許多不能一次性付清房款的人都會(huì)選擇向銀行進(jìn)行貸款，而抵押物則是自己的新房屋。雖然這是目前很流行的一種貸款方式，但卻也存在不少法律問(wèn)題。究竟個(gè)人房屋抵押貸款的法律問(wèn)題有哪些呢？請(qǐng)聽(tīng)律霸編輯為您詳細(xì)介紹。

個(gè)人住房之房地產(chǎn)抵押貸款，涉及的法律問(wèn)題比較全面，主要包括房屋買(mǎi)賣、租賃和抵押貸款合同、物權(quán)及其登記、銀行業(yè)、公證、強(qiáng)制執(zhí)行、監(jiān)護(hù)、民事代理、婚姻、繼承等諸多民商事及行政等多層法律關(guān)系，筆者根據(jù)抵押貸款流程等邏輯順序并結(jié)合相關(guān)法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性文件及辦理抵押貸款的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)遴選一二如下：

(一) 借款人/抵押人/抵押物財(cái)產(chǎn)共有人身份識(shí)別及承擔(dān)的責(zé)任 ?

1、 在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，向銀行申請(qǐng)抵押貸款的借款人一般為該抵押房屋的所有權(quán)人，所以借款人即為抵押人;但抵押人未必是借款人，銀行在選擇借款人人選時(shí)，除了滿足其為抵押房屋的所有權(quán)人之外，還考慮借款人的年齡、收入、財(cái)產(chǎn)及資信等情況。因此，在抵押房屋內(nèi)的所有權(quán)人即共有人同為抵押人。抵押物財(cái)產(chǎn)共有人是指不上產(chǎn)證的具有法定或約定共有關(guān)系的第三人，一般情況下為房屋權(quán)利人的配偶。

2、 依據(jù)《上海市1994年公房出售暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱“九四”方案)及其《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，同時(shí)《滬高法1996-250號(hào)文處理公有住房出售后糾紛的若干意見(jiàn)》規(guī)定，按“九四”方案購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。對(duì)于該等房屋進(jìn)行房地產(chǎn)查閱時(shí)，一般登記的注記為房改售房或售后公房。這也是基于歷史原因產(chǎn)生的又一類型抵押物財(cái)產(chǎn)共有人。

3、 依據(jù)《物權(quán)法》第103至104條的共有關(guān)系性質(zhì)不明時(shí)的推定及分額確定規(guī)則，即可以理解為房屋權(quán)利人沒(méi)有約定，除了房屋權(quán)利人具有家庭關(guān)系的即為共同共有外，視為按份共有。同時(shí)未約定或約定不明共有份額的，按出資額確定;不能確定出資額的，視為等額按份共有。同時(shí)，見(jiàn)《物權(quán)法》第97條的處分條款，處分共有不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。這也是要求抵押物財(cái)產(chǎn)共有人本人簽署同意抵押文件的法律依據(jù)。

4、 根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信原則，基于筆者對(duì)《物權(quán)法》第106條第3款的理解，抵押權(quán)人若因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記信息，而與房屋權(quán)利人簽訂《房地產(chǎn)抵押貸款合同》并辦理了抵押登記，即使在簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同時(shí)該房屋權(quán)利人隱瞞其婚姻狀況或因登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤引發(fā)的瑕疵，均可以被抵押權(quán)人(即銀行的善意)所吸收。但隨著央行建設(shè)的個(gè)人征信系統(tǒng)完成全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，公安部建立的全國(guó)公民身份信息查詢系統(tǒng)等電子化信息的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，商業(yè)銀行審查借款人等各方面信息的網(wǎng)絡(luò)也開(kāi)始鋪開(kāi)，未來(lái)不排除銀監(jiān)會(huì)或央行加重銀行審查義務(wù)的可能，而對(duì)于抵押物財(cái)產(chǎn)共有人或其他信息的審查不到位，就對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立產(chǎn)生瑕疵。

5、 依據(jù)《物權(quán)法》第102條之規(guī)定，因共有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人承擔(dān)連帶債務(wù)。因此，不論是借款人、抵押人及抵押物財(cái)產(chǎn)共有人對(duì)于銀行貸款具有法定的連帶還款義務(wù)，但是，如果抵押權(quán)不生效，該債務(wù)則變成無(wú)擔(dān)保債務(wù)，銀行則失去了優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

(二) 境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住商品房的政策解讀 ?

