廣東省惠州市中級人民法院

行政判決書

　　（2002）惠中法行終字第17號

　　上訴人（原審第三人）王景雄，男，30歲，漢族，住博羅縣羅陽鎮東區石灘巷5號。

　　被上訴人（原審原告）博羅縣飲食服務公司。

　　法定代表人何煥沖，該公司經理。

　　訴訟代理人溫志剛，廣東百德律師事務所律師。

　　原審被告博羅縣房地產管理局。

　　訴訟代理人李毅，廣東跨越律師事務所律師。

　　上訴人王景雄因核發房地產權證糾紛一案，不服博羅縣人民法院（2001）博法行初字第17號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認為，本案爭議的羅陽鎮北門路194號、196號兩間門店的房產轉讓登記行為是被告于2000年12月27日作出的，根據查明的事實，原告當時并不知道該房產登記；對涉及不動產的具體行政行為，依照最高人民法院《關于執行《中華人民共和國行政訴訟法》若于問題的解釋》第四十二條規定，其最長的訴權保護期為20年．原告的起訴并未超過訴訟時效，其訴訟權應當得到保護，第三人認為原告的起訴已超過訴訟時效，理不成立，本院不予采納。被告和第三人認為原告撤訴后，是以同一事實和理由再次向法院起訴，經審查，原告的第二次起訴除按第一次起訴的事實和理由外，還增加了根據《廣東省城鎮房地產權登記條例》的規定，認為本案的房產交易登記行為必須由其法定代表人提出申請或提交申請人的授權委托書，同時必須先辦理土地使用權的查核和變更登記手續后方能辦理房屋產權變更登記的理由和事實，并且還以被告不履行其撤證的承諾為由而向本院提起訴訟。因此，被告和第三人認為原告是以同一事實和理由再次起訴屬重復起訴，理由不充分，本院不予支持。根據國務院頒發的《國有企業財產監督管理條例》第三十七條規定：“向個人、私營企業、境外投資者等轉讓企業產權的，應當依照國務院規定的權限和程序報經批準”。國務院發出的《關于加強國有資產管理工作的通知》第二條規定：“用國有資產向非全民所有制法人或自然人出售國有資產活動，必須報同級或上級國有資產管理機構批準，并按規定由國有資產管理機構批準的資產評估機構對資產價值進行評估，辦理產權轉移手續”。另根據國務院發布的《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》第十五條規定：“企業根據生產經營的需要，對一般固定資產，可以自主決定出租、抵押或有償轉讓，對關鍵設備、成套設備或者重要建筑物可以出租，經政府主管部門批準也可以抵押、有償轉讓。法律和法規另有規定的除外。依照國家國有資產管理局制定的《國有資產評估管理辦法施行細則》第六條規定：”對國有資產轉讓應評估的是指國有資產占有單位有償轉上超過百萬元或占全部固定資產原值20％以上的非整體性資產。根據以上規定，原告是國有企業單位，其建造的羅陽鎮北門路的綜合商住樓，屬國有資產，是該公司轉重要的建筑物，原告轉讓該棟商住樓中的商住房或門店，依照上述規定可不用由國有資產管理機構批準的資產評估機構進行評估但必須經過縣國有資產辦公室批準方可辦理產權轉移。被告博羅縣房地產管理局作為房地產登記機關，有職責對原告和第三人的房產轉讓交易登記行為進行審查和核準登記。被告在辦理本案的194號、196號門店房產轉讓手續登記過程中，未全面審查交易雙方的有關資料，除按規定未要求原告提供縣國資辦的批準文件外，又沒有原告法定代表人的申請書或授權委托書，原告的法定代表人不但沒有提交過申請，而且也沒有委托代理人；經庭審質證，原告和第三人（即買賣雙方）均未親自或委托他人到被告處申請辦理過交易登記手續；博羅縣房地產評估所評估本案爭議門店的評估結果復函書上寫的是根據原告的申請才進行評估的，經查，原告沒有寫過申請書給評估所要求評估；根據公安機關的鑒定，原告和第三人簽訂的“協議書”上的原告法定代表人簽名和蓋原告公司印章屬偽造或虛假。本案爭議的194、196號門店的土地使用權現仍未辦理轉讓登記，原告發現訴爭門店的房產權已轉到第三人名下即向有關部門報案，雖然本案有雙方的買賣契約，但根據以上事實，對本案的194、196號門店的交易登記，并非原告的真實意思的表示。據此，被告作為房地產登記機關，根據上述的事買和理由，可依法撤銷現已核發的羅陽鎮北門路194、196號門店的房產登記。經本院審判委員會討論決定，依照最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項的規定，判決如下：一、確認被告博羅縣房地產管理局于2000年12月27日核準頒發的登記字號為私字第18071號《房地產權證》的核準登記無效；二、被告應在本判決生效后30日內作出撤銷其所發登記字號為私字第18071號的《房地產權證》。案件受理費6300元，由被告負擔。

