在拆遷過程中如何認定被拆遷人的主體資格，除了被拆遷人與被拆遷人的關系外，在簽訂拆遷協議的過程中，被拆遷人主體資格的認定也非常重要。

合法有效的協議的主要內容是有一個合格的主體?！吨腥A人民共和國合同法》第九條規定，合同當事人應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。民事權利能力是指公民、法人或者其他組織依法享有權利、承擔義務的資格；民事行為能力是指公民的資格，法人或者其他組織通過自己的行為享有權利，承擔義務。在拆遷協議中，主體是公民的，應當是完全民事行為能力人。主體是法人或者其他組織的，應當依法登記。法人的權力能力和行為能力從登記開始，到注銷登記。

僅依據上述規定不能簡單判定被拆遷人主體資格是否合格。在現實生活中，會有各種各樣的情況。

所有資格的鑒定。一般來說，被拆遷房屋及其附屬物的所有人應當是房屋產權證上記載的所有人，但有很多不同的情況。因財產分割導致房屋及其附屬物產權歸屬不明的，以雙方簽訂的書面協議為準；因原房屋所有人死亡導致房屋產權歸屬不明的，以被繼承人之間簽訂的遺囑或者繼承人之間財產分割的書面協議為準，或者以法院生效的判決、裁定為準；因房屋買賣發生的財產糾紛，以生效的房屋買賣合同或者法院生效的判決、裁定為準；對有抵押權的房屋，抵押權人依法辦理抵押房屋過戶手續的，抵押權人可以是房屋所有人；在抵押協議約定的抵押期限內的，抵押人應當是房屋所有人；改建、改建、擴建、新建的房屋由城市規劃行政主管部門批準。但因有關原因未在法定期限內向有關部門申請登記的，由規劃部門批準的申請人為該房屋產權人，或者責令當事人依法辦理產權登記確認。一般來說，拆遷范圍內的單位和個人符合下列條件之一的，可以認定為被拆遷人：

（1）私房業主。

業主必須提供當地產權管理機構或區縣人民政府出具的房屋產權證和身份證明。（2）公有住房的產權人，即國家授權的國有住房管理人，通常稱為產權人。

國家授權的房屋分為直管房屋和托管房屋。產權人必須提供房屋產權證明和當地產權行政機關、區縣機關或者區縣人民政府出具的身份證明。（三）被拆遷房屋的受托人。代管有兩種形式：國家代管和代理代管。國家代管是指房屋所有人下落不明，沒有法定代理人或者權屬不明的私人房屋。該機構是地方房管局，其權力和責任由法律法規直接規定。城市私房業主因缺勤等原因無法管理房屋時，委托他人代為管理。在民事法律關系中，所有權人與代理人之間的權利義務應當通過代理制度加以調整。這里被拆遷房屋的代建單位是指國家的代建單位，即房屋所在地的房管局。

被拆遷人資格的根本問題是被拆遷人是否在拆遷公告前依法取得房屋所有權。拆遷公告前依法取得房屋及其附屬物所有權的，均為被拆遷人，否則，不應認定為被拆遷人。

需要注意的是，房屋承租人或使用人不是被拆遷人，但他可以與被拆遷人一起成為安置協議的主體。

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