1、 據(jù)國(guó)務(wù)院建設(shè)部等六部委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(建住房[2006]171號(hào))之規(guī)定，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買(mǎi)商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。同時(shí)，建設(shè)部與國(guó)家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(匯發(fā) [2006]47號(hào))中規(guī)定，對(duì)于超過(guò)一年的解釋為“一年期以上的境內(nèi)有效勞動(dòng)雇傭合同或?qū)W籍證明”。

2、 根據(jù)上海市各區(qū)房地產(chǎn)交易中心實(shí)踐操作，對(duì)外籍人士(即持有外國(guó)護(hù)照)申請(qǐng)辦理所購(gòu)商品房之房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或預(yù)售商品房預(yù)告登記的基本要求如下：　　　　購(gòu)房業(yè)主應(yīng)提供本人一年期以上的境內(nèi)有效勞動(dòng)雇傭合同的原件，具體注意事項(xiàng)有：a)該勞動(dòng)合同應(yīng)使用“勞動(dòng)合同”或“聘用合同”的抬頭作為合同名稱;b)該勞動(dòng)合同中的雇主即公司注冊(cè)地在上海，且本人工作地點(diǎn)亦在上海;c)勞動(dòng)期限滿1年以上，即該勞動(dòng)合同自簽訂生效之日至辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或預(yù)售商品房預(yù)告登記之日已經(jīng)超過(guò)1年，并且仍在有效期內(nèi);d)該勞動(dòng)合同中所規(guī)定的薪水應(yīng)與所購(gòu)商品房?jī)r(jià)格相適應(yīng)，并在合理范圍以內(nèi);e)該勞動(dòng)合同應(yīng)為中文版本，如為英文版的則須翻譯機(jī)構(gòu)出具中文翻譯件;f)建議提供加蓋公章的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。同時(shí)，購(gòu)房業(yè)主本人在本市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心填寫(xiě)《境外個(gè)人自住承諾書(shū)》(委托他人辦理登記的須事先本人填寫(xiě))。

3、 對(duì)于任何可能送交本市房地產(chǎn)交易中心的文件中包括《房屋買(mǎi)賣合同》、《房地產(chǎn)抵押貸款合同》及各類申請(qǐng)或聲明文件有關(guān)業(yè)主個(gè)人住址、聯(lián)系方式、住所等所涉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人不得為業(yè)主本人，否則房地產(chǎn)交易中心會(huì)停止辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，因此也就停止辦理了房地產(chǎn)抵押登記。

(三) 關(guān)于辦理未成年人房地產(chǎn)抵押登記的問(wèn)題 ?

1、《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。”同時(shí)規(guī)定，“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”《民通意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱)中規(guī)定，“夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無(wú)權(quán)取消對(duì)方對(duì)該子女的監(jiān)護(hù)權(quán)。但是未與該子女共同生活的一方，對(duì)該子女有犯罪行為、虐待行為或者對(duì)該子女明顯不利的，人民法院認(rèn)為可以取消的除外。”因此，監(jiān)護(hù)權(quán)不應(yīng)與撫養(yǎng)權(quán)相混淆，父母也不因離婚而改變對(duì)未成年子女的監(jiān)護(hù)人身份。

2、上海市房地產(chǎn)交易中心近日就未成年人等申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)登記出臺(tái)了相關(guān)解答，同樣以民事法律規(guī)范為依據(jù)，現(xiàn)摘錄部分如下：“1、房地產(chǎn)登記在未成年人名下，父母作為監(jiān)護(hù)人處分未成年人房地產(chǎn)申請(qǐng)登記時(shí)，需要父母共同作為代理人申請(qǐng)登記，還是其中一方作為代理人申請(qǐng)即可?答：父母雙方共同作為法定代理人可以提出申請(qǐng)登記。”“2、父母離婚以后，子女作為未成年人，其名下的房地產(chǎn)處分時(shí)，該如何申請(qǐng)登記?答：父母離婚的，也應(yīng)有父母雙方共同作為法定代理人提出申請(qǐng)。如果僅由父、母中的一方提出登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)出具另一方被取消監(jiān)護(hù)權(quán)的證明文件或死亡證明文件。”由此，目前按照實(shí)踐操作來(lái)看，本市各區(qū)房地產(chǎn)交易中心要求未成年人在辦理抵押登記時(shí)，父母雙方(不管離婚與否)必須同時(shí)到場(chǎng)代為辦理，除非一方持有另一方被取消監(jiān)護(hù)權(quán)的證明文件、另一方的死亡證明文件或公證委托書(shū)的原件(委托事項(xiàng)為另一方監(jiān)護(hù)人委托其抵押未成年人房地產(chǎn))。

