廣東省惠州市中級人民法院

行政判決書

　　（2002）惠中法行終字第40號

　　上訴人（原審原告）：黃澤成，男，72歲，漢族，住惠州市橋東新南路1號之一。

　　訴訟代理人：江曉華、徐榮昆，廣東寶晟律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）：惠州市房產管理局，住所地：惠州市花邊嶺。

　　法定代表人：李桂生，局長。

　　訴訟代理人：駱國偉、王麗，均系惠州市房產管理局辦事員。

　　第三人：惠州市恒豐城建發展有限公司，住所地：惠州市橋東新南路31號。

　　法定代表人：嚴鋒，董事長。

　　訴訟代理人：黃耀強，惠州市恒豐城建發展有限公司副經理。

　　上訴人黃澤成因拆遷房屋裁決一案，不服惠城區人民法院（2002）惠城法行初字第7號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認為，原告位于惠州市橋東新南路1號之一房屋，屬我市舊城改造的范圍。根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《廣東省城市房屋拆遷管理規定》，房產管理局是城市拆遷的主管部門。本案第三人持有關部門的批準文件向惠州市房產管理局申請，領取了《房屋拆遷許可證》，是拆遷爭議房屋的合法拆遷權利人。被告依據第三人的申請作出的惠市房裁（2002）1號拆遷房屋裁決書事實清楚、程序合法、適用法律正確，應于維持。原告訴請撤銷惠州市房產管理局作出的惠市房裁（2002）1號拆遷房屋裁決書的理由不成立，本院不予以支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一項規定，判決如下：維持惠州市房產管理局作出的惠市房裁（2002）1號《拆遷房屋裁定書》。

　　上訴人黃澤成上訴稱：一、一審判決適用法律法規錯誤，依法應當撤銷。1、一審判決適用1991年3月22日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》已廢止；2、一審判決適用《廣東省城市房屋拆遷管理條例》與新《城市房屋拆遷管理條例》相抵觸，應適用新《城市房屋拆遷管理條例》。二、被上訴人在作出裁決時主要證據不足，適用法律、法規錯誤，違反法定程序。表現在：1、上訴人已向惠州市規劃建設局提出關于請求確認72.44平方米建筑合法性的申請報告，在未經確認之前，被告超越行政權限范圍認定72.44平方米為非法建筑；2、被告在作出具體行政行為時違反了“先取證，后行為”的原則，屬于嚴重的程序違法；3、上訴人與原租戶之間的房屋租賃關系解除造成的損失應依法給予補償；4、適用法律錯誤。據此，請求二審法院撤銷原判，發回重審或依法改判，并判令由被上訴人承擔一、二審訴訟費用。

　　被上訴人惠州市房產管理局答辯稱：一、原審判決適用的法律、法規是完全正確的，依法應當維持。《廣東省城市房屋拆遷管理條例》至今并沒有頒布廢止，《中華人民共和國立法法》并沒有規定未廢止的地方性法規不能用，原審判決也沒有發現適用法律方面和憲法、法律、行政法規相抵觸的地方。二、原審判決認定事實清楚，證據確鑿，程序合法，依法應當維持。1、原審判決查明上訴人的房屋建筑面積是72.70平方米，有上訴人的房產所有證為證，2001年3月14日市規劃局證明確認面積為31.2平方米，因此上訴人合法建筑面積為103.9平方米，對于未確認的72.44平方米建筑面積，市規劃局未予以認可，上訴人要求補償沒有依據；2、上訴人與原租戶之間的房屋租賃關系達不成協議，按照《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規定，不存在補償的問題，上訴人堅持要調換鋪面面積，毫無事實和法律依據。綜上所述，原審法院判決事實清楚，程序合法，適用法律正確，應予以維持。上訴人上訴理由不成立，依法應當駁回。

