1、 拆遷評估主要存在以下問題：1、評估方法存在的問題目前，城市房地產拆遷評估大多采用基準價結合新度、區位、街道等系數確定拆遷價格，計算方法不符合《城市房屋拆遷管理條例》和《房地產估價條例》的精神。首先，房價是由市場決定的，市場不僅受其內在有形的物理因素的影響，而且受市場中諸多因素的影響，后者的影響往往大于前者。比如樓盤周邊環境的影響因素，同一樓盤同一位置，并不意味著周邊環境是一樣的。這是因為房地產的特點（個性）決定的，所以我們僅僅根據基準價來計算房地產的市場價格是沒有說服力的。其次，《房地產估價規范》中找不到“基準價”一詞的由來，更談不上其計算的依據和科學性。其實，它仍然是一種政府行為，離不開政府的干預。因此，住房基準價格并不是一種市場行為，它不能準確反映市場上住房價格的變化，甚至政府及其部門故意降低基準價格。（1） 土地補償價格沒有真正反映出來。在一些城市，現行的房屋拆遷補償價格是一種新的房屋拆遷補償價格。最終結果只能最大限度地反映房屋本身的內在形態價格，卻不能正確反映房屋實體的經濟價值，更不能反映土地的無形資產價格，當然，這個最終結果一般反映的是補償價格偏低的結論。房地產合理利用土地，沒有充分考慮容積率、建筑密度等因素，而是以土地和房屋的重置價格作為基準價，以房屋建筑面積計算。其結果必然導致人們誤以為同質同量同價的土地容積率高，建筑密度大的土地地價高；（2）政府部門干預較多，甚至一些地方政府為了體現政績，壓低價格和成本，坑人、害人、爭利，都會損害政府形象。房屋性質認定中存在的問題有：我國有關房地產的法律法規滯后于部分被拆遷房屋，相關手續確實難以完善。但是，一些城市一味強調程序的完善，僵化教條地認定房屋的性質，而不考慮實際用途和使用價值。最終導致對歷史的不尊重，未能體現住房能帶來更大利益的客觀事實。眾所周知，安置房是由拆遷人提供的（一般由開發商提供），其價格應該由開發商根據市場來確定，而被拆遷的房屋是否也是全市場價？當然有差距，首先是房屋拆遷補償價格的確定存在問題，其次是有差距，安置房的價格滯后于拆遷房的價格（由于開發期的存在），這不是同一時間點的價格。這必然導致安置房價格與拆遷補償價格之間的不公平和公平。首先，以市場價格評估房屋拆遷是公平合理的。然而，我國城鎮居民尤其是拆遷范圍內的居民經濟存在嚴重的二級分化問題。他們是弱勢群體，大多是下崗職工和無業居民，有的長期臥床不起，生活來源靠子女和周邊社區居民。即使房子很破舊，也能起到遮風擋雨的作用。這些居民一旦搬遷，將失去原有穩定的生產生活秩序。當他們拿到拆遷補償金時，這微薄的補償金能為他們起到什么作用？他們買不起小房子。第二，造成上述問題的主要原因如下：1。政企分開。首先確定拆遷補償基準價。拆遷補償基準價的主要評估單位是由政府和有關部門確定，而不是由爭奪市場的評估機構確定。考核內容需要政府和相關部門明確。這樣，基準價名義上是市場價，實際上是政府指導價。其次，在補償價格的確定上，一些政府和有關部門為了政績，搞“形象工程”，故意壓低補償價格，降低成本，實施一些難以實施的項目（如五河縣某文化休閑廣場，安徽省）。2由于拆遷補償貨幣化對房地產市場交易信息的大量需求，市場體系尚處于發展階段。但部分城市各類房地產成交量偏小，缺乏此類房地產市場信息。此外，房地產交易信息還不規范，而且還掌握在一些部門手中，房地產信息系統還沒有完全建立起來。

3。城鎮居民經濟發展還很不平衡，兩級分化嚴重。

大多數被拆遷人都是弱勢群體。他們不能隨意把房子賣給拆遷人。即使超過現有房屋的現行價格，也賣不掉。這是由他們的基本生活保障（住房）決定的。目前，我國土地性質多樣，土地所有權分為國有和集體所有，國有土地分為劃撥和出讓。如果不考慮補償價格性質的劃分，將導致我國土地使用權流轉難以實施，也將處于非常混亂的階段。我國城市土地使用權是有償的有限期使用制度（城市房地產管理法明確規定的制度）。然而，土地使用權期滿后，除續期外，政府如何收回土地使用權？是將地上建筑物連同土地一起無償收回還是有償收回？由于沒有法律規定，這必然影響我們在評估房地產拆遷補償價格時考慮殘值（殘值），而無法計算其價值的減值。三是建議完善相關證明文件，確定科學的評估方法。在確定基準價格時，應以《房地產估價規范》為依據；在確定房屋的使用性質時，應充分考慮房屋的實際用途和使用價值；在估價方法上，應根據《房地產估價規范》確定估價技術路線。2加強對房屋鑒定活動的監督，建設好鑒定隊伍。鑒定機構和鑒定人應當在市場競爭中取得，而不是強制性的鑒定。政府各部門要通力合作，共同管理。即使鑒定結論得到認可，也要考慮弱勢群體的實際困難。只有這樣，拆遷才能順利進行，利民利國的建設工程才能得到很好的實施。中國法律規定對被拆遷房屋的所有人給予補償。但是，由于實際情況的限制和執行不到位，被拆遷人得到的補償是有限的，他們甚至不能得到一套同等的房子。你知道嗎