?二手房買賣合同糾紛法律法規(guī)有哪些

現(xiàn)目前，二手房交易越來越多，二手房案件糾紛，已經(jīng)成為各大法院審理案件中較多類型的一種。為了規(guī)范二手房買賣市場(chǎng)的秩序，同時(shí)減輕法院的工作負(fù)擔(dān)，國(guó)家結(jié)合二手房買賣的現(xiàn)象，做出了很多法律法規(guī)。那么二手房買賣合同糾紛法律法規(guī)有哪些?今天，給小編給大家做了以下解析。

一、本意見的二手房買賣合同是指出賣人將向商品房權(quán)利人購(gòu)買的商品房再次轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

該條是關(guān)于二手房買賣合同的定義。

商品房買賣合同從商品房的流轉(zhuǎn)劃分有兩種，一種是房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)企業(yè)與買受人訂立的買賣合同，俗稱一手房買賣合同。另一種是出賣人將向商品房權(quán)利人購(gòu)買的商品房再次轉(zhuǎn)讓給買受人的合同，俗稱二手房買賣合同。一手房買賣合同特征為：

1、出賣人是特定的即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

2、標(biāo)的物是出賣人開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)房或者期房;

3、該合同糾紛案件適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。二手房買賣合同特征為：

1、出賣人是不特定的，既可以是法人也以是公民個(gè)人;

2、標(biāo)的物不是出賣人建設(shè)的，是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)原所有人購(gòu)買得來的;

3、該合同糾紛案件不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

二、出賣人在取得《房地產(chǎn)證》之前與他人訂立房屋買賣合同，房屋買賣合同的當(dāng)事人以出賣人未取得《房地產(chǎn)證》為由主張合同無效的，不予支持。

該條是關(guān)于商品房在未取得房屋權(quán)屬證書的情形下能否再轉(zhuǎn)讓的問題。

該條的說明參考《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(試行)的說明》第十六條。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，……(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”。該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。該法第四十六條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”從該條可以看出，該法并不禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門或市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。”預(yù)售商品房的買受人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同后，開發(fā)企業(yè)負(fù)有將預(yù)售商品房的所有權(quán)移轉(zhuǎn)買受人的義務(wù)，買受人享有取得預(yù)售商品房所有權(quán)的期待權(quán)。我國(guó)已全面建立商品房預(yù)售合同登記備案制度，且隨著《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記的逐漸施行，在商品房預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記后，預(yù)購(gòu)人即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所預(yù)購(gòu)的房屋進(jìn)行處分。

因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國(guó)家、集體或第三人利益，預(yù)售商品房的買受人在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，其和受讓人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。

三、房屋所有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押期間，與他人簽訂商品房買賣合同，將抵押的商品房轉(zhuǎn)讓，受讓人在簽訂商品房買賣合同時(shí)知道該房屋有抵押的，雙方之間的商品房買賣合同有效。

轉(zhuǎn)讓人未將房屋抵押的情況告知受讓人或者受讓人不知道房屋有抵押的，雙方訂立的商品房買賣合同為可撤銷合同，受讓人有權(quán)主張撤銷。

該條是關(guān)于商品房所有權(quán)人將抵押的房屋予以轉(zhuǎn)讓的行為效力問題。

該條的說明參考《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(試行)的說明》第十五條。

抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人抵押的情況，為轉(zhuǎn)讓抵押房屋而簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效?雖然《擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“……抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”但隨后的《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》第六十七條又規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，如抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替債務(wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。”可見《擔(dān)保法解釋》是認(rèn)可抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力的，即使抵押人在轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)未通知抵押權(quán)人或者告知受讓人，受讓人也可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同取得抵押物的所有權(quán)。

