2006年5月16日，位于信陽市雞公山腳下的李家寨鎮一村委會與前來洽談投資的鄭州市商人蘇某簽訂林地租賃合同。合同約定，村委會將村集體所有的8500畝山林以3萬元的價格“租”給蘇某70年。村委會主任尹某代表村委會簽字并加蓋村委會公章。蘇貞昌也簽字確認。同年11月24日，雙方通過信陽市石河區公證處辦理了合同公證書。同年12月23日，蘇某通過信陽市石河區林業局辦理了林權證。2008年6月5日和10月15日，這張收據是尹某開的，尹某先后兩次收受了蘇某的“房租”3萬元。某村4個村民小組43戶150人的村民得知上述情況后，認為村委會和蘇某的行為侵犯了自己的合法權益。劉某等27名村民于2010年6月自發組織向石河區法院提起訴訟，要求確認村委會與蘇某簽訂的合同無效。河南省信陽市石河區人民法院經審理認為，本案的關鍵是確定某村委會與蘇某簽訂的合同性質是土地租賃合同還是土地承包合同。農村土地租賃合同是農村土地所有人或使用人與承租人就農村土地的占有、使用和收益所簽訂的合同。農村土地承包合同是指農村集體土地所有人或使用人與承包人就土地的占有、使用和收益所訂立的合同。從概念上講，這兩種合同沒有太大的區別，但在合同主體和合同期限上有明顯的區別。農村土地作為一種特殊資源，國家以立法的形式予以明確規定。土地承包合同對土地租賃、土地承包及其成立條件作了詳細規定。《土地承包合同》第三條規定：“國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包采用農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，對不適合家庭承包方式的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開征求意見等方式進行承包，第三十二條規定：“家庭承包取得的土地承包經營權，依法可以轉租、出租、交換、轉讓或者以其他方式流轉。根據以上規定，可以看出農村土地管理只能采取承包經營制，不能采用租賃經營制。經許可的土地租賃只能是承包人在家庭承包后對外租賃，屬于土地承包經營權轉讓的范圍，不能由農村土地所有人即用人單位租賃。也就是說，出租人只能是承包土地后的承包人，而不是作為土地所有人的發包人。根據這一規定，在本案中，作為集體林地所有人的代表組織，XX村委會顯然無權與蘇XX簽訂林地租賃合同。《土地承包法》對不同的土地承包期限作了明確規定。第20條規定“林地承包期為30至70年”。在這種情況下，村委會與蘇某簽訂的合同中還規定，蘇某的開發經營權為70年，而根據《合同法》，一般固定資產的租賃期限不能超過20年。土地承包法對本合同的期限有明確規定。從蘇某拿到的林權證內容可以看出，“森林歸某某村委會所有，而蘇某在承包期內有權開發利用山林……”這也可以證明，蘇某根據承包合同取得的權利實際上是農村土地承包經營權，與村委會簽訂的林地租賃合同實際上是土地承包合同。《土地承包法》第四十七條、第四十八條規定：“農村土地以其他方式承包的，在同等條件下，發包人將農村土地承包給集體經濟組織以外的單位或者個人的，事先經集體經濟組織村民會議成員三分之二以上或者三分之三以上通過，并經百分之二以上村民代表同意，報鄉（鎮）人民政府批準。在承包人不是某村村民的情況下，某村村委會召開村民會議，沒有召開村民代表會議，集體研究決定承包林地問題。也就是說，擅自將8500畝集體林地以3萬元的明顯低價承包給了集體經濟組織外的蘇某，承包期最長70年，明顯違反了《農村土地承包法》，觸犯了《中華人民共和國土地承包法》全村村民的權益。合同雖經公證，但不涉及簽訂合同是否符合法定程序，是否侵害他人利益。《合同法》第五十二條第五款規定：“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。”。某村委會與蘇某簽訂合同，違反了“民主協商程序”的強制性法律，應屬無效。蘇某雖已對合同進行了公證，并按合同取得了林權證，但不能認為合同合法有效。

[點評與分析]

根據以上分析，我們可以看出村委會無權出租村集體林地，與蘇某簽訂的林地租賃合同實際上是為規避《土地承包法》相關強制性規定而簽訂的土地合同，其中違反了土地承包法關于合同主體、簽訂程序等強制性規定的有效合同。2010年8月10日，石河區法院依法判決，村委會與蘇某簽訂的林地租賃合同無效，雙方均不上訴。南天村委會退還蘇某3萬元。你知道嗎