1、 商住樓的用途是不是從商住樓變成了非商住樓？

“住宅改為非住宅”是指利用住宅進行設計審批或房屋產(chǎn)權(quán)證登記的行為。在實際使用過程中，又改為商業(yè)經(jīng)營、辦公、生產(chǎn)等非住宅用房。可以肯定的是，“住房轉(zhuǎn)非農(nóng)”不是一個法律術(shù)語，法律法規(guī)中也沒有這樣的表述。把原來的住房改成生產(chǎn)經(jīng)營性住房，是一個通俗的說法，但現(xiàn)在確實出現(xiàn)在征收拆遷工作中。

比如，一戶人家把臨街的兩層小樓改成了小企業(yè)，取得了營業(yè)執(zhí)照，一直在依法納稅，但產(chǎn)權(quán)證沒有變，房子的用途還是住宅，這就是所謂的“住宅轉(zhuǎn)非住宅”。

從上述內(nèi)容來看，“住房轉(zhuǎn)非住房”的認定應當合理合法。貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設局對房屋拆遷時的用途作了如下認定：房屋的用途以房屋所有權(quán)證標明的用途為準；房屋所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中的記錄為準；未在產(chǎn)權(quán)檔案中記錄使用的，由規(guī)劃管理部門確定是否批準實際使用。如果住宅樓改為非住宅樓，不僅要有營業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)，否則只能認定為住宅樓。二是如何確定“房改非房”征收補償，是指國有或者集體所有土地上的房屋利用沿街的地理位置，將自己的住宅改為商鋪。根據(jù)《國務院辦公廳關于認真做好城市房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》第四條，“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)為住宅但依法取得營業(yè)執(zhí)照的商品房，各地可以根據(jù)其經(jīng)營、經(jīng)營期限和納稅的實際情況，給予適當補償。”；以及住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款規(guī)定：“房屋或者類似房地產(chǎn)具有經(jīng)濟效益的，應當采用收益法評估。”法院認為，以營業(yè)年限為界定因素，再計算兩部分的賠償總額，是合理合法的，可以有效避免侵害原告的合法權(quán)益。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，經(jīng)營性房屋需要補償因房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。第十九條第一款規(guī)定：“被征收房屋的價值補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格。”，商品房單價相對較高，這部分拆遷補償價格評估的準確性直接影響到拆遷當事人的利益。

以上知識是小編對“把住宅改成商住樓不對”這個問題的回答住宅改為營業(yè)用房，取得營業(yè)執(zhí)照并辦理稅務登記的，可以認定住宅改為營業(yè)用房是不對的。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。你知道嗎