　　第三人王景雄不服一審判決，上訴稱：一、上訴人與被上訴人用書面合同的形式確立房屋買賣關系，為辦理房地產權轉讓登記，被上訴人提供了法人代碼證、法定代表人身份證給上訴人；二、被上訴人具備法人資格，194號、196號房屋屬一般固定資產，且屬商品房性質，被上訴人有自主決定轉讓的權利。博羅縣國資辦的行為沒有法律依據，應視為無效；三、原審判決以被上訴人沒有提交申請書、授權委托書、沒有委托代理人，作為確認核準登記無效、撤證的理由之一，是沒有根據的；四、被上訴人經原審法院裁定準許撤訴后，以同一事實和理由重新起訴；五、原審判決認定不重證據，偏袒被上訴人，致認定事實錯誤。綜上所述，博羅縣房地產管理局核準登記發證的行為有效，原審判決無法律依據。請求二審法院：1、撤銷博羅縣人民法院（2001）博法行初字第17號行政判決第一、二項；2、確認博羅縣房地產管理局2000年12月27日換發的粵房地證字第3032508號《房地產權證》核準登記有效：3、駁回被上訴人的訴訟請求或駁回起訴；4、一、二審訴訟費由被上訴人負擔。

　　被上訴人博羅縣飲食服務公司答辯稱：一、答辯人不屬于以同一事實和理由重新起訴。答辯人兩次向人民法院提起訴訟所依據的事實和理由完全不同。二、答辯人從未與上訴人達成轉讓兩間門店的協議。從行為來看，答辯人從未親自或委托他人到過原審被告處辦理過兩間門店的產權轉讓手續；從形式來看，答辯人從未與上訴人達成轉讓兩間門店的協議；從意思表示來看，答辯人也從未將兩間門店轉讓給上訴人的意思表示。三、對兩間門店的轉讓，必須報國有資產管理部門的批準，這是行政法規對國有資產轉讓的強制性規定。四、房屋權利人（申請人）的房屋權屬登記申請書、授權委托書是房屋權屬登記的必備法律文書。原審法院已查明上訴人和答辯人均未親自或委托他人到原審被告處申請辦理過兩間門店的交易登記手續，以此作為確認原審被告對兩間門店核準登記無效的理由之一，是有事實和法律依據的。五、關于上訴人上訴稱“鑒定結論”和“調換房產證”的問題，上訴人認為惠州市公安局作出的技術鑒定程序嚴重違法，并申請重新鑒定，既沒有事實依據，與沒有法律依據。六、兩間門店被轉讓，并非答辯人的真實意思表示。綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律、法規正確，請求二審法院予以維持。

