1。出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立商品房預(yù)售合同的，視為無效，但在起訴前已取得商品房預(yù)售許可證的，可以視為有效。根據(jù)《商品房買賣合同爭議解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同視為無效，但出賣人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，視為有效本條以取得《商品房預(yù)售許可證》為主要依據(jù)審查合同是否有效，不考慮審查是否具有其他條件，所以這是合理的。如上所述，對商品房預(yù)售進(jìn)行規(guī)范是十分必要的。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條、第二十三條，國務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十四條、第二十七條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件。根據(jù)上述規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。該制度要求開發(fā)商在市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，申領(lǐng)預(yù)售許可證。房地產(chǎn)管理部門根據(jù)預(yù)售人的申請，核查預(yù)售人是否具備《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等全部預(yù)售條件，檢查現(xiàn)場。符合預(yù)售條件的，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。由此可見，商品房預(yù)售許可證是證明商品房合法預(yù)售和政府對預(yù)售人預(yù)售資格認(rèn)可的關(guān)鍵性文件。可以形象地說，《商品房預(yù)售許可證》是預(yù)售的“資格證書”和“通行證”。此外，我們還應(yīng)該看到，預(yù)售許可證制度是行政強(qiáng)制許可制度，其實(shí)施主要依靠政府職能部門的管理。”法官要區(qū)分司法權(quán)和行政權(quán)的不同職能，正確行使司法權(quán)，“人民法院對出賣人預(yù)售資格的審查，主要看其是否取得商品房預(yù)售許可證，以及對其他預(yù)售條件的審查主要取決于行政部門的權(quán)限，“這意味著法官在審查合同效力時(shí)，審查的范圍應(yīng)限于預(yù)售人是否取得預(yù)售許可證及其名下的真實(shí)性。

買受人明知出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與出賣人簽訂預(yù)售合同的，可以認(rèn)為出賣人與買受人就商品房預(yù)售達(dá)成協(xié)議，合同成立。但由于缺乏有效要件（取得商品房預(yù)售許可證），合同尚未生效。合同簽訂后，當(dāng)事人起訴的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可能取得合同的有效要件，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但出賣人具備辦理《商品房預(yù)售許可證》條件，拒不辦理，預(yù)購人要求承認(rèn)合同效力的，可以認(rèn)定合同有效（合同法第四十五條第二款第一款類推）。出賣人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認(rèn)為合同具備生效條件，合同可以認(rèn)為具有有效效力。

出賣人故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證，致使合同無效、解除或者解除的，買受人可以要求返還已付的購房款和利息，賠償損失，并由出賣人承擔(dān)責(zé)任，根據(jù)《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第一款的規(guī)定，賠償責(zé)任不得超過已付購房款的一倍。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由要求確認(rèn)合同無效的，不予支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》第六條，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由要求確認(rèn)合同無效的，不予支持。”本條對《中華人民共和國房屋預(yù)售合同法》第四十四條第二款的效力進(jìn)行了評價(jià)城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于合同效力的規(guī)定，其中規(guī)定：“商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定報(bào)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和土地管理部門登記。”。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的解釋，本款僅表明商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠⑽创_定其為合同的有效要件。而且，買方很難控制合同登記的執(zhí)行人。因此，商品房預(yù)售登記應(yīng)作為行政部門的合同管理措施。實(shí)施與否，不影響合同本身的效力。對此，最高人民法院《關(guān)于適用合同法的若干問題（一）》作出了規(guī)定。解釋第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定合同登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同效力。《商品房買賣合同爭議解釋》只是再次明確。當(dāng)然，雙方當(dāng)事人約定以登記備案程序?yàn)樯唐奉A(yù)售合同生效條件的，按照約定執(zhí)行（《合同法》第四十五條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)）。但是，雖然雙方同意將登記備案程序作為商品預(yù)售合同的生效條件，但如果雙方都實(shí)際履行了合同，則應(yīng)視為雙方，以上是我方為貴方安排的有關(guān)這方面的知識liba.com網(wǎng)站. 當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)生活中，情況往往是復(fù)雜的，所以我們需要適應(yīng)實(shí)際情況。如果你想找律師，你可以來律霸找一位專業(yè)律師。你知道嗎