房屋的所有權(quán)人依法對(duì)房屋享有占用、使用、收益和處分之權(quán)利。商品房所有人將房屋設(shè)定抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓以及再設(shè)定抵押等處分權(quán)，只是處分權(quán)受到了一定的限制。商品房抵押人是可以轉(zhuǎn)讓被抵押的房屋的，并且，抵押人轉(zhuǎn)讓被抵押房屋時(shí)，即使未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人抵押的情況，只要受讓人未在法定期限內(nèi)以欺詐為由主張撤銷，轉(zhuǎn)讓合同在抵押人和受讓人之間都是有效的。《擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定的無效，應(yīng)該理解成“在未通知抵押權(quán)人的情況下，抵押人和轉(zhuǎn)讓人之間的轉(zhuǎn)讓行為對(duì)于抵押權(quán)人無效”，而不是說轉(zhuǎn)讓合同在抵押人和受讓人之間無效。實(shí)踐中，對(duì)于抵押人和受讓人之間所簽轉(zhuǎn)讓合同的效力，應(yīng)分兩種情況確定：(1)如抵押人在轉(zhuǎn)讓時(shí)告知了受讓人房屋抵押的情況，或者受讓人對(duì)房屋抵押情況是明知的，而仍然簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間是有效的。(2)如抵押人未告知受讓人抵押情況，受讓人在簽約時(shí)也的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉(zhuǎn)讓合同因此成為可撤銷合同，受讓人享有撤銷權(quán)。受讓人自知道受欺詐之日起一年內(nèi)不請(qǐng)求行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間具有法律約束力。

四、房屋所有權(quán)人一房數(shù)賣，后手房地產(chǎn)買賣合同不能因訂立時(shí)間在后而被認(rèn)定為無效。

房屋所有權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一房屋訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

(一)已經(jīng)辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的受讓方，請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方交付房屋等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

(二)均未辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，已先行合法占有房屋的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

(三)均未辦理房屋變更登記手續(xù)，又未合法占有房屋，先行支付房屋轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付房屋和辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持;

(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。

未能取得房屋所有權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。

該條是關(guān)于一房數(shù)賣的買受人均要求履行合同應(yīng)如何處理的問題。

該條是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規(guī)定的處理原則作出。

該條的說明參考《最高人民法院的理解與適用》第十條。

在一房數(shù)賣，數(shù)個(gè)買賣合同均有效的情況下，如果數(shù)個(gè)買受人均請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，取得房屋所有權(quán)的，首先根據(jù)《民法典物權(quán)編（自2021年1月1日施行）》確立的物權(quán)變動(dòng)原則的規(guī)定和物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的法理，確認(rèn)房屋由已經(jīng)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的受讓方取得;對(duì)均未辦理權(quán)利變更登記手續(xù)的，按照合法占有原則和房地產(chǎn)利用效益原則，房屋所有權(quán)由先行占有的受讓方取得;對(duì)均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，又未合法占有房屋的，按照誠(chéng)實(shí)信用原則和合同履行原則，房屋所有權(quán)由先行支付價(jià)款的受讓方取得，房屋價(jià)款的支付可以是全部支付，也可以是按照合同約定部分支付;對(duì)合同均未履行的，按照誠(chéng)實(shí)信用原則，房屋所有權(quán)由依法成立在先的房屋買賣合同的受讓方取得。對(duì)于以上有權(quán)取得房屋所有權(quán)的受讓方請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持。對(duì)于沒有取得房屋所有權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，按照《民法典合同編》的有關(guān)規(guī)定處理。

五、房屋所有權(quán)人在房屋出租期間轉(zhuǎn)讓房屋，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，承租人以此為由主張房地產(chǎn)買賣合同無效的，應(yīng)予以支持，但房屋買受人善意取得的除外。

房地產(chǎn)買賣合同無效的，受讓人有權(quán)向房屋所有權(quán)人請(qǐng)求賠償損失，但受讓人也有過錯(cuò)的，根據(jù)其過錯(cuò)大小承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

本條主要是解決出租人未經(jīng)承租人同意，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題以及合同被認(rèn)定為無效后，如何處理的問題。