　　原審被告博羅縣房地產管理局未作書面答辯。

　　經審理查明，被上訴人博羅縣飲食服務公司是全民所有制單位。1999年11月19日、1999年12月26日，被上訴人因資金周轉困難，分別兩次向上訴人借款共27萬元，約定以被上訴人所有的座落于羅陽鎮北門路的200號、194號兩間門店（面積均為88.3平方米一間）作抵押，兩次借款均簽訂有協議，協議簽訂后，被上訴人將上述兩間門店的房產證（原本）交給上訴人。2000年10月13日，被上訴人又將已抵押給該公司開辦的新世紀大酒店中餐部承包人謝德旺的羅陽鎮北196號門店租給上訴人。2000年12月間，上訴人在未有被上訴人書面同意的情況下，將200號門店的房產證與謝德旺持有的196號門店的房產證兌換。之后，上訴人口頭委托被上訴人原法定代表人袁國雄到博羅縣房地產管理局申請辦理上述194號、196號兩間門店的產權轉讓登記，袁國雄向博羅縣房地產管理局提供了《房地產交易申請表》、《房地產買賣契約》、《協議書》、上述194號、196號兩間門店《房地產權證》、被上訴人現法人代表身份證復印件、被上訴人組織機構代碼證、上訴人身份證復印件，并經博羅縣房地產評估所（現博羅縣華宏房地產估價事務所）對買賣房產進行評估。2000年12月20日，博羅縣房地產管理局向上訴人核發了粵房地證字第3032508號《房地產權證》（登記字號為私字第18071號）。2001年4月29日，被上訴人以上訴人非法轉讓國有資產為由，向博羅縣公安局、博羅縣人民檢察院、博羅縣國有資產管理辦公室報案。博羅縣公安局將二份蓋有被上訴人印章和法定代表人何煥沖簽名房屋買賣協議書、房地產買賣契約提交惠州市公安局進行刑事技術鑒定。2001年8月28日，惠州市公安局作出（2001）惠市公刑技文檢字第032號《鑒定書》，結論為：所送檢的“協議書”上所蓋“廣東省博羅縣飲食服務公司”印文與所送“廣東省博羅縣飲食服務公司”樣本印文不相同一，“協議書”上“何煥沖”三字與所送何煥沖筆跡樣本不相同一；所送檢的“房地產買賣契約”上所蓋“廣東省博羅縣飲食服務公司”印文與所送“廣東省博羅縣飲食服務公司”樣本印文相同一，“房地產買賣契約”上“何煥沖”三字與所送何煥沖筆跡樣本相同一“。2001年7月3日，博羅縣國有資產辦公室向博羅縣房地產管理局發出《協辦通知》，認為上訴人與被上訴人在辦理轉讓國有資產過程中經辦人可能有不正當行為，要求博羅縣房地產管理局不要辦理194號、196號國有房產的再轉讓。2000年9月21日，博羅縣國有資產辦公室向被上訴人發出博國資[2001]91號《關于撤銷非法轉讓國有資產產權的通知》，認定被上訴人轉讓上述門店未經主管部門批準同意且無辦理國有資產立項評估，屬擅自轉讓企業產權行為，應予以糾正。2001年9月28日，被上訴人向原審法院提起行政訴訟。訴訟期間，被上訴人向原審法院提出撤訴申請。原審法院于2001年10月20日裁定準許被上訴人撤回起訴。2001年11月19日，被上訴人向原審法院再次提起行政訴訟。

　　二審審理期間，上訴人不服惠州市公安局作出的（2001）惠市公刑技文檢字第032號鑒定，向本院提交重新鑒定申請。本院經審查，準許了上訴人重新鑒定申請。本院司法技術室于2002年6月21日作出惠中法技鑒[2002]第15號《文檢鑒定書》，結論為：1、2000年12月12日《協議書》甲方簽名處“何煥沖”簽名與所送何煥沖簽名樣本是同一人所寫；2、2000年12月12日《協議書》甲方簽名和2000年12月12日《博羅縣房地產交易申請表》賣方業權人和單位兩處“廣東省博羅縣飲食服務公司”內容印文與所送同名樣本印文是同一枚印章所蓋。

　　本院召集雙方當事人對惠中法技鑒[2002]第15號《文檢鑒定書》進行質證，上訴人對鑒定結論沒有異議，被上訴人認為該鑒定檢材不真實，鑒定程序違法。本院經審查認為，該鑒定取樣程序有欠缺，對于該鑒定本院不予采用。

　　本院認為，關于上訴人提出被上訴人在原審法院裁定準許撤訴后，以同一事實和理由重新起訴的問題。經審查被上訴人兩次起訴的事實和理由，被上訴人第二次起訴增加了博羅縣房地產管理局辦理產權轉讓登記未要求被上訴人提交法定代表人申請書或授權委托書、未到國土部門先辦理土地使用權證的查驗核實和變更登記手續、博羅縣房地產管理局不履行撤證承諾的事實和理由，不屬于最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第三十六條第一款規定的以同一事實和理由重新起訴，上訴人這一主張與事實不符，本院不予采納。

