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寧波
出售不違反租賃原則的適用條件
《中華人民共和國合同法》第229條也規定“租賃期間租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力”，我國《合同法》對不違反租賃原則有一般性規定，對租賃合同沒有明確規定不違反租賃原則的適用條件，缺乏對善意財產所有人和債權人的有效保護。然而，從我國其他相關法律法規中，我們可以看到不違約租賃原則適用條件的線索。如《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃目的、租賃價格、修理責任等雙方的權利義務，從這些相關法律法規中可以看出，立法者對不違反租賃原則的適用條件持折衷主義立場。它們既沒有充分肯定不違背租賃原則，也沒有確立登記對抗原則。相反，他們將兩者結合起來，采取登記的方式。其立法初衷是通過登記備案的方式實現租賃合同的公示，保護承租人的權利。在不違反租賃的前提下，適用買賣原則的第一種情形應當是租賃合同合法有效，必須登記。因為根據民法原則，物權變動必須符合公示原則，也就是說，物權變動應當以能夠為外界所知的方式表現出來。只有這樣，權利才能具有可信性和對抗性。租賃權作為一種物權，對債權進行了轉化，必須進行登記公示，才能具有公信力，對抗第三人。合法有效的租賃合同登記后，租賃權具有對抗效力。因此，租賃的買方（新所有人）無權終止合同，租賃合同仍然有效。在第二種情況下，如果承租人和出租人同意出售不違反租賃合同中的租賃條款，并且出租人（租賃物的原所有人）已在原租賃合同中將該條款適當地通知了租賃物的買方（新所有人），租賃合同是否繼續有效？原來，根據合同相對性原則，合同不能違背租賃合同，除非法律另有規定，合同是一種涉及他人的合同，如人壽保險合同，可以為第三人設定權利和義務。租賃合同中的買賣行為實質上不違反租賃條款，租賃條款也屬于涉及其他當事人的合同。原租賃合同中的出租人（租賃物的原所有人）和承租人可以對租賃物的買受人（新所有人）設定權利和義務，即買受人繼續租賃的，“租賃物所有權轉移后，租賃合同在買受人和承租人之間繼續有效”向出租人（租賃物的原所有人）購買租賃物，可視為租賃物的買受人（新所有人已在租賃合同中默許租賃條款的有效性，因為他已經預見到這種后果，但他愿意購買租賃物，表明他對租約已租且未到期的事實持漠不關心的態度。因此，租賃物的買受人（新所有人）無權終止合同，租賃合同繼續有效。你知道嗎
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