土地出讓協議無效的情形有哪些？

1。未經開發商（村委會）同意轉讓土地承包經營權簽訂的合同《最高人民法院關于審理農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十三條規定：“承包人轉讓土地承包經營權的土地承包經營權未經開發商同意，以出讓方式轉讓的，應當解除“出讓合同”。但是，雇主不能同意或延遲說明其立場?！备鶕梢幎?，以出讓方式出讓土地必須經用人單位村委會批準，否則出讓合同無效。

2。未經債權人同意或者批準，他人承包土地的轉讓合同由該人私自轉讓，沒有處分權?！逗贤ā返谖迨粭l規定：“無處分權人處分他人財產，在有處分權人或者無處分權人訂立合同后取得處分權的，合同有效。”，沒有處分權的人轉讓他人土地的情況很多。例如，父親將兒子的土地承包給他人，兒子將父親要求他耕種的土地承包給他人，受托人將他人要求他管理的土地轉讓給他人或將所有權轉移到自己名下。債權人不承認的，其簽訂的土地出讓合同視為無效。根據《最高人民法院關于審理農村土地承包糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第十五條規定：“承包人以土地承包經營權抵押或者清償債務的，視為無效。當事人有過錯的，應當對由此造成的損失承擔相應的民事責任?！?。因此，在農村，有的農民朋友簽訂抵押合同，將自己的土地抵押出去借錢，有的農民朋友簽訂“以地抵債”合同，在貸款到期時還貸。根據法律，這種合同是無效的。根據《農村土地承包法》第二十一條規定，耕地承包期為30年，第三十三條第（三）項規定：“流轉期不得超過剩余承包期?！蔽覈诙嗈r村土地承包于1998年進行，第二輪合同期于2027年12月31日結束。因此，土地出讓不能超過剩余期限，即不能超過2027年底。如果轉讓期限超過此期限，超出部分無效。（1） 以出讓方式取得的土地使用權轉讓，應當符合《城市房地產管理法》第三十八條規定的房地產轉讓條件。

根據出讓合同約定，土地使用權出讓金已全部繳納，取得土地使用權證書，這是訂立出讓合同的必要條件，只有訂立出讓合同，才能允許出讓；

根據轉讓合同約定，可以進行投資開發，完成一定開發規模后，方可進行轉讓。

有兩種情況：一種是住房建設，住房建設項目實際投入資金占開發總投資的25%以上；另一種是開發用地，工業用地或者其他建設用地條件形成后，方可出讓。轉讓房地產項目必須同時滿足以上兩個條件。出臺這樣的規定，目的是為了嚴格限制土地投機行為，牟取暴利，確保開發建設的順利實施。（2） 以劃撥方式取得的土地使用權，應當符合《城市房地產管理法》第四十條的規定，該條規定了以劃撥方式取得的土地使用權轉讓房地產開發項目應當具備的條件。

以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府批準。經審查，除不允許轉讓外，允許轉讓的有兩種處理方式：一是受讓人應當先辦理土地使用權轉讓手續，并依法繳納土地使用權轉讓費轉讓前可以執行國家有關規定；二是不辦理土地使用權轉讓手續轉讓房地產，但轉讓人應當將轉讓房地產取得的土地收益上繳國家或者做其他處理。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，有下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權轉讓手續：。經城市規劃行政主管部門批準，出讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目，即國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業用地、能源用地、交通用地，國家支持的水利和其他工程，法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用房實行行政劃撥。因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，可以不辦理轉讓手續。（2） 私有住房轉讓后仍用于居住的；（3）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住房的；（4）同一土地上的部分住房轉讓，但土地使用權不能分割的；（5）用途難以確定的，轉讓房地產的期限等條件；根據城市規劃，不宜轉讓土地使用權。

6。根據縣級以上人民政府的規定，暫時不可能或者沒有必要轉讓土地使用權。

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