土地出讓金是政府從土地使用權(quán)出讓中取得的土地凈收入，即土地出讓總收入減去政府支付的征地拆遷成本和土地開(kāi)發(fā)成本后的余額。土地出讓金的征收、使用和管理經(jīng)歷了中央和地方財(cái)政分擔(dān)、全部歸地方政府所有、區(qū)分新增建設(shè)用地和原建設(shè)用地對(duì)土地出讓收益進(jìn)行不同管理三個(gè)階段。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和政策，土地出讓金管理的具體辦法如下：

在收益管理方面，土地出讓金是地方專項(xiàng)收益，納入政府性基金預(yù)算。土地出讓金收入的具體繳納程序?yàn)椋焊鶕?jù)土地出讓合同，由市、縣國(guó)土資源管理部門填發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金繳納登記表》，并報(bào)送財(cái)政部門，土地受讓人和其他單位。土地受讓人將土地出讓金按金額直接計(jì)入“土地出讓金”中，財(cái)政部門在辦理出讓金和業(yè)務(wù)費(fèi)用（土地出讓收入總額扣除征地款后，下個(gè)月5日前征地拆遷過(guò)程中發(fā)生的拆遷費(fèi)及其他費(fèi)用（前期土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）。在支出管理方面，市、縣財(cái)政取得的土地出讓金應(yīng)先支付新增建設(shè)用地的土地使用費(fèi)（中央和地方共有收入：中央30%，地方70%），二是耕地開(kāi)發(fā)專項(xiàng)支出（省級(jí)集中部分不超過(guò)30%），其余用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，也可用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置、被征地農(nóng)民補(bǔ)助等，或通過(guò)投資定價(jià)（股）增加企業(yè)國(guó)有資本和征地儲(chǔ)備。

現(xiàn)行土地出讓金征收、使用和管理中存在的問(wèn)題。主要表現(xiàn)為：一是有償和無(wú)償并存的“二元轉(zhuǎn)化制度”，客觀上給一些地方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行土地有償使用和公開(kāi)出讓制度留下了制度上的“漏洞”，導(dǎo)致有償土地非法無(wú)償劃撥，通過(guò)招拍掛違規(guī)協(xié)議出讓公共土地，甚至擅自降低土地出讓金。二是賦予少數(shù)土地管理人員土地出讓審批權(quán)，為非法批地、行賄打開(kāi)了便利之門。同時(shí)，也增加了政府管理土地出讓的行政成本。

盲目出讓，土地出讓金征收不到位。一方面，一些地方政府不顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)條件，盲目擴(kuò)大城市規(guī)模，盲目加大舊城改造力度，大量出讓國(guó)有土地以獲取土地出讓金。另一方面，一些地方領(lǐng)導(dǎo)法制意識(shí)不強(qiáng)，人為干預(yù)土地審批和供應(yīng)。一些地方政府不嚴(yán)格遵循法定程序，擅自越權(quán)審批，低價(jià)出讓土地，甚至違反規(guī)定將土地審批管理權(quán)移交給園區(qū)管委會(huì)，造成土地利用和土地收入損失。土地出讓金管理不規(guī)范。雖然國(guó)家對(duì)土地出讓金管理的規(guī)定和要求比較明確，但要求全部納入預(yù)算，嚴(yán)格實(shí)行“收支”管理，將土地出讓金收入全額上繳“土地收入戶”，并將收入扣除成本后予以列支所有的土地都交給了國(guó)庫(kù)。但事實(shí)上，很多市縣并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行這些規(guī)定，土地出讓金往往成為地方政府的“小金庫(kù)”。有的甚至未經(jīng)同級(jí)人大批準(zhǔn)，也脫離了審計(jì)部門的監(jiān)督。

