《擔保法》司法解釋明確了在建工程抵押的合法性，但沒有對在建工程抵押的條件作出具體規定。建設部發布的《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：為取得在建工程繼續建設的貸款，抵押人依法取得的土地使用權，連同在建工程的投資性資產，以不轉移占有的形式抵押給貸款銀行，作為償還貸款的擔保。投資項目的自有資金必須達到項目建設總投資的25%以上，并確定項目建設進度和竣工交付日期。在建工程抵押范圍的界定。根據《城市房地產抵押管理辦法》，在建工程抵押包括建筑物本身及其土地使用權。在建工程抵押時，是以整個工程還是以完工部分作為抵押物，在理論上和實踐上并不統一，各地的登記和操作也不盡相同。一種觀點認為，根據《擔保法》，設定抵押權后的新建筑物不屬于抵押物，在建工程的抵押范圍應為抵押時的竣工部分。另一種觀點認為，在建工程抵押應包括整個工程，包括未完工部分。我同意第二種觀點，即以整個在建工程為抵押。其原因是：（1）在建工程抵押權屬于不動產選擇權，不同于《擔保法》中的不動產抵押權；（2）在建工程抵押權的根本目的是取得貸款資金以完成整個工程；（3） 房地產項目在項目整體完工前不能實現抵押擔保功能所要求的實際控制經濟價值；

（4）僅對完工部分進行抵押的，不得具有獨立使用功能。當然，在確定抵押物的價值時，銀行應該剔除抵押物未完成部分繼續建設所需的資金。也就是說，抵押物的實際價值等于被抵押的在建工程的總價值減去在建工程未完工部分的價值。土地使用權土地使用權部分關于抵押權的范圍是包括全部土地使用權，還是只包括在建工程竣工部分所共有的土地份額，也有兩種觀點。一種觀點認為，在建工程竣工部分劃撥的土地份額作為抵押物，在建工程占用土地的面積和價值應當按照抵押建筑面積占工程總建筑面積的比例進行劃撥，全部占用土地由在建工程不應列入抵押范圍。另一種觀點認為，整個土地使用權不能分割為抵押物。筆者也認為，應當以整個土地使用權作為抵押物，按照房屋面積的比例分攤土地份額，這不符合土地使用法，其分攤的份額不能在實地反映，因此沒有實際意義。在辦理在建工程抵押貸款時，應把握在建工程和土地使用權整體抵押的原則。在抵押登記中，應當將全部土地使用權納入抵押登記范圍，而不是按分攤份額登記。綜上所述，我們可以清楚地知道，在建工程抵押是一種擔保行為，其擔保條件應符合有關規定，投入項目的自有資金必須達到項目建設總投資的25%以上，抵押權的收費基數應根據實際情況計算。如果您有任何其他問題，請咨詢律師事務所的專業律師。他們會替你回答的。你知道嗎