1、 什么是商業公寓？

商品房轉住宅的概念不是產權概念，而是使用概念，即將商業辦公用地（40年、50年產權）規劃用地轉變為住宅形態的使用產品類型。不能落戶，不能使用學區等居住設施。購買時，首付與商業物業相同，10年需首付50%，且不能使用公積金，不算住宅貸款。還要注意的是，只有建筑形態和使用功能會發生變化，土地的規劃性質不會發生變化，所以產權還是四五十年的。為進一步規范本市商業、辦公項目管理，促進房地產市場平穩健康發展，現宣布：一、商業、辦公項目（以下簡稱商業、辦公項目）嚴格按照規定執行按照規定，開發、建設、銷售、使用指定用途的，未經批準不得改為居住用途。二是開發企業向建設單位報送的新建項目最小隔斷面積不得低于500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批準。三是開發企業新建商業項目應當按照批準的規劃用途建設和銷售。違反規定的，由國土規劃、住建部門依法處理。四是開發企業在建（含待售）項目，銷售對象應當是依法登記的企事業單位和社會團體。企業事業單位和社會團體購買商業項目的，不得將該房屋作為住宅使用。房屋再次出售時，應當出售給企事業單位和社會團體。本公告實施前，已銷售的商業項目，在重新上市時，可以銷售給企事業單位、社會團體或者個人。個人購買應符合下列條件：

1。北京沒有住宅和商業地產的記錄。

2。自申請購買之日起，我已連續五年在北京繳納社會保險或個人所得稅。6對于商品房，中介機構不得以任何方式宣傳該房屋可以居住。對銷售非法代理房屋或者虛假宣傳商業代理房屋居住用途的中介機構，依法注銷其記錄，直至吊銷營業執照。

暫停向個人購房者和商業銀行發放七類貸款。8自本公告之日起，開發企業違反規定將新開工商業項目改為住宅用地的，一經查實，國土規劃部門將依法收回土地，商業銀行將對該企業在本市的所有項目暫停信貸。9開發企業、中介機構違反本公告規定依法處理的處罰信息，納入本市企業信用信息系統。

本公告自發布之日起施行，與本公告不一致的按本公告執行。北京市住房和城鄉建設委員會北京市規劃和國土資源委員會北京市工商行政管理局、中國人民銀行營業管理部和中國銀行業監督管理委員會北京監管局一盤棋。

北京的“商改住”政策應該是所有城市中最嚴厲的，但從媒體報道渠道來看，北京并不是唯一嚴格執行“商改住”政策的城市。事實上，除北京外，上海、天津、合肥、南京等城市都進行了“商改住”的改造工程（有的城市稱住宅樓，如上海），深圳、廣州也將開工。因此，上海“準住宅”市場的整頓、北京的“商改住”政策以及其他已經或將要進行整頓的城市，并非以北京、上海等一些一線城市為主。筆者認為，商改住（居）改的整改措施是統一進行的。除上述城市外，蘇州、廈門等近一年房價上漲過快的10多個城市也可能開展“住有所居”的整治行動。從措施力度來看，北京、上海是標桿，上述城市很可能會像北京一樣，對“商改住”項目進行限購。

2。“商改住”限購或“準住宅”調控的目的是控制人口。

一線城市控制人口增長，防止人口泡沫。從一線城市采取的措施來看，他們正在采取措施緩解城市人口壓力，比如北京專業市場向周邊城市、京滬城市轉移，以及上海的“違法行為”。筆者認為，“商改住”限購或“準住宅”改造的目的是控制人口。從未來房地產市場的政策走向來看，調整人口結構，留住社會精英，控制人口規模，合理增加土地供應，而盤活城市閑置低效用地將成為一線城市人口政策的主要方向。這樣，房價就不會漲得那么快了。

3。“商改住”或“準住宅”整治行動的直接目的，是政府不希望商業價格上漲影響工業和經濟。

同策咨詢研究部主任張煒認為，從“商改住”或“住改住”整治行動背后的目的來看，筆者認為也很簡單。包括北京商住限購、上海住宅改造等在內的地方住宅政策的出臺，是為了防止樓市調控后房企轉向住宅市場，并進一步推動商業用地價格上漲過快（因為商業用地涉及工業和經濟，政府不希望商業用地價格影響工業和經濟）。例如，從新任上海市長在市長新聞發布會上回答記者提問的態度可以看出，上海不希望商業用地價格影響上海工業和經濟的發展。由此可以看出，雖然從北京、上海等城市發展的大局來看，對于開發商來說，商住或類似住房的相關政策暫時影響了銷售，甚至部分項目的銷售陷入了僵局，如何評價“得失”，仍然需要每一位居民和每一位房地產從業者去思考。

4短期內，一方面重啟或加強行政手段，實現防止房價過快上漲的目標。

比如，收緊高端房地產的預售許可證和備案時間，以調整年平均成交價格；另一方面，政策層面沒有操作空間，不可能打“擦邊球”。隨著監管的日益嚴格，如禁止首付貸款、二次抵押貸款等“杠桿化”市場行為，政府采取有效措施對違法企業進行查處和曝光顯得尤為重要。

5。這些政策緊密相連，外溢需求將在被圍困的城市之外受到限制。

例如，北京、上海等大都市住宅限購后，原本打算購買住宅用于投資或居住，但這類住宅也受到限制。現在北京、上海周邊也實行限購，直接在周邊城市購房是沒有資格的。政策不再給外溢需求留下空間。

本輪調控政策的思路非常有意思。首先我們可以看到，在中國一二線城市“限購限貸”之后，樓市的一部分需求已經開始向其他城市蔓延，如一線城市甚至縣級城市周邊的三四線城市（如北京、上海周邊的三四線城市），一線城市區域中心城市周邊的三四線城市（如南京、合肥都市圈周邊的三四線城市），另一個pa