廣東省惠州市中級(jí)人民法院

行政判決書(shū)

　　（2002）惠中法行終字第40號(hào)

　　上訴人（原審原告）：黃澤成，男，72歲，漢族，住惠州市橋東新南路1號(hào)之一。

　　訴訟代理人：江曉華、徐榮昆，廣東寶晟律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：惠州市房產(chǎn)管理局，住所地：惠州市花邊嶺。

　　法定代表人：李桂生，局長(zhǎng)。

　　訴訟代理人：駱國(guó)偉、王麗，均系惠州市房產(chǎn)管理局辦事員。

　　第三人：惠州市恒豐城建發(fā)展有限公司，住所地：惠州市橋東新南路31號(hào)。

　　法定代表人：嚴(yán)鋒，董事長(zhǎng)。

　　訴訟代理人：黃耀強(qiáng)，惠州市恒豐城建發(fā)展有限公司副經(jīng)理。

　　上訴人黃澤成因拆遷房屋裁決一案，不服惠城區(qū)人民法院（2002）惠城法行初字第7號(hào)行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)為，原告位于惠州市橋東新南路1號(hào)之一房屋，屬我市舊城改造的范圍。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》，房產(chǎn)管理局是城市拆遷的主管部門(mén)。本案第三人持有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件向惠州市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)，領(lǐng)取了《房屋拆遷許可證》，是拆遷爭(zhēng)議房屋的合法拆遷權(quán)利人。被告依據(jù)第三人的申請(qǐng)作出的惠市房裁（2002）1號(hào)拆遷房屋裁決書(shū)事實(shí)清楚、程序合法、適用法律正確，應(yīng)于維持。原告訴請(qǐng)撤銷惠州市房產(chǎn)管理局作出的惠市房裁（2002）1號(hào)拆遷房屋裁決書(shū)的理由不成立，本院不予以支持。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：維持惠州市房產(chǎn)管理局作出的惠市房裁（2002）1號(hào)《拆遷房屋裁定書(shū)》。

　　上訴人黃澤成上訴稱：一、一審判決適用法律法規(guī)錯(cuò)誤，依法應(yīng)當(dāng)撤銷。1、一審判決適用1991年3月22日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已廢止；2、一審判決適用《廣東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相抵觸，應(yīng)適用新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。二、被上訴人在作出裁決時(shí)主要證據(jù)不足，適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤，違反法定程序。表現(xiàn)在：1、上訴人已向惠州市規(guī)劃建設(shè)局提出關(guān)于請(qǐng)求確認(rèn)72.44平方米建筑合法性的申請(qǐng)報(bào)告，在未經(jīng)確認(rèn)之前，被告超越行政權(quán)限范圍認(rèn)定72.44平方米為非法建筑；2、被告在作出具體行政行為時(shí)違反了“先取證，后行為”的原則，屬于嚴(yán)重的程序違法；3、上訴人與原租戶之間的房屋租賃關(guān)系解除造成的損失應(yīng)依法給予補(bǔ)償；4、適用法律錯(cuò)誤。據(jù)此，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判，并判令由被上訴人承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)用。

　　被上訴人惠州市房產(chǎn)管理局答辯稱：一、原審判決適用的法律、法規(guī)是完全正確的，依法應(yīng)當(dāng)維持。《廣東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》至今并沒(méi)有頒布廢止，《中華人民共和國(guó)立法法》并沒(méi)有規(guī)定未廢止的地方性法規(guī)不能用，原審判決也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)適用法律方面和憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的地方。二、原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，程序合法，依法應(yīng)當(dāng)維持。1、原審判決查明上訴人的房屋建筑面積是72.70平方米，有上訴人的房產(chǎn)所有證為證，2001年3月14日市規(guī)劃局證明確認(rèn)面積為31.2平方米，因此上訴人合法建筑面積為103.9平方米，對(duì)于未確認(rèn)的72.44平方米建筑面積，市規(guī)劃局未予以認(rèn)可，上訴人要求補(bǔ)償沒(méi)有依據(jù)；2、上訴人與原租戶之間的房屋租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議，按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條的規(guī)定，不存在補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，上訴人堅(jiān)持要調(diào)換鋪面面積，毫無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。綜上所述，原審法院判決事實(shí)清楚，程序合法，適用法律正確，應(yīng)予以維持。上訴人上訴理由不成立，依法應(yīng)當(dāng)駁回。