　　第三人惠州市恒豐城建發展有限公司答辯稱：一、原審判決適用法律、法規是完全正確的。二、原審判決認定事實清楚，證據確鑿，程序合法。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　經審理查明，座落于惠州市橋東新南路1號之一的房產是上訴人黃澤成私有房屋，于一九八四年九月一日領取房產所有證（編號為：房證字N0194744號），載明用地面積60.14平方米，建筑面積72.70平方米的，建筑種類為二層混合結構樓房。1987年9月，上訴人向惠州市規劃局申請修建樓梯間及一房，后將底層房屋出租給別人。2001年3月14日，惠州市規劃局證明同意上訴人修建的房屋面積為31.2平方米。第三人惠州市恒豐城建發展有限公司依據惠市經貿委資字（1998）008號《關于外資企業“惠州市恒豐城建發展有限公司”的章程的批復》、惠舊改辦（1998）1號《關于對橋東區新南路新公房改造工作的批復》、惠市府計資字（1997）189號、惠市經貿委字（1997）391號《關于獨資經營惠州市恒豐城建發展有限公司項目可行性研究報告的批復》文件，按照惠州市規劃局聯審圖的范圍，于1998年3月18日向惠州市房產管理局提出拆遷申請，于1998年3月25日依法領取了《房屋拆遷許可證》（編號為：拆許字（98）第12號）。1998年10月9日，被上訴人惠州市房產管理局以惠市房拆（1998）02號《城市房屋拆遷公告》就拆遷范圍、實施拆遷的拆遷人、拆遷期限、拆遷的補償形式、標準等予以公告。上訴人所有的惠州市橋東新南路1號之一的房產被列入拆遷范圍。此后，第三人與上訴人就拆遷補償安置問題進行協商，未達成協議。2000年9月6日，第三人惠州市恒豐城建發展有限公司向惠州市房產管理局申請裁決。2002年2月4日，惠州市房產管理局作出惠市房裁（2002）1號《拆遷房屋裁決書》，裁決：申請裁決人拆遷被申請裁決人的房屋，屬住宅用房，應補償給回住宅用房。以其房屋合法住宅建筑面積103．9平方米為依據，回遷安置按1：1的比例補償，由拆遷人在惠州市橋東新南路3號“恒展大廈”A棟B梯303房屋建筑面積為101平方米補償給被拆遷人。拆遷人補償給被拆遷人房屋面積不足部分，面積為2．9平方米，由拆遷人按照惠州欣業房地產評估事務所惠欣房估字（2001）第3601號的房地產估價報告，“恒展大廈”A棟B梯303房屋商品房價為180O元／平方米結算，即補償5220元給被拆遷人；被申請裁決人提出的補償要求不符合國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定，不予接受。上訴人不服被上訴人作出的惠市房裁（2002）1號《拆遷房屋裁決書》，向原審法院提起行政訴訟。一審訴訟期間，被上訴人惠州市房產管理局提供了關于對惠市房裁（2002）1號拆遷房屋裁決書《更正說明》，說明裁決書中因工作人員疏忽，造成筆誤，補償住宅建筑面積101平方米誤為100.1平方米，合法住宅面積103．9平方米誤為103．91平方米。

　　本院認為，上訴人將底層房屋出租給別人的事實，有惠州市橋東辦事處菜園墩居民委員會的證明、房屋租賃合約（已到惠州市房產管理局橋東房管所登記備案）為證，可以認定。上訴人提出其房屋底層出租給他人作為商鋪使用，并將房屋租賃合同拿到房地產管理部門備案，拆遷時應按商鋪補償安置。對于這一問題，建設部建房函字[1993]23號《對湖北省沙市市房地產管理局關于城市房屋拆遷中有關問題報告的復函》明確：“在拆遷中，對私房非住宅，應根據房屋產權上所登記的房屋使用性質確定。當私房的使用性質由住宅變更為非住宅房屋或經營房屋，其房屋所有人應向房地產管理局進行房屋使用性質變更登記。對私有房屋使用性質雖已變更，但沒有辦理房屋使用變更登記的，應首先補辦房屋使用性質變更登記手續，補交國家規定的有關稅費后，拆遷人則根據房屋使用性質變更的實際情況與被拆遷人簽訂拆遷房屋補償安置合同。”上訴人私有房屋底層出租給他人經營，使用性質實際已變更，但沒有辦理房屋使用變更登記，在其私有房屋被劃入拆遷范圍后，被上訴人作出房屋拆遷裁決之前，也沒有補辦房屋使用性質變更登記手續。上訴人持有的《房產所有證》標明被拆遷房屋使用性質是住宅，被上訴人在裁決中據此認定被拆遷房屋屬住宅是正確的，應予以認可。上訴人將房屋租賃合同拿到房地產管理部門備案，不能作為房屋使用性質變更的法律依據。因此，上訴人提出拆遷其房屋必須以商鋪作為補償條件沒有法律依據。