依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第一百一十八條(已于2008年12月18日廢止)和《合同法》第二百三十條規(guī)定，出賣人在租賃期間出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。出租人欲出賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)將其欲出賣租賃房屋的事由通知給承租人。這是出租人的法定義務(wù)，否則，出租人與第三人就租賃房屋所訂立的買賣合同無效，但買受人已善意取得租賃房屋所有權(quán)的除外。關(guān)于買受人是否已善意取得租賃房屋所有權(quán)的問題，可依照《物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。

在訂立租賃房屋的買賣合同過程中，出賣人未將轉(zhuǎn)讓房屋負(fù)擔(dān)有租賃權(quán)的事實(shí)告知買受人，是造成買賣合同無效的主要事由，出賣人對(duì)合同無效負(fù)有主要過錯(cuò)，由此給買受人造成的損失，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。但買受人在簽訂合同過程中同樣負(fù)有謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，如受讓人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋負(fù)有租賃權(quán)，其對(duì)造成合同無效同樣負(fù)有一定過錯(cuò)。按照無效合同的處理原則，雙方對(duì)合同無效都具有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

六、第六條 房屋登記的所有權(quán)人出賣共有房屋，合同當(dāng)事人或其他共有人以出賣人擅自處分房屋侵害了共有人權(quán)利為由主張房地產(chǎn)買賣合同無效的，不予支持，但是買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋為登記權(quán)利人與他人共有的除外。

本條主要是解決共有的房地產(chǎn)登記在一方名下，登記的權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同效力問題。

公示公信是物權(quán)的基本原則。物權(quán)須進(jìn)行公示，是因?yàn)槲餀?quán)具有對(duì)世的效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示，并經(jīng)登記發(fā)生法律效力。物權(quán)登記的公信效力是物權(quán)公示制度的法律效果。所為公信效力，是指登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，對(duì)于信賴該登記而從事交易的人，即使后來證明該登記是錯(cuò)誤，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。在房地產(chǎn)交易過程中，買受人對(duì)房屋出賣人是否有權(quán)處分房屋僅負(fù)有形式審查義務(wù)。如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)只登記在出賣人名下，根據(jù)物權(quán)公示原則，買受人有理由相信出賣人是唯一的所有權(quán)人，有權(quán)處分房地產(chǎn)。買受人沒有義務(wù)去審查出賣人是否已婚或合伙，轉(zhuǎn)讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)或合伙財(cái)產(chǎn)，否則，不利于鼓勵(lì)交易，也將增加交易成本。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，物的靜態(tài)安全已讓位給物的動(dòng)態(tài)安全，維護(hù)交易安全是法律所追求的更高的價(jià)值目標(biāo)。因此，房屋登記的所有權(quán)人與買受人訂立的房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)為有效，其他共有人可向出賣人請(qǐng)求賠償損失。但是買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋為登記權(quán)利人與他人共有的，買受人不是善意第三人，在其他共有人不追認(rèn)登記權(quán)利人賣房的情況下，買受人與出賣人共同侵害了其他共有人的利益，應(yīng)認(rèn)定雙方訂立的房屋買賣合同無效。

七、房地產(chǎn)登記的部分共有人出賣共有房屋的，房屋買賣合同效力待定，應(yīng)通知其他共有人作為第三人參加訴訟。

本條主要解決房地產(chǎn)登記的部分權(quán)利人未經(jīng)其他共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓房屋，房屋買賣合同的效力問題。

我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)須經(jīng)登記方發(fā)生法律效力。在訂立房地產(chǎn)買賣合同的過程中，買受人具有依據(jù)房屋權(quán)屬證明審查房屋的所有權(quán)狀態(tài)的義務(wù)。在房屋共同登記在出賣人與他人的情況下，買受人仍與出賣人訂立房屋買賣合同，不能視為善意。無權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分的人在訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。房地產(chǎn)部分共有人未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分房地產(chǎn)的，侵害了其他共有權(quán)人的權(quán)利，在其他共有權(quán)人追認(rèn)或出賣人事后取得處分權(quán)前，出賣人與買受人訂立的房屋買賣合同的效力待定。

