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如何解決住房抵押貸款之間的矛盾

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-12 · 608人看過

實踐中，房屋抵押權的沖突通常表現為再抵押和重復抵押。

再抵押又稱平衡抵押，是指在設定同一房屋價值的一部分抵押權后，對同一房屋的剩余價值設定其他抵押權，即每一抵押關系不重疊，而且擔保債務總額不超過房屋總價值。重復抵押是指抵押人對同一房屋設定抵押權后，向其他抵押權人提供擔保的行為。重復抵押使同一房屋上的若干抵押權人形成若干抵押關系，其擔保債權的總價值超過該房屋的價值。我國《擔保法》確認了再抵押的法律效力。《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，財產價值超過有擔保債權余額的，可以重新抵押，再抵押制度為充分發揮財產價值、促進民事主體融資提供了制度安排。主要原因有：（1）重復抵押的制度安排符合意思自治原則。貸款人和借款人都愿意接受重復抵押的安排，并在知情的情況下簽訂重復抵押合同，表明其愿意承擔重復抵押的風險。重復抵押制度為民事主體的融資便利提供了制度安排。在現代市場經濟條件下，融資便利對民事主體的生存和發展具有決定性的意義。法律制度安排應為民事主體融資提供最經濟、最便捷的工具，而不應成為民事主體融資的桎梏。（3）實踐上，在發達的市場經濟國家，雖然當事人提供抵押融資，但真正依靠抵押擔保債權實現的并不多，抵押在債權實現中主要起著心理作用。我國對重復抵押的《擔保法》持否定態度，但在《物權法》中卻沒有規定。《擔保法》第三十五條第一款規定“抵押人擔保的債權不得超過抵押物的價值”，理論上對《擔保法》這一規定有肯定和否定之分。筆者認為，基于充分保護抵押權人權利的立法意圖，對于普通債權，應當明確確認重復抵押的擔保效力。因為禁止重復抵押，不僅是對當事人意思自治的干涉，而且是對抵押擔保目的的違背，不利于抵押人對財產權利的行使和財產經濟效用的發揮。而且，抵押物的價值也會隨著市場的變化而變化，這不是一成不變的。實踐中，屬于平衡抵押的情況時有發生，但由于抵押物估價不當或市場環境的變化，形成重復抵押的情況。因此，對于普通債權而言，應當確認重復抵押的效力。但筆者同時認為，對于銀行債權而言，重復抵押的擔保效果不應輕易認定。由于銀行債權不同于一般債權，它與國有資產有關。如果允許重復抵押，那么在實際操作中，就會出現銀行內外人員串通、重復抵押、套利銀行貸款等行為，導致銀行不良資產的膨脹和國有資產的流失，影響國家經濟秩序的穩定和經濟發展。你知道嗎

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