2010年5月，為投資鋼鐵項目，a公司計劃租賃B公司的工業廠房，由于雙方約定租賃事項時工業廠房尚未完工，雙方同意在廠房完工并可使用后簽訂正式租賃合同。a公司向B公司支付了10萬元定金，B公司也出具了相應的收據（現收到a公司10萬元定金）和書面通知承諾（包括：①租賃期限、②租賃房屋的位置、面積、租金、水電費等），③ 租賃合同簽訂日期及到期不簽訂租賃合同的相關責任，④收取10萬元定金）。2014年2月，a公司以B公司遲延建廠未能完成投資項目為由，向B區法院提起訴訟，請求法院解除雙方的預約合同，并責令B公司雙倍返還定金20萬元。異議本案的訴訟標的是定金合同還是租賃合同？訴訟標的是民事權利義務關系，是民事訴訟的基礎和核心，是處理民事案件的關鍵。關于本案的訴訟標的，有兩種不同的觀點：一是本案的訴訟標的是定金合同關系。原因是定金合同是一種實用合同。本案中，如果a公司已交納定金10萬元，定金合同成立并生效；其次，本案訴訟標的是租賃合同關系。理由是：本案雙方雖未簽訂租賃合同，但約定合同的內容即承諾書已經具備租賃合同（本合同）的主要條款，應當認定為租賃合同，定金合同是附屬于租賃合同的從屬合同合同，所以本案的訴訟標的是主合同租賃合同關系。隨著現代交易的日益復雜，合同訂立的過程也越來越復雜。在交易過程中，雙方往往會遇到一些法律或事實上的障礙，書面協議是在障礙消除后簽訂正式合同。這種協議是一種約定，即約定將來簽訂某種合同。

在理論上，我國學者往往參照英美法系的經驗，根據任命內容的確定性，對任命的性質進行分類，如“無主條款任命”和“有主條款任命”。[1] 對于“無主要條款的任命”，雙方僅進入初步協商階段，對本協議的具體條款沒有具體約定，留待進一步協商。即使最后一方不履行合同義務，另一方也不能要求實際履行，也不能要求對履行利益進行賠償。在“主要條款約定”中，雙方就未來本協議的主要條款達成一致。目前，雙方都有希望在未來達成這一協議。通過對合同的解釋和補充原則，雙方可以達成一份獨立、完整的合同。在法律依據方面，最高人民法院6月5日發布的《關于審理買賣合同糾紛適用法律的解釋》（發審[2012]8號，以下簡稱《買賣合同司法解釋》）第二條，2012年規定，“當事人一方不履行訂立銷售合同義務的，應當簽訂認購書、認購書、認購書、意向書、備忘錄等預約合同，并在銷售合同中約定在未來一定期限內訂立，另一方要求承擔違約責任，或者要求解除合同，要求賠償損失的，人民法院應予支持。”。可見，最高人民法院明確了聘任的合同性質。結合本案的進一步分析，既然預約也是合同，就必須符合合同成立的要求。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋（二）》第一條第一款規定：“人民法院能夠確定名稱的，當事人的標的物和數量，一般應當確定合同的成立。在這種情況下，a公司和B公司簽訂的承諾書已經有了租賃合同的主要條款，即合同當事人，以及標的物（租賃房屋的面積和位置）和數量，即租金。可見，本承諾書已經有了訂立租賃合同的主要條款和一些非主要條款。因此，此時的承諾書應轉化為雙方擬達成的租賃合同（本協議）。同時，《合同法解釋（二）》第一條第二款明確規定：“當事人對前款規定以外的內容不能達成協議的，由人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條的規定確定。”。從合同內容的確定性來看，當事人的預約一旦包含了合同成立要件，就不僅可以完成預約合同的內容，同時也要按照《合同法解釋（二）》第一條第（二）項的規定完成合同本身。筆者認為，在這種情況下，考慮到預約是一種例外而不是一種正常的合同訂立方式，根據民法傳統中“使合同盡可能生效”的原則，合同的解釋應當賦予當事人意思表示的最大法律效力威爾。對是否存在預約或本合同有疑問的，應當視為本合同，必要時也可以是附條件合同。正是在這個意義上，《法國民法典》第1589條規定了當雙方當事人就標的物和價格達成一致意見時，買賣預約等于買賣的判決規則。從理論上講，如果合同與合同在意思表示的基本內容上沒有區別，那么顯然不存在獨立于合同之外的約定的可能性和利益。綜上所述，筆者同意第二種意見，即雙方達成的協議即承諾書已轉化為本協議，本案訴訟標的為租賃合同關系。事實上，當內容相對確定（特別是足以客觀推斷出本協議的內容）時，實踐中大量被稱為預約的文本就有可能被認定為本協議。你知道嗎