住房用地使用證是否可以變更的答案尚不確定，需要具體分析。比如，買受人未經同意，不得將商品房用地變更為住宅用地，但在辦理土地使用證轉讓手續時，經國土局同意，可以在新的土地使用證中變更土地用途。根據國土資源部第21號令第16條規定，以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途變更為商業、旅游、娛樂、商住用地的為此，土地使用者以協議出讓方式取得國有土地使用權的，應當申請下列條件：經出讓人和規劃管理部門同意后，簽訂出讓合同變更協議或者重新簽訂出讓合同，并依法繳納土地出讓金改變了土地用途。（2） 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）國務院28號文件明確規定，供應土地時，應當將土地用途、容積率等使用條件納入土地使用合同。土地使用者未按照約定條件使用土地的，應當承擔相應的違約責任。根據上述法律、法規和政策，結合合同約定，國土資源部于2006年頒布實施了《國有土地使用權協議轉讓規范》，對協議轉讓的適用范圍、操作程序等進行了詳細分析，出讓金調整等方面對土地利用狀況的變化等土地利用方式進行了詳細闡述。（1） 土地用途變更等土地利用條件的申請和批準，應當報出讓人和規劃管理部門審查。

（2）按分類確定處理方法

根據復查結果，應分別處理以下兩類案件：

1。國有土地使用權出讓合同明確規定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權，或者法律、法規、行政法規明確規定改變土地用途應當收回土地使用權，由市、縣辦理民政部門依法收回土地使用權并恢復使用。收回土地使用權時，應當對土地使用權出讓人給予相應補償，補償金額按照剩余期間的土地使用權價格確定。

2。國有土地使用權出讓合同沒有約定，法律、法規、行政法規沒有明確規定必須收回國有土地使用權的，經出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門）批準，可以簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或者新的國有土地使用權出讓合同，同時轉讓土地使用權出讓金應作相應調整，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓期限和出讓金額進行調整和重新核定。（3） 轉讓期限應根據以下兩種情況確定：

1。城市規劃對土地利用有特殊限制或者對土地使用者有特殊要求的，可以按照原土地利用剩余期限或者更短期限確定土地利用期限。

2。沒有特別限制的，為方便土地使用，一般應當確定土地使用期限，并根據新的土地用途重新核定土地使用期限，但不得超過土地出讓的法定最長期限。（4） 確定土地用途和出讓年限后，可以根據新老土地用途、出讓年限和核定的土地市場價格水平，確定應當支付的土地出讓金。具體計算公式為：應繳土地出讓金=變更批準時新的土地使用條件下的土地使用權市場價格-變更批準時原土地使用條件下剩余年度的土地使用權市場價格國有建設用地出讓合同協議書或重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同。（6） 土地使用權原所有人應當根據國有土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂的國有土地使用權出讓合同，及時支付土地使用權出讓金，并按規定辦理變更登記。

需要指出的是，未經出讓人和規劃部門同意，原土地使用者不向出讓人和規劃部門提出申請或者改變土地使用條件的，屬于違法行為，違反《城鄉規劃法》和《城市房地產管理法》規定的，由城市規劃部門負責對違反《城鄉規劃法》的行為進行查處。城市規劃部門責令改正或者拆除的，由違法責任人自行改正或者拆除；經處罰同意改變用途或者提高容積率的，應當通知出讓人。出讓人接到規劃部門通知后，應當要求土地使用權人補足土地出讓金差價。土地使用權人應當與出讓人簽訂補充協議或者重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓金。土地使用證的目的可以有效地保護不動產物權的完整性。因為《房地產管理法》第五十九條規定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，這表明房地產的“物權”包括房屋所有權和土地使用權。業主購買的不動產包括房屋所有權和土地使用權。現在開發商只把房子的所有權給了業主，土地使用權卻沒有給業主。保障房地產轉讓中涉及的土地使用權的法律效力。《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效，未經登記不得生效。”。沒有《國有土地使用證》，業主就沒有法律意義上的“土地使用權”。

3，能夠有效反映房地產的實際價值

缺乏《國有土地使用證》的房地產價值已經嚴重縮水。根據《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期滿，將自動續期。這一規定使得原來只有70年的居住年限，得到“自動”延長。從而使“住宅”的私有財產性質，以法律的形式得以確立。但如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權，更談不上“傳宗接代”，這樣的房子到底有多少價值。

土地使用證轉讓手續：

土地使用權轉讓協議及雙方身份證明應提交國土部門。土地使用證轉讓所需材料：

1。轉讓合同或協議；

2。出讓人土地使用權證；

3。轉讓人房屋所有權證（校對原件并提交復印件）；

4。契據（校對原件并提交復印件）；

5。轉讓人身份證（校對原件并提交復印件）；

5；

6。其他國土資源部門要求的材料（一般只要求上述材料）。

提醒我們必須持有相應的土地使用證，并在使用過程中繳納相應的土地使用稅。如需了解更多相關法律問題，請咨詢律師事務所。你知道嗎