　　第三人惠州市恒豐城建發(fā)展有限公司答辯稱：一、原審判決適用法律、法規(guī)是完全正確的。二、原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，程序合法。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　經(jīng)審理查明，座落于惠州市橋東新南路1號(hào)之一的房產(chǎn)是上訴人黃澤成私有房屋，于一九八四年九月一日領(lǐng)取房產(chǎn)所有證（編號(hào)為：房證字N0194744號(hào)），載明用地面積60.14平方米，建筑面積72.70平方米的，建筑種類為二層混合結(jié)構(gòu)樓房。1987年9月，上訴人向惠州市規(guī)劃局申請(qǐng)修建樓梯間及一房，后將底層房屋出租給別人。2001年3月14日，惠州市規(guī)劃局證明同意上訴人修建的房屋面積為31.2平方米。第三人惠州市恒豐城建發(fā)展有限公司依據(jù)惠市經(jīng)貿(mào)委資字（1998）008號(hào)《關(guān)于外資企業(yè)“惠州市恒豐城建發(fā)展有限公司”的章程的批復(fù)》、惠舊改辦（1998）1號(hào)《關(guān)于對(duì)橋東區(qū)新南路新公房改造工作的批復(fù)》、惠市府計(jì)資字（1997）189號(hào)、惠市經(jīng)貿(mào)委字（1997）391號(hào)《關(guān)于獨(dú)資經(jīng)營(yíng)惠州市恒豐城建發(fā)展有限公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》文件，按照惠州市規(guī)劃局聯(lián)審圖的范圍，于1998年3月18日向惠州市房產(chǎn)管理局提出拆遷申請(qǐng)，于1998年3月25日依法領(lǐng)取了《房屋拆遷許可證》（編號(hào)為：拆許字（98）第12號(hào)）。1998年10月9日，被上訴人惠州市房產(chǎn)管理局以惠市房拆（1998）02號(hào)《城市房屋拆遷公告》就拆遷范圍、實(shí)施拆遷的拆遷人、拆遷期限、拆遷的補(bǔ)償形式、標(biāo)準(zhǔn)等予以公告。上訴人所有的惠州市橋東新南路1號(hào)之一的房產(chǎn)被列入拆遷范圍。此后，第三人與上訴人就拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，未達(dá)成協(xié)議。2000年9月6日，第三人惠州市恒豐城建發(fā)展有限公司向惠州市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)裁決。2002年2月4日，惠州市房產(chǎn)管理局作出惠市房裁（2002）1號(hào)《拆遷房屋裁決書(shū)》，裁決：申請(qǐng)裁決人拆遷被申請(qǐng)裁決人的房屋，屬住宅用房，應(yīng)補(bǔ)償給回住宅用房。以其房屋合法住宅建筑面積103．9平方米為依據(jù)，回遷安置按1：1的比例補(bǔ)償，由拆遷人在惠州市橋東新南路3號(hào)“恒展大廈”A棟B梯303房屋建筑面積為101平方米補(bǔ)償給被拆遷人。拆遷人補(bǔ)償給被拆遷人房屋面積不足部分，面積為2．9平方米，由拆遷人按照惠州欣業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所惠欣房估字（2001）第3601號(hào)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，“恒展大廈”A棟B梯303房屋商品房?jī)r(jià)為180O元／平方米結(jié)算，即補(bǔ)償5220元給被拆遷人；被申請(qǐng)裁決人提出的補(bǔ)償要求不符合國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不予接受。上訴人不服被上訴人作出的惠市房裁（2002）1號(hào)《拆遷房屋裁決書(shū)》，向原審法院提起行政訴訟。一審訴訟期間，被上訴人惠州市房產(chǎn)管理局提供了關(guān)于對(duì)惠市房裁（2002）1號(hào)拆遷房屋裁決書(shū)《更正說(shuō)明》，說(shuō)明裁決書(shū)中因工作人員疏忽，造成筆誤，補(bǔ)償住宅建筑面積101平方米誤為100.1平方米，合法住宅面積103．9平方米誤為103．91平方米。

　　本院認(rèn)為，上訴人將底層房屋出租給別人的事實(shí)，有惠州市橋東辦事處菜園墩居民委員會(huì)的證明、房屋租賃合約（已到惠州市房產(chǎn)管理局橋東房管所登記備案）為證，可以認(rèn)定。上訴人提出其房屋底層出租給他人作為商鋪使用，并將房屋租賃合同拿到房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，拆遷時(shí)應(yīng)按商鋪補(bǔ)償安置。對(duì)于這一問(wèn)題，建設(shè)部建房函字[1993]23號(hào)《對(duì)湖北省沙市市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問(wèn)題報(bào)告的復(fù)函》明確：“在拆遷中，對(duì)私房非住宅，應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)上所登記的房屋使用性質(zhì)確定。當(dāng)私房的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營(yíng)房屋，其房屋所有人應(yīng)向房地產(chǎn)管理局進(jìn)行房屋使用性質(zhì)變更登記。對(duì)私有房屋使用性質(zhì)雖已變更，但沒(méi)有辦理房屋使用變更登記的，應(yīng)首先補(bǔ)辦房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)，補(bǔ)交國(guó)家規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)后，拆遷人則根據(jù)房屋使用性質(zhì)變更的實(shí)際情況與被拆遷人簽訂拆遷房屋補(bǔ)償安置合同。”上訴人私有房屋底層出租給他人經(jīng)營(yíng)，使用性質(zhì)實(shí)際已變更，但沒(méi)有辦理房屋使用變更登記，在其私有房屋被劃入拆遷范圍后，被上訴人作出房屋拆遷裁決之前，也沒(méi)有補(bǔ)辦房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)。上訴人持有的《房產(chǎn)所有證》標(biāo)明被拆遷房屋使用性質(zhì)是住宅，被上訴人在裁決中據(jù)此認(rèn)定被拆遷房屋屬住宅是正確的，應(yīng)予以認(rèn)可。上訴人將房屋租賃合同拿到房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，不能作為房屋使用性質(zhì)變更的法律依據(jù)。因此，上訴人提出拆遷其房屋必須以商鋪?zhàn)鳛檠a(bǔ)償條件沒(méi)有法律依據(jù)。