3、除第一、二項(xiàng)外，其實(shí)在辦理未成年人作為買(mǎi)受人之一的房地產(chǎn)按揭抵押時(shí)，因?yàn)槲闯赡耆思儷@利益，故系有效的民事法律行為。但是，作為消費(fèi)類貸款的持證抵押，對(duì)于父母雙方代為簽訂的《房地產(chǎn)抵押貸款合同》和代為辦理的房地產(chǎn)抵押登記的效力，貸款用途是影響其效力的重要因素。根據(jù)目前銀行的實(shí)踐，貸款用途主要分為三類：房屋裝修、購(gòu)買(mǎi)汽車及旅游。依照物權(quán)法的精神，本市出臺(tái)了《上海市房地產(chǎn)登記條例》修改草案，第11條規(guī)定了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)性審查義務(wù)，同時(shí)第62條加重了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記過(guò)錯(cuò)的責(zé)任。建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記辦法》(2008年7月1日起施行)第14條規(guī)定，未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料;因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證。因此，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理未成年人的持證抵押登記時(shí)，會(huì)否從保護(hù)未成年人的利益出發(fā)，對(duì)于至少是形式上的貸款用途(貸款合同列明) 列入審查范圍還不確定，操作口徑是否改變還要進(jìn)一步觀望。

4、對(duì)于境外未成年人辦理房地產(chǎn)抵押登記的，目前公證機(jī)關(guān)還不受理有未成年人的強(qiáng)制執(zhí)行公證，因此，基本上在實(shí)踐中難以實(shí)現(xiàn)。

(四) 關(guān)于辦理離婚的借款人(但另一方同為房屋權(quán)利人)抵押登記的問(wèn)題 ?

1、離婚后房地產(chǎn)登記權(quán)利人協(xié)議分割房產(chǎn)但一方不配合辦理變更登記(即將房地產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人變更登記為離異另一方)的，如何辦理抵押登記。就上文所列解答也有說(shuō)明，配偶之間變更房地產(chǎn)登記權(quán)利人應(yīng)有配偶雙方申請(qǐng)，離婚協(xié)議時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的約定屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的契約，配偶中的一方不配合辦理變更手續(xù)，致使協(xié)議無(wú)法實(shí)現(xiàn)，屬于根本違約，可以向人民法院起訴。即使離婚協(xié)議已在民政部門(mén)備案，但該備案并沒(méi)有賦予協(xié)議的強(qiáng)制執(zhí)行力，不能作為單獨(dú)申請(qǐng)的依據(jù)，還是應(yīng)通過(guò)民事訴訟，取得生效法律文書(shū)后，才能單方申請(qǐng)變更登記。

2、離婚后一方或雙方急需辦理該房屋抵押貸款的，在實(shí)踐中，還可以先不作房地產(chǎn)變更登記，就離異者一方或雙方以單身的名義辦理抵押登記手續(xù)。

3、至于因?yàn)榛橐鲫P(guān)系變化導(dǎo)致配偶雙方或離異雙方對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬所作的調(diào)整，不在本文討論之列，但如果配偶雙方或一方辦理房地產(chǎn)抵押登記后又離婚的，由于涉及抵押權(quán)人(即銀行)的利益，離異雙方對(duì)于該抵押房地產(chǎn)權(quán)屬分割的安排，還需事先征得銀行的同意，除非借款人提前還款并注銷抵押登記。

(五) 房屋買(mǎi)賣合同被解除或宣告無(wú)效對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款合同效力的影響 ?

1、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定，因商品房買(mǎi)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。根據(jù)該解釋第25條規(guī)定，……，商品房買(mǎi)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。從上述規(guī)定可以看出，在商品房買(mǎi)賣合同被解除后，貸款合同并不當(dāng)然解除。要解除貸款合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行前置程序，即當(dāng)事人包括借款人或抵押權(quán)人要依法提出解除貸款合同的請(qǐng)求。

2、銀行應(yīng)盡可能參與買(mǎi)受人與出賣人之間的房屋買(mǎi)賣合同訴訟糾紛。在此類買(mǎi)賣合同糾紛中，買(mǎi)受人或出賣人一般不會(huì)主動(dòng)要求追加銀行作為第三人參與訴訟，法院在很多情況下也認(rèn)為銀行處于無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)地位，而采取不可置否的態(tài)度，但該類案件的處置往往會(huì)涉及購(gòu)房款的返還問(wèn)題。因此，在此類案件中，銀行應(yīng)積極主動(dòng)參與訴訟，陳述事實(shí)和表達(dá)自己的觀點(diǎn)，以免造成對(duì)自己不利的裁判。

(六) 預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的問(wèn)題 ?