土地出讓金未按規(guī)定使用。一是挪用土地出讓金，用于平衡財(cái)政預(yù)算。部分開(kāi)發(fā)園區(qū)的土地出讓收入由管委會(huì)代收代付。在一些邊遠(yuǎn)地區(qū)，還存在挪用土地出讓金支付工資等諸多問(wèn)題。二是一些城市政府向金融機(jī)構(gòu)大量借款，以未來(lái)土地出讓收入為擔(dān)保進(jìn)行城市建設(shè)，實(shí)際上是透支了未來(lái)政府土地收入。三是未足額繳納新增建設(shè)用地土地使用費(fèi)，甚至拖欠、挪用農(nóng)民土地補(bǔ)償費(fèi)。四是農(nóng)用地開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重拖欠。據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部對(duì)河北、吉林、上海等20個(gè)省（區(qū)、市）的不完全統(tǒng)計(jì)，農(nóng)業(yè)應(yīng)征收土地出讓金108.12億元，其中實(shí)際征收土地出讓金23.75億元，實(shí)際征收土地出讓金84.37億元逾期10億元，占應(yīng)繳金額的78%。五是在城市建設(shè)中大量使用國(guó)有土地出讓金，實(shí)施大成就、大形象工程。一些地方政府盲目擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模，甚至截留城市建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。一方面加劇了對(duì)土地的占用，另一方面擴(kuò)大了城市拆遷規(guī)模。同時(shí)，由于土地出讓金基本用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，用于農(nóng)用地開(kāi)發(fā)、下崗職工安置和征地儲(chǔ)備的資金無(wú)法得到保障。加強(qiáng)土地出讓金征收、使用和管理的對(duì)策完善土地出讓金管理機(jī)制。現(xiàn)行土地有償出讓和無(wú)償劃撥的“雙軌制”將被取消。除純軍事用地外，國(guó)家機(jī)關(guān)用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、能源、交通、水利等國(guó)家支持的基礎(chǔ)設(shè)施用地也將有償取得，所需支出由各級(jí)財(cái)政納入本級(jí)財(cái)政支出預(yù)算。這樣一來(lái)，一是有利于建立公平、公正、公開(kāi)的土地出讓機(jī)制和合理的成本形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)；二是有利于從根本上遏制土地出讓審批中的各種違法行為；三是有利于從根本上遏制土地出讓審批中的各種違法行為，有利于解決和減少失地農(nóng)民安置補(bǔ)償不到位等各種“政府工程”問(wèn)題。

嚴(yán)格控制土地出讓規(guī)模。首先，要嚴(yán)格制定和實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和年度規(guī)劃，嚴(yán)格控制城市規(guī)模擴(kuò)張，控制建設(shè)占用農(nóng)用地?cái)?shù)量和速度，適度控制城市拆遷規(guī)模和政府市政投資。市、縣政府要根據(jù)市場(chǎng)需求、地價(jià)水平和變化、政府產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)情況，科學(xué)制定土地利用規(guī)劃，向社會(huì)公布并嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓計(jì)劃，總量，合理控制城市土地出讓的結(jié)構(gòu)和進(jìn)度，防止地方政府為了獲取短期收益而無(wú)序出讓土地和低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。其次，要通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段控制城市土地流轉(zhuǎn)規(guī)模，即根據(jù)每個(gè)城市的年度用地規(guī)模和城市級(jí)別，由省政府向市縣政府收取一定的土地收益。用地越多，交的土地收入就越多。三是經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招拍掛出讓，工業(yè)用地必須實(shí)行招拍掛逐步出讓。嚴(yán)禁低價(jià)賣地。市縣政府必須加強(qiáng)土地出讓金的收入管理。一是規(guī)范土地出讓行為，公開(kāi)確定土地出讓金，全額征收，不得減免。二是取消“土地收益專戶”，直接將土地出讓收益全額上繳國(guó)庫(kù)。三是嚴(yán)禁以政府未來(lái)土地收入為保障，向金融機(jī)構(gòu)借款用于城市建設(shè)。四是土地收入的預(yù)算和執(zhí)行情況要向地方人大報(bào)告，接受人大的監(jiān)督。第