　　上訴人黃澤成持有的《房產(chǎn)所有證》標(biāo)明的建筑面積為72.70平方米，惠州市規(guī)劃局確認(rèn)其報(bào)建的面積為31.2平方米，被上訴人據(jù)此確認(rèn)上訴人合法住宅面積為103．9平方米。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：上訴人使用的未經(jīng)確權(quán)的其余房產(chǎn)建筑面積應(yīng)否予以補(bǔ)償。被上訴人在作出拆遷房屋裁決之前，已書(shū)面通知上訴人提供其余房產(chǎn)建筑面積的合法有效證明，上訴人未能提供合法有效的法律依據(jù)。依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十九條的規(guī)定：“拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。”第三人按照上述規(guī)定，已將上訴人未經(jīng)確權(quán)的其余房產(chǎn)建筑面積作價(jià)補(bǔ)償，并將補(bǔ)償金交被上訴人保管，由被上訴人待規(guī)劃部門(mén)對(duì)這部分房產(chǎn)建筑面積作出確認(rèn)后裁決。依照《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十二條第三款規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積以房屋所有權(quán)證的建筑面積為依據(jù)。”被上訴人對(duì)于未明確產(chǎn)權(quán)的其余房產(chǎn)建筑面積，在惠州市規(guī)劃局對(duì)其合法性未作出確認(rèn)之前，以上訴人持有的《房產(chǎn)所有證》標(biāo)明的建筑面積及惠州市規(guī)劃局確認(rèn)的建筑面積為依據(jù)，認(rèn)定產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積為103．9平方米是合法的。另被上訴人并未在裁決中超越職權(quán)范圍認(rèn)定其余房產(chǎn)建筑面積為非法建筑。

　　依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。”第二十七條第一款規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。”第二款規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十三條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“拆除二層以上住宅房屋，按1：1的比例在住宅樓房中調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積。”因上訴人沒(méi)有向被上訴人提供與房屋承租人解除租賃關(guān)系或者對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的有關(guān)證據(jù)，被上訴人依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條、第二十七條及《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十三條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，作出按1：1的比例在住宅樓房中調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積的裁決是合法的。

　　對(duì)于第三人補(bǔ)償給上訴人房屋面積不足部分，被上訴人裁決由第三人按照惠州欣業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所惠欣房估字（2001）第3601號(hào)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“恒展大廈”A棟B梯303房屋（擬調(diào)換給上訴人的房屋）商品房?jī)r(jià)180O元／平方米結(jié)算，以貨幣補(bǔ)償形式給上訴人。上訴人提出被上訴人在裁決中沒(méi)有采納上訴人委托評(píng)估的被拆遷房屋價(jià)格，而采納第三人委托評(píng)估的擬調(diào)換房屋價(jià)格違法。對(duì)于上訴人被拆遷房屋調(diào)換后面積不足部分的補(bǔ)償金，被上訴人既沒(méi)有采納上訴人委托評(píng)估的被拆遷房屋價(jià)格，也沒(méi)有采納第三人委托評(píng)估的被拆遷房屋價(jià)格，而是根據(jù)房屋市場(chǎng)價(jià)格，確定采納第三人委托評(píng)估的擬調(diào)換房屋價(jià)格補(bǔ)償給上訴人，是被上訴人依法行使自由裁量權(quán)，并不違反法律、法規(guī)。上訴人認(rèn)為被上訴人在作出裁決前沒(méi)有將作為裁決依據(jù)的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告告知上訴人屬違反法定程序的主張沒(méi)有法律依據(jù)。

　　綜上所述，上訴人上訴理由不成立，本院不予采納。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律、法規(guī)正確，程序合法，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，案經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審訴訟費(fèi)100元由上訴人承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長(zhǎng)　池志勇

　　審　判　員　劉　燁

　　代理審判員　鄧耀輝

　　二00二年十二月十九日

　　書(shū)　記　員　鄭麗君