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誰擁有商品房外墻的所有權(quán)

來源: 律霸小編整理 · 2025-06-25 · 873人看過

首先，所有買家都擁有外墻的所有權(quán)。在房屋買賣法律關(guān)系中，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)的一部分，是合同標(biāo)的物中不可缺少的一部分，應(yīng)當(dāng)與房屋一并交付。事實(shí)上，根據(jù)《商品房銷售分成規(guī)則》，該樓盤的所有購房者都已支付了外墻的全面積價(jià)款，而外墻也成為了受讓人產(chǎn)權(quán)的一部分。轉(zhuǎn)讓方的開發(fā)商實(shí)際已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了外墻，而這幢樓的所有共有產(chǎn)權(quán)人都因?yàn)槿〉昧俗约旱膶Ｓ挟a(chǎn)權(quán)而擁有了外墻共有產(chǎn)權(quán)。

由于房屋轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商成為非業(yè)主或獨(dú)立業(yè)主，他們不享有“單獨(dú)”處置外墻的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法原理，即使每份購房合同中的外墻使用權(quán)屬于非業(yè)主，也因開發(fā)商無權(quán)處分而無效，除非開發(fā)商與業(yè)主事先達(dá)成協(xié)議。第二，外墻應(yīng)由所有買家使用和管理。從理論上講，排他性部分的范圍指定為該單元房邊界墻的最后一道漆面，而從銷售、保險(xiǎn)、稅收等外部關(guān)系方面，則計(jì)算邊界墻中心的面積。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，外墻水平投影面積的一半計(jì)入單位內(nèi)部面積，另一半計(jì)入公共面積，但我們不能簡單地認(rèn)為外墻的一半是排他性的一半的外墻是共用的。此外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條還規(guī)定，“物業(yè)共用部位和設(shè)施用于經(jīng)營管理的，經(jīng)有關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。收入主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。”

總之，鑒于外墻的使用權(quán)，只有全體共管產(chǎn)權(quán)人才能使用和受益于所有權(quán)的身份，行使這一權(quán)利必須經(jīng)過共管產(chǎn)權(quán)人的集體同意。你知道嗎

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