　　上訴人黃澤成持有的《房產所有證》標明的建筑面積為72.70平方米，惠州市規劃局確認其報建的面積為31.2平方米，被上訴人據此確認上訴人合法住宅面積為103．9平方米。雙方爭議的焦點是：上訴人使用的未經確權的其余房產建筑面積應否予以補償。被上訴人在作出拆遷房屋裁決之前，已書面通知上訴人提供其余房產建筑面積的合法有效證明，上訴人未能提供合法有效的法律依據。依照《城市房屋拆遷管理條例》第二十九條的規定：“拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。”第三人按照上述規定，已將上訴人未經確權的其余房產建筑面積作價補償，并將補償金交被上訴人保管，由被上訴人待規劃部門對這部分房產建筑面積作出確認后裁決。依照《廣東省城市房屋拆遷管理規定》第十二條第三款規定：“產權調換的面積以房屋所有權證的建筑面積為依據。”被上訴人對于未明確產權的其余房產建筑面積，在惠州市規劃局對其合法性未作出確認之前，以上訴人持有的《房產所有證》標明的建筑面積及惠州市規劃局確認的建筑面積為依據，認定產權調換的面積為103．9平方米是合法的。另被上訴人并未在裁決中超越職權范圍認定其余房產建筑面積為非法建筑。

　　依照《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。”第二十七條第一款規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”第二款規定：“被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”《廣東省城市房屋拆遷管理規定》第十三條第（二）項規定：“拆除二層以上住宅房屋，按1：1的比例在住宅樓房中調換產權面積。”因上訴人沒有向被上訴人提供與房屋承租人解除租賃關系或者對房屋承租人進行安置的有關證據，被上訴人依照《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條、第二十七條及《廣東省城市房屋拆遷管理規定》第十三條第（二）項的規定，作出按1：1的比例在住宅樓房中調換產權面積的裁決是合法的。

　　對于第三人補償給上訴人房屋面積不足部分，被上訴人裁決由第三人按照惠州欣業房地產評估事務所惠欣房估字（2001）第3601號的房地產估價報告中“恒展大廈”A棟B梯303房屋（擬調換給上訴人的房屋）商品房價180O元／平方米結算，以貨幣補償形式給上訴人。上訴人提出被上訴人在裁決中沒有采納上訴人委托評估的被拆遷房屋價格，而采納第三人委托評估的擬調換房屋價格違法。對于上訴人被拆遷房屋調換后面積不足部分的補償金，被上訴人既沒有采納上訴人委托評估的被拆遷房屋價格，也沒有采納第三人委托評估的被拆遷房屋價格，而是根據房屋市場價格，確定采納第三人委托評估的擬調換房屋價格補償給上訴人，是被上訴人依法行使自由裁量權，并不違反法律、法規。上訴人認為被上訴人在作出裁決前沒有將作為裁決依據的房地產評估報告告知上訴人屬違反法定程序的主張沒有法律依據。

　　綜上所述，上訴人上訴理由不成立，本院不予采納。原審判決認定事實清楚，適用法律、法規正確，程序合法，本院予以維持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項的規定，案經審判委員會討論決定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審訴訟費100元由上訴人承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　池志勇

　　審　判　員　劉　燁

　　代理審判員　鄧耀輝

　　二00二年十二月十九日

　　書　記　員　鄭麗君