　　關于被上訴人轉讓房產是否須報國有資產管理機構批準，并進行資產評估的問題。被上訴人依法領取了《企業法人營業執照》，經濟性質屬全民所有制，其占有的財產屬國有資產。國務院《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》第十五條第一款、第二款規定：“企業享有資產處置權。企業根據生產經營的需要，對一般固定資產，可以自主決定出租、抵押或者有償轉讓；對關鍵設備、成套設備或者重要建筑物可以出租，經政府主管部門批準也可以抵押、有償轉讓。法律和行政法規另有規定的除外。”第三款規定：“企業處置固定資產，應當依照國家有關規定進行評估。”國務院《關于加強國有資產管理工作的通知》第二條規定：“用國有資產參股經營、合資經營，以及進行企業兼并、向非全民所有制法人或自然人出售境內外國有資產等活動，必須報同級或上級國有資產管理機構批準，并按規定由國有資產管理機構核準的資產評估機構對資產價值進行評估，辦理產權轉移手續。”《國有資產評估管理辦法》第三條規定：“國有資產占有單位（以下簡稱占有單位）有下列情形之一的，應當進行資產評估：（一）資產拍賣、轉讓；（二）企業兼并、出售、聯營、股份經營；（三）與外國公司、企業和其他經濟組織或者個人開辦中外合資經營企業或者中外合作經營企業；（四）企業清算；（五）依照國家有關規定需要進行資產評估的其他情形。”《國有資產評估管理辦法施行細則》第五條規定：“《辦法》第三條規定的應當進行資產評估，是指發生該條款所說的經濟情形時，除經國有資產管理行政主管部門批準可以不予評估外，都必須進行資產評估。”根據以上法律、法規規定，被上訴人占有的國有資產轉讓給上訴人，必須報同級或上級國有資產管理機構批準，并按規定由國有資產管理機構核準的資產評估機構對資產價值進行評估，才可以辦理產權轉移手續。上訴人提出根據《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》第十五條的規定，被上訴人轉讓的房產是一般固定資產，不是關鍵設備、成套設備或者重要建筑物，不需要國有資產管理機構批準，博羅縣房地產管理局辦理產權轉讓登記是合法的。本院認為，相關國有資產管理法律、法規對國有資產轉讓必須報國有資產管理機構批準、對資產價值進行評估有明確規定，且依照《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》第十五條第二款關于法律和行政法規另有規定的除外的規定，被上訴人處置資產，不得與法律和行政法規的相關規定相抵觸。因此，博羅縣房地產管理局辦理產權轉讓登記所涉房產為國有資產，向非全民所有制法人或自然人出售辦證時，應依以上規定辦理。該房產是一般固定資產，還是重要建筑物，不影響本案處理；本院對雙方爭執該房產是一般固定資產，還是重要建筑物這一定性不作認定。

　　關于博羅縣房地產管理局作為辦理產權轉讓登記依據的評估是否合法的問題。《國有資產評估管理辦法》第九條規定：“持有國務院或者省、自治區、直轄市人民政府國有資產管理行政主管部門頒發的國有資產評估資格證書的資產評估公司、會計師事務所、審計事務所、財務咨詢公司，經國務院或者省、自治區、直轄市人民政府國有資產管理行政主管部門認可的臨時評估機構（以下統稱資產評估機構），可以接受占有單位的委托，從事國有資產評估業務。”《國有資產評估管理辦法施行細則》第十五條規定：“《辦法》第九條所說的資產評估公司、會計師事務所、審計事務所、財務咨詢公司等資產評估機構，必須是經工商行政管理部門注冊登記、具有法人資格、并持有國務院或省、自治區、直轄市（含計劃單列市）國有資產管理行政主管部門頒發的資產評估資格證書的單位。只有同時具備上述條件的單位才能從事國有資產評估業務。”國家國有資產管理局《關于認真貫徹落實〈國有資產評估管理辦法〉的通知》第四條規定：“各地對房屋、建筑物及土地使用權評估要納入統一管理。凡國有資產占有單位以土地使用權和房屋、建筑物進行各種形式的投資和交易的評估，應納入《辦法》的管理范圍，按資產占有單位的隸屬關系，向同級國有資產管理部門申請立項，并由國有資產管理部門對評估結果進行審核、確認。土地使用權和房屋、建筑物評估，要由省以上國有資產管理部門給予評估資格的評估機構進行，房地產管理部門符合評估機構的條件，有工商行政管理局頒發的營業執照，取得國有資產管理部門給予的評估資格，也可以承擔評估任務。”《國有資產評估管理辦法施行細則》第二十一條規定：“國有土地使用權價值的評估和國有房產價值的評估，都應納入《國有資產評估管理辦法》的管理范圍。從事國有土地使用權和國有房產價值評估的專業性資產評估機構，要依照《辦法》和本細則的規定，向國家國有資產管理局或省、自治區、直轄市國有資產管理行政主管部門申請并取得資產評估資格證書后，才能從事資產評估業務。”被上訴人雖然向博羅縣房地產管理局提供了博羅縣房地產評估所對轉讓房產的評估結果，但是博羅縣房地產評估所沒有取得省級國有資產管理行政主管部門頒發的資產評估資格證書，依法不具有對國有房產價值進行評估的資格，且其作出的評估結果未經國有資產管理部門審核、確認，因此，被上訴人提供的博羅縣房地產評估所的評估結果不能作為辦理產權轉讓登記的合法依據。

