的約定，將房款227140.98元交于被告，但被告至今未將鋪面房交付于我，被告已違約，故請求：1、解除合同的履行；2、被告一次性退房款227140.98元、支付補償金11357元、按房款每日萬分之四支付違約金，并承擔本案一切訴訟費用。

被告對原告主張的雙方簽訂合同的事實及合同內容無異議，但認為其實收房款與訴狀不符，原告未全額交清房款，不同意退房，不同意支付5%補償金及違約金，且其公司違約責任已履行完畢。

對當事人雙方沒有爭議的事實，本院予以確認。

對雙方爭議的房款實收金額問題，原告提供被告天泰公司收其房款227000元的收據一份，時間為2002年6月18日。但稱當時交款時已經雙方同意，被告已同意零頭不要了。

被告為支持其抗辯主張，提供的證據為：2003年8月11日，被告收違約金收據一份。載明：“今收到天泰公司支付房款違約金2725.69元(貳仟柒佰貳拾伍元陸角玖分)，一區三環445號商鋪，面積156.261平方米，宋海霞、宋海麗，2003年8月11日，劉全民，2003年8月11日”。原告異議認為，這是被告支付的五月份的違約金。

本院認為，原、被告雙方提供的這2份證據，系書證，其來源形式合法，內容客觀真實，與本案有關聯性，當事人均對對方提供的證據內容本身無異議，故均可作為有效證據使用。

依有效證據，案經審理，本院確認以下案件事實：2002年6月18日，原、被告雙方簽訂2002001號鋪面房認購合同書一份。約定原告向被告購買其位于鶴壁市淇濱大道東段北側天泰公司第一區鋪面房三環第445號鋪位，建筑面積156.261平方米，每平方米售價1580元，合計金額246892.38元。按合同第六條“一次性付款優惠8%”，原告應交款金額227140.98元。合同第七條約定，“乙方(宋海霞)在甲方(天泰公司)購買商鋪付清全額房款一年，可申請無理由退房。一次性交清全額房款者，退房時可全額退還所交房款，并給予所交房款5%的補償。如因甲方原因未能交付使用，視為甲方違約。每逾期一日，須賠償乙方已付房款總額的萬分之四。如逾期超過30天，甲方仍未按規定時間交付使用，乙方有權單方終止合同。除此之外，甲、乙雙方同意互不追究其它經濟和民事賠償責任”。合同簽訂后，原告于2002年6月18日交房款227000元，而至合同約定期限，被告天泰公司未能按約將鋪面房交于原告。2003年8月11日，被告支付原告違約金2725.69元。故原告于2004年2月26日訴至本院，要求解除合同、被告一次性退房款227140.98元、支付補償金11357元、按房款每日萬分之四支付違約金，并承擔本案一切訴訟費用。

本院認為，原、被告雙方以認購形式簽訂的鋪面房認購合同，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，且出賣人已按約收受了購房款，應認定為商品房買賣合同。該買賣合同是雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律規定，應為有效合同。雙方當事人均應按合同約定全面履行自己的義務。本案中，雙方當事人在簽訂合同的同時，原告即交付房款227000元。被告以原告未交清全額房款227140.98元為由拒絕退房及支付補償金，顯然其以少付0.06%的房款來抗辯已付99.94%購房款的抗辯理由不成立。另外若是分期付款，雙方應當在合同中對分期付款的方式進行約定，而合同中雙方僅對一次性付款的優惠條款進行了約定，且被告已支付了違約金，顯然是其已承認了自己的違約行為，應視為被告已同意原告少付140.98元的付款行為為一次性優惠付款行為。故被告應按合同約定承擔民事責任。而雙方在合同中約定的違約金的承擔問題，“如逾期.....”前是一句號，且“除此之外”的字眼應當理解為雙方對違約責任的負擔是一分項約定，即承擔30天的違約金和乙方單方終止合同，也就是說違約金最長的補償期限是30天，如超過30天，原告有權單方面終止合同、退房并要求被告支付30天所產生的違約金。故對原告要求解除合同的訴訟請求，于法有據，本院予以支持。而原告要求退還的房款及支付的補償金，也應按原告實際交付的房款227000元并以此為基數計算，即補償金為11350元(227000×5%)。而對原告要求被告支付違約金的請求，因被告已于2003年8月11日支付了30天的違約金，對違約金事項已履行完畢，對該項請求，本院不予支持。故依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、第一百零八條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第十五條之規定，判決如下：

一、立即解除原告宋海霞與被告鶴壁天泰建材批發大市場有限責任公司于2002年6月18日所簽訂的2002001號《鋪面房認購合同書》；

二、被告鶴壁天泰建材批發大市場有限責任公司給付原告宋海霞購房款227000元、補償金11350元，兩項共計238350元；

三、駁回原告宋海霞的其它訴訟請求。

案件受理費6660元，由被告鶴壁天泰建材批發大市場有限責任公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀及副本一式六份，上訴于河南省鶴壁市中級人民法院。（E）

審 判 員 張保平

二00四年五月十七日

書 記 員 馬學芳