房地產開發企業在商品房開發過程中，為籌集資金，可以將在建工程抵押給銀行，獲得銀行貸款。然而，在司法實踐中，銀行主張抵押物優先受償期間，爭議頗多。例如，在建工程的施工方要求優先支付在建工程款。根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，承包人可以依法與發包人協商折價或者申請人民法院拍賣，但根據建設工程性質不宜折價或者拍賣的除外。建設工程價款從工程折價或者拍賣價款中優先支付。”根據《中華人民共和國物權法》第一百九十條的規定，抵押合同訂立前抵押物已經出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權成立后，抵押物出租的，租賃關系不對抗已登記的抵押權。

但是，必須是有效的合同加上實際占有，才能抵制抵押租賃關系的認定。《最高人民法院關于人民法院處理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條：承租人要求在租賃期內阻止將已執行房地產的所有權轉移給受讓人的，簽訂了合法有效的書面租賃合同，并在人民法院查封前占用、使用的，人民法院應當予以支持。根據《最高人民法院關于人民法院執行抵押房屋的規定》第一條的規定，被執行人所有的依法設定為抵押的房屋，人民法院可以予以查封，并可以拍賣，依法出售或者變賣房屋的，由抵押權人申請債務人清償債務。第二條人民法院對拍賣、變賣、還債作出裁定后，應當給予被執行人及其家屬六個月的寬限期。上述寬限期屆滿，被執行人仍不遷出的，人民法院可以作出強制遷出的裁定，依照民事訴訟法第二百二十六條的規定執行。可見，即使是被執行人的唯一房屋，抵押權人也可以通過人民法院強制執行唯一房屋。然而，在法院的執行活動中，執行法官普遍存在著唯恐住房難的心理，對抵押權人的執行申請持否定態度。抵押權人的權利從判決書上的紙上權利向經濟利益的轉化是一個非常復雜的問題。第四，其他債權人申請法院查封債權抵押物的難度很大。

在抵押人對外債務較多的情況下，其他債權人申請法院對抵押物進行數輪查封也是常見的。實踐證明，抵押物提前查封雖然不會對抵押權人的優先受償權造成實質性不利影響，但會使抵押權人喪失處分抵押物的優先權，增加處分抵押物的時間和成本，最終影響抵押權的順利實現。

1。抵押物可以被其他法院查封，實體權利不受影響。《最高人民法院關于人民法院執行若干問題的規定》（以下簡稱《實施規定》）第四十條規定：“人民法院對被執行人所有的抵押財產，可以采取查封、扣押的措施，由他人抵押或留置。拍賣、變賣財產的價款，在抵押權人、質權人或者留置權優先受償后，用于清償申請人的債權。其他債權人申請查封抵押物的法院與抵押權人申請執行的法院不一致的，由最先查封抵押物的法院主持，不由抵押權人申請執行的法院主持（執行期間抵押權人住所地或者財產所在地的法院可以管轄）。

如果最先采取查封等措施的法院對相應的債權糾紛未進行審理、判決并進入執行程序，抵押權人的抵押權難以實現，這一過程也不受抵押權人的控制。當被扣押財產本身的市場價值不能滿足本案債權的清償要求時，基于部門主義的考慮，第一扣押法院不會對被扣押財產進行處理。當抵押物的變動價值只能滿足或者部分滿足抵押權人的優先權時，最先采取查封措施的債權人在變現后，預計剩余很少或者沒有剩余，并經常提出給予抵押權人適當份額的還款，作為處分抵押財產的條件。否則，他就懶得處分抵押物，采取“拖”戰術，抵押權是否生效、何時生效，取決于查封法院何時行使處分權。被查封財產的遲延處分，必然損害待查封債權人和抵押權人的利益。抵押權人為了更快地實現自己的利益，不得不與債務人的其他債權人達成妥協，將部分還款份額分給債務人，而其他債權人則使抵押權人的優先權難以及時得到充分實現。先對抵押物進行查封后，抵押權人與抵押人約定處分抵押物的方式除外。

根據《中華人民共和國物權法》第一百九十五條的規定，抵押權人實現抵押權有兩種方式，即與抵押人協議（折價、拍賣、變賣）或向法院申請處分（拍賣、變賣）。物權法尊重當事人意思自治。在抵押人的配合下，協議處分比法院處分更有效率，處分成本相對較低。抵押物被其他債權人申請查封的，根據查封的法律效力，抵押權人與抵押人協議處分抵押物的行為無效，抵押權只能通過法院處分的方式實現。抵押人為逃避債務履行，鉆法律漏洞，編造相關企業債務，提起惡意訴訟。

先向當地法院申請查封企業核心財產（包括抵押財產）。抵押人的關聯企業申請查封抵押人財產后，或者怠于及時行使債權，或者人為地使債權訴訟程序復雜化，或者關聯企業與抵押人通過和解方式達成還款期限較長（如5-10年）的還款協議，還款協議中約定，為阻止抵押權人行使抵押權，抵押權人的優先受償權不能有效實現。（5） 房地產市場大幅下跌，連30%的房貸利率也沒有人接手。當房地產市場價格持續上漲時，由于抵押物升值，抵押權人在處分抵押物時愿意接受要約，并會適當忽略抵押房地產的區位和經營環境。

然而，當房地產市場疲軟時，即使降價，也不會有人參與拍賣，最后債權人成為產權人。綜上所述，房地產抵押對于債權的實現并非萬無一失。你知道嗎