　　關于博羅縣房地產管理局辦理產權轉讓登記程序違法的問題。建設部《城市房屋權屬登記管理辦法 》第十三條規定：“權利人（申請人）申請登記時，應當向登記機關交驗單位或者相關人的有效證件。代理人申請登記時，除向登記機關交驗代理人的有效證件外，還應當向登記機關提交權利人（申請人）的書面委托書。”《廣東省城鎮房地產權登記條例》第七條規定：“申請房地產權登記，申請人可以委托代理人。由代理人辦理申請登記的，應當向房地產管理部門提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應當按規定經過公證或者認證。”《廣東省城鎮房地產權登記條例》第六條規定：“房地產權登記的申請人必須是房地產的權利人。權利人是法人的，由其法定代表人申請；房地產是共有的，由共有人共同申請。”被上訴人在申請辦理產權轉讓登記時，沒有向博羅縣房地產管理局提供法定代表人申請書和書面委托書。《廣東省城鎮房地產權登記條例》第十一條規定：“依法轉讓地上建筑物、附著物導致土地使用權轉移的，房產管理部門在辦理變更登記前，應當把有關申請文件和資料送同級土地管理部門查驗核實并辦理土地使用權變更登記，方能辦理變更登記。”博羅縣房產管理局在被上訴人房產未辦理土地使用權變更登記的情況下，辦理房產轉讓登記程序違法。

　　綜上所述，博羅縣房地產管理局在申請人未能提供國有資產管理機構對轉讓房產的批準文件、沒有取得省級國有資產管理行政主管部門批準資產評估機構的資產評估，博羅縣房地產評估所的評估結果未經國有資產管理部門審核、確認的情況下，辦理國有房產產權轉讓登記不符合法定條件。博羅縣房產管理局在辦理國有房產產權轉讓登記過程中，未要求申請人提供法定代表人申請書和書面委托書及先行辦理土地使用權變更登記，程序違法，本院予以撤銷。上訴人上訴理由不成立，本院不予采納。被上訴人答辯有理，本院予以采納。

　　本案是對博羅縣房地產管理局辦理房產轉讓登記、核發房地產權證這一具體行政行為的合法性進行審查，對于上訴人與被上訴人之間的房產交易是否被上訴人真實意思表示不屬行政訴訟審查范圍，本院不予認定。原審判決認定上訴人與被上訴人之間的房產交易并非被上訴人真實意思表示，超出了行政訴訟審查范圍，本院予以糾正。博羅縣房地產管理局核發的房地產權證，是可撤銷具體行政行為，原審判決適用最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第三項，確認博羅縣房地產管理局核發的房地產權證無效不當，適用法律錯誤，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（二）項的規定，判決如下：

　　一、撤銷博羅縣人民法院（2001）博法行初字第17號行政判決。

　　二、撤銷博羅縣房地產管理局于2000年12月20日核發的粵房地證字第3032508號《房地產權證》（登記字號為私字第18071號）。

　　本案二審訴訟費6300元、二審鑒定費2000元由上訴人王景雄負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　池志勇

　　審　判　員　劉　燁

　　代理審判員　鄧耀輝

　　二00三年一月二十七日

　　書　記　員　鄭麗君