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寧波
集體土地市場交易規則是什么
首先，要明確集體土地供應的市場主體。一級市場是集體經濟組織的村民會議或者村民代表大會；土地股份合作社是股東大會。集體土地建設用地使用權是否市場化，只有股東才有決定權。村支部書記、村委會主任只是他們委托的代理人，他們無權決定某一塊集體土地是否進入市場，以防止村支部書記、村委會主任等少數人肆意出租或變賣為自己的利益轉讓集體土地。二級市場的主體是建設用地使用權人或集體土地宅基地使用權人。他們只能轉讓依法取得的建設用地使用權或者宅基地使用權。不得自行設立建設用地使用權和宅基地使用權，不得將承包經營權作為建設用地使用權出租、轉讓。
產權交易方式應與國有土地市場相同，采取租賃（即年租）、轉讓（即轉租）、拍賣、招標、掛牌、定價、合資等多種方式。一般來說，如果需求方想長期投資，他愿意租房；如果供應方想有長期穩定的收入，他愿意租房；如果需求方有多個競買人，他可以拍賣；如果公共設施用地可以招標或上市；這取決于交易雙方的意愿，沒有必要堅持現行法律允許的股份和合資企業兩種定價方式。這是因為如果采取股份或合資的方式定價，集體土地的所有者和使用者將成為股東或合伙人，必須參與企業的經營，承擔經營風險。一旦手術失敗，血便再也回不來了。因此，農民普遍愿意采取租賃的形式，不愿意對股份定價。政府不應嚴格規定交易方式，只需制定租賃或轉讓合同的標準文本格式和拍賣、招標、掛牌的法定程序即可。集體土地入市需要土地市場監管。市場管理者需要做的是：收集土地供需雙方的信息，審核供需雙方信息的合法性（集體土地入市的代理人是否受集體經濟組織的委托，提供的集體土地是否具有合法產權，土地用途是否符合土地用途區劃的用途控制規則），并規定交易規則和提供交易場所。集體土地的供應不需要申請和政府批準。政府不應該通過這種方式壟斷建設用地供應。建設用地與耕地配置的平衡點應該由市場來決定，而不是由政府來決定。市場交易的租金和地價不應由市場管理者來調節，而可以由中立的中介機構來評估，由供需雙方平等協商或競爭的市場機制來決定。
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