1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條之規(guī)定，《房地產(chǎn)抵押貸款合同》項(xiàng)下所獲得之抵押登記為預(yù)告登記，自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。故，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)該房屋之權(quán)利變動(dòng)情況，督促抵押人及時(shí)辦理該房屋之不動(dòng)產(chǎn)登記，以使在前述法律規(guī)定之時(shí)限內(nèi)預(yù)告抵押登記變更為抵押登記。

2、《上海市房地產(chǎn)登記條例》修正草案第59條之規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，其預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。而依據(jù)上海市房地產(chǎn)登記處的《關(guān)于本市房地產(chǎn)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明(一)》(滬房地登[2005]14號(hào))之第二條明確規(guī)定，“……房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，其預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)在辦理上述‘期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房’的初始登記或轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可以注銷原有的期房抵押權(quán)預(yù)告登記，同時(shí)在房地產(chǎn)登記冊(cè)中記載房地產(chǎn)(現(xiàn)房)抵押權(quán)登記事項(xiàng)，并在‘附記欄’內(nèi)注記原預(yù)告登記的登記號(hào)、登記證明號(hào)和登記日，不換發(fā)房地產(chǎn)(現(xiàn)房)抵押登記證明”。

3、在實(shí)踐中，除浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心外，本市各區(qū)縣房地產(chǎn)在受理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，為同時(shí)變更抵押預(yù)告登記為現(xiàn)房抵押，以使房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載與抵押權(quán)人持有的抵押憑證一致，一般情形下，仍要求預(yù)告抵押人提供預(yù)告商品房抵押預(yù)告登記證明。

4、雖然根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》之規(guī)定預(yù)告登記后，自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。但“預(yù)告登記失效” 在物權(quán)登記層面上，是否只需開(kāi)發(fā)商單方申請(qǐng)即宣告失效，還是逾期即由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)注銷預(yù)告登記，能否在這真空階段為預(yù)告抵押權(quán)人創(chuàng)新地預(yù)設(shè)實(shí)現(xiàn)預(yù)告抵押權(quán)的操作手段，而非簡(jiǎn)單的宣告失效，還要進(jìn)一步措施的出臺(tái)。

(七) 房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的相關(guān)問(wèn)題 ?

1、目前，本市的《上海市房地產(chǎn)登記證明(他項(xiàng)權(quán)利抵押)》登記記載如下內(nèi)容：登記日、他項(xiàng)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)坐落、部位或室號(hào)、建筑面積、土地面積、房地產(chǎn)價(jià)值、債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)及附記。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第61條規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。由此可見(jiàn)，抵押物登記的效力要優(yōu)于合同約定的效力。但實(shí)踐中，抵押貸款合同中關(guān)于債務(wù)履行期限的約定為預(yù)計(jì)期限，同時(shí)規(guī)定，借款期限的起始日期以實(shí)際放款日為準(zhǔn);然而在抵押登記機(jī)構(gòu)登記的債務(wù)履行期限為預(yù)計(jì)期限，登記的公示公信效力改變了實(shí)際的債務(wù)履行期限。由此，借款人能否以抵押登記對(duì)抗貸款合同的約定?值得考慮。建設(shè)部關(guān)于《房屋登記辦法》第44條規(guī)定，對(duì)符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)記載于房屋登記簿：(一)抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱;(二)被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額;(三)登記時(shí)間。可以看出，建設(shè)部以此修正了抵押登記記載的內(nèi)容。

2、影響房地產(chǎn)抵押登記的效力，除了抵押物自身不為法律所允許外，還受一些共性因素的影響，比如本文所述及的辦理未成年子女持證抵押等在實(shí)體上存在瑕疵的抵押登記，還有如由第三人冒充抵押人、非經(jīng)抵押物財(cái)產(chǎn)共有人同意辦理的抵押登記等在程序上存在一定瑕疵的抵押登記。