由于其他共有人對(duì)出賣人與買受人爭(zhēng)議的房屋享有實(shí)體權(quán)利，依照民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)通知其他共有人作為第三人參加訴訟。如其他共有權(quán)人對(duì)出賣人的轉(zhuǎn)讓行為予以追認(rèn)，則房地產(chǎn)權(quán)利人均同意轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，部分共有權(quán)人與買受人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效;如其他共有權(quán)人對(duì)出賣人的轉(zhuǎn)讓行為不予追認(rèn)，則部分共有權(quán)人與買受人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同因違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第(四)項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”、《民法典》“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”規(guī)定，而無效。

房屋買賣合同無效的法律后果依據(jù)《民法典》的規(guī)定處理。

八、房地產(chǎn)買賣合同中規(guī)避國(guó)家稅收的價(jià)格條款無效。該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。當(dāng)事人以逃避稅收為由請(qǐng)求確認(rèn)合同全部無效的，不予支持。

房地產(chǎn)成交價(jià)應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思認(rèn)定。

九、 房地產(chǎn)買賣合同中付款方式等其他條款在不同合同中約定不一致的，應(yīng)認(rèn)定符合當(dāng)事人真實(shí)意思的條款有效，非真實(shí)意思的條款對(duì)當(dāng)事人沒有約束力。

十、買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價(jià)，一方要求以真實(shí)成交價(jià)訂立現(xiàn)售合同，對(duì)方不同意導(dǎo)致現(xiàn)售合同未能訂立的，視為房地產(chǎn)買賣合同不成立。原居間買賣合同沒有約束力，當(dāng)事人請(qǐng)求適用定金罰則、賠償損失或者支付傭金的，不予支持。

第八條至第十條旨在解決二手房買賣合同糾紛中常見的“陰陽合同”作出的規(guī)定。

惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無效。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)買賣合同雙方為追求利益最大化，達(dá)到少交或不交不動(dòng)產(chǎn)交易契稅和個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的目的，往往在遞交給房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中約定少于真實(shí)成交價(jià)的成交價(jià)格。雙方約定的虛假成交價(jià)格的條款因損害了國(guó)家稅收利益應(yīng)認(rèn)定為無效。

無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，出賣人或買受人往往因房屋上漲或下跌等原因不愿繼續(xù)履行合同，然而在訴訟中卻以雙方約定的虛假成交價(jià)格違反了國(guó)家稅收利益為由請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效，顯然違背了誠(chéng)實(shí)信用的原則。此時(shí)，房地產(chǎn)的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思來認(rèn)定。除虛假成交價(jià)格之外的其他條款是買賣雙方的真實(shí)意思表示，不存在其他法定無效情形，應(yīng)認(rèn)定其他條款有效。逃避稅收并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的，當(dāng)事人一方僅以逃避稅收條款為由請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效的，不予支持。

意思表示是民事法律行為的核心要素，如付款方式等其他條款在“陰陽合同”中約定不一致時(shí)，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示的條款對(duì)雙方當(dāng)事人沒有法律約束力。

房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款是房地產(chǎn)買賣合同的必備條款，在買賣雙方對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款不能達(dá)成一致時(shí)，視為雙方之間的房地產(chǎn)買賣合同法律關(guān)系不成立。由于原居間買賣合同不成立，當(dāng)事人以不成立的合同為依據(jù)請(qǐng)求適用定金罰則、賠償損失或支付傭金的，不予支持。

以上內(nèi)容就是小編針對(duì)“二手房買賣合同糾紛法律法規(guī)有哪些”這個(gè)問題給大家做的相關(guān)總結(jié)。二手房買賣的相關(guān)規(guī)定涉及范圍比較廣，不僅僅體現(xiàn)在以上的法律法規(guī)中，我國(guó)《合同法》對(duì)二手房買賣也有一定的規(guī)定。同時(shí)，小編在此也要提醒大家，二手房買賣看似簡(jiǎn)單，但是在簽訂合同時(shí)，購(gòu)買者一定要看清楚合同的相關(guān)條款，以免上當(dāng)受騙。