提出貸款申請

符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時，需填寫《房地產抵押貸款申請表》，提供所需文件，經貸款負責人認可后方可申請貸款。借款人為房地產開發經營企業的，申請房地產抵押貸款時應提交的文件包括：房地產抵押登記申請書。抵押方的身份證明或者法人資格證明，主管部門的項目批準文件。抵押房地產清單、權屬證明、房地產抵押合同、借款人財務狀況及貸款銀行要求的其他相關文件。鄉鎮在以土地使用權為抵押的銀行取得貸款時，還應當提交抵押當事人的身份證明或者法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同以及按合同約定支付出讓金的證據。金融機構在收到借款人的申請和有關文件后，應當對借款人和抵押物進行全面的審查和分析。這是確保貸款安全的重要環節。考試內容包括：1。對借款人資質和信用的審查主要是審查借款人是否具備相應的資質和還款能力。抵押人應當具有完全民事行為能力，擁有被抵押房地產的所有權，并具有所有權證書；法人應當具有獨立核算、自負盈虧的能力，并具有房地產開發權。同時，銀行可以要求企業提供驗資證明。審查抵押人信用狀況的財務報表和其他資料。在審查借款人的同時，還要審查抵押權人是否具備抵押資格，由政府指定的房地產抵押領導機構進行。我國一些地區規定，房地產抵押貸款機構必須是境內銀行或在境內設有辦事處的外資銀行。2對于抵押房地產的選擇和審批，對抵押物的審查主要側重于易于保值。易于兌現。易于保存和估價的房地產。抵押物應當符合國家有關規定，不能抵押的房地產不得用于貸款抵押。三。貸款的目的。一是審查貸款用途是否符合國家有關規定；二是評估貸款項目的可行性，從市場調研和經濟調研兩個方面分析貸款是否可行，主要包括以下比率指標：（1）營業凈收入與貸款本息的比率。這是分析房地產抵押貸款償還能力的一個指標。計算公式為：項目預計年凈營業收入與貸款本息年償還額之比越低，金融機構的風險越小，反之風險越大。（2） 營業費用比率。該指標還可以分析房地產抵押貸款的償還能力，計算公式為：營業費用/項目總收入。指數越大，創造項目單位收益所需的投資就越大。貸款人可以將指數與市場平均水平進行比較，一般來說差距不會太大。（3） 盈虧平衡比率。指項目支出與收入的比例，計算公式為：（營業費用+貸款本息）/潛在總收入。一般情況下，貸款人允許的最高比例為70%-95%。如果這個比率高于這個水平，項目就得不到資金保證的現金流。（4） 貸款價值。計算公式為：對于金融機構而言，抵押貸款金額與抵押房地產價值的比值越低，貸款安全性越高，反之，貸款安全性越差。按揭金額的確定取決于多種因素，如銀行可貸資金的充足程度、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律法規等。房地產抵押估價是對房地產產權證書的真實性和可靠性進行審查，綜合考慮市場變化。根據利率走勢等因素，對抵押房地產價值進行評估，確定貸款金額與抵押物價值的比例。房地產估價可分為房屋估價和土地估價兩部分。計算公式為：房價=重置價格乘以房屋質量。重置價格是根據當前價格水平重建的房屋的價值，質量是以百分比表示的新舊程度。房屋估價也可以根據建筑材料的數量來計算，也可以采用立方英尺法、平方英尺法等，基本思路是先計算建筑成本，再減去折舊。土地估價較為復雜，常用的估價方法有市場比較法、收益折減法、盈余法、成本法等，房地產金融機構一般配備專職或兼職估價人員對抵押房地產的價值進行判斷。通過上述方法計算出房地產的現值后，金融機構應順應房地產市場的發展趨勢。貸款利率的變化趨勢等因素決定貸款金額與房地產價值的比例，并計算貸款金額。本世紀初，美國開始實施房地產抵押貸款時，貸款價值比僅為50%-60%。后來隨著經濟的發展，這一比例提高到80%左右。二戰后，美國房地產抵押貸款由于建立了二級抵押市場，房地產易于銷售，價值流動性強，貸款風險分散，貸款價值比高達90%。由于我國剛剛開始實施房地產抵押貸款制度，貸款額度應根據福利性住房和營利性房地產確定。前者可以享受優惠，后者則應嚴格控制。

房地產抵押貸款合同簽訂登記

貸款合格后，貸款雙方應在平等協商的基礎上簽訂抵押貸款合同。房地產抵押貸款合同是指房地產抵押當事人。按照一定法律程序（包括雙方和擔保人）簽訂的書面合同，應當經過公證和登記。此外，抵押人和抵押權人應當自房地產抵押合同簽訂之日起30日內持有抵押合同。有關批準文件、證件應當到當地房地產物業管理部門辦理抵押登記。登記的目的是防止產權不清或無效，以及一事兩費。房地產物業管理部門應當在規定的日期內辦理登記手續。抵押合同自抵押登記之日起生效。未登記的房地產抵押貸款不受法律保護，如抵押合同的變更。抵押權解除或者終止的，抵押雙方應當自發生之日起15日內向原登記機關辦理變更或者注銷登記手續。我國一些地方法規和政策規定，房地產抵押人在申請抵押貸款前，應當按照銀行指定的險種向保險公司投保，否則無法獲得貸款。借款人可以持購房合同或者銷售單位出具的房屋交付證明申請保險。借款人自行組織房屋建設、裝修的，應當申請“房屋建設、裝修綜合保險”，直至房屋建設、裝修完成。保險金額的確定：以房屋抵押的，不得低于所購或者所建房屋的價值；以優惠價格購買的房屋抵押的，按照房屋的現值以優惠價格投保；以舊房屋裝修后抵押的，舊房價值與裝修費用之和為保險金額。抵押期間，保險單由貸款人保管。抵押物的保險期限應當與抵押貸款的保險期限一致，借款人不得在抵押期間中斷或者解除保險。借款人中斷保險的，出借單位有權代為投保，費用由借款人承擔。一旦被保險物脫離危險，保險公司應