3、順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也是抵押權(quán)人最后一道法律防線。雖然目前絕大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款合同都有關(guān)于抵押房產(chǎn)的處分條款，比如規(guī)定抵押人同意委托抵押權(quán)人委托拍賣機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣或抵押權(quán)人通過(guò)管轄法院對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，并以抵押房產(chǎn)拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。但實(shí)踐中，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)事先征得抵押人的同意，若未事先獲得同意，則抵押權(quán)人只能向有管轄權(quán)的法院提出主張。貸款文件項(xiàng)下有關(guān)抵押物處分條款、授權(quán)條款的有效性和可強(qiáng)制執(zhí)行力，受上述《物權(quán)法》等法律規(guī)定的限制和影響。同時(shí)，最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋中，第6條明文規(guī)定了 “對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。

(八) 抵押物禁止轉(zhuǎn)售、出租、無(wú)償使用等問(wèn)題 ?

1、依據(jù)《物權(quán)法》第190條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。各銀行都比較重視抵押權(quán)與用益物權(quán)的沖突問(wèn)題，《擔(dān)保法解釋》也有類似規(guī)定，對(duì)租賃權(quán)賦予準(zhǔn)物權(quán)的效力，是以保護(hù)承租人利益為出發(fā)點(diǎn)的。因?yàn)榈盅簷?quán)的公示作用，任何潛在的承租人都可以通過(guò)對(duì)擬承租的房屋進(jìn)行房地產(chǎn)登記資料查閱而了解到權(quán)利限制;但在抵押權(quán)設(shè)立之前，既然物權(quán)還未生效，當(dāng)然是無(wú)法對(duì)抗在先設(shè)立的租賃權(quán)。

2、抵押權(quán)人往往會(huì)在合同中約定限制抵押人出租或無(wú)償使用抵押物的條款，比如以下條款：除非經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意且符合以下條件，抵押人不得將抵押房產(chǎn)的全部或部分出租或提供給第三人無(wú)償使用：a)在擬將抵押房產(chǎn)出租或提供給第三人無(wú)償使用之前，將擬簽署的租賃合同或無(wú)償使用合同提交抵押權(quán)人審核;b)租賃合同或無(wú)償使用合同中應(yīng)明確約定，在抵押權(quán)人依據(jù)本合同約定行使抵押房產(chǎn)的處分權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)書(shū)面通知承租人或使用人在指定的期限內(nèi)搬離抵押房產(chǎn)，承租人或使用人須按通知無(wú)條件搬出;c) 租賃合同中應(yīng)明確約定，抵押人收取租金的賬戶應(yīng)為還款賬戶，并且在抵押權(quán)人依據(jù)本合同約定行使抵押房產(chǎn)處分權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)書(shū)面通知承租人將租金直接支付給抵押權(quán)人，該等通知一經(jīng)發(fā)出立即生效，承租人須按通知無(wú)條件執(zhí)行，否則抵押權(quán)人有權(quán)書(shū)面要求承租人搬離抵押房產(chǎn)，承租人須無(wú)條件執(zhí)行。

3、但在實(shí)踐中，類似條款的約束力仍十分有限，目前本市房地產(chǎn)租賃備案登記率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)實(shí)水平，除了借款人或抵押人自愿告知抵押權(quán)人出租事宜，似乎還無(wú)其他方法實(shí)際約束借款人出租抵押房屋。《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答》(滬高法民一[2005]16號(hào))之規(guī)定，租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對(duì)抗善意第三人。這是否就意味著《物權(quán)法》第190條規(guī)定的“出租”必須經(jīng)租賃備案登記，在實(shí)踐中還很難說(shuō)。

4、依據(jù)《物權(quán)法》第191條的精神，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物必須經(jīng)抵押權(quán)人同意，未經(jīng)同意的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。《擔(dān)保法解釋》規(guī)定了賦予抵押物的受讓人享有滌除權(quán)，同時(shí)規(guī)定未告知抵押權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押物，經(jīng)登記的抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。目前在實(shí)踐中，設(shè)立抵押權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記必須辦理注銷抵押登記后才能上市交易，近期，本市在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心試點(diǎn)的“二手房帶抵押交易”資金監(jiān)管模式也已被叫停。

根據(jù)上文對(duì)個(gè)人房屋抵押貸款的法律問(wèn)題進(jìn)行的解析，相信現(xiàn)在大家都應(yīng)該知道了個(gè)人房屋抵押貸款是存在不少問(wèn)題的。所以，大家日后在選擇將個(gè)人房屋進(jìn)行抵押貸款的時(shí)候，一定要充分考慮清楚，不要做出讓自己后悔選擇的同時(shí)也使自己的權(quán)益受到了傷害。