用益物權房一般可以轉讓嗎？

未列入銷售范圍的公房，可以轉讓、交換租賃權。列入銷售范圍的公房主要是成套公房，不能轉讓、交換，但可以同時購買、同時上市。公有住房租賃權的轉讓、交換，應當取得出租人的書面同意，受讓人應當繼續履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃標的變更合同。公共住房的轉讓、交換，應當事先征得本市常住居民的同意。此外，下列公共住宅不得轉讓和交換：

第一種為獨立使用的整棟花園洋房；

第二種為軍隊或宗教團體所有或學校校園內所有；

第三種產權不清；第四是承租人拖欠租金尚未結清的；

第五是受法律委托或需要執行政策的；

第六是列入凍結戶籍的；

第七是承租人擅自在承租人樓內居住的；

第八是，列入危房棚改造或房屋完整改造計劃的；九、其他法律由出租人收回。

除上述規定外，出租人應當與承租人約定轉讓、交換房屋租賃權。房屋使用權如何交易根據產權歸屬，房屋使用權可分為兩種類型：單位產權的房屋使用權和房屋管理處產權的房屋使用權。前者多為原產權單位，按以往政策，以福利房的形式分配給職工居住。因此，對于單位房產的使用權，買受人應當征求原產權單位的意見。

對于房屋使用權的交易，購房專家提醒消費者，在購買房屋使用權時，一定要索要產權歸屬。轉讓權屬時，應要求公房原承租人親自到房產局交易大廳辦理相關過戶手續，修改戶主姓名，不得委托。另外，由于房屋使用權的“房簿”上沒有防偽標志，就連正式租賃合同的印章也特別簡單，因此購房人應與原單位確認，防止“房簿”造假。

在房屋使用權轉讓交易中，可以將房屋使用權轉為產權進行交易，也可以通過房屋置換的方式轉讓房屋使用權。所有權置換時，應注意兩點。一方面，雙方應持有北京市戶口，另一方面，他們不能進行貸款抵押。房屋專家強調，通過房屋置換不能取得房屋的產權使用權，但可以享有租金收入權和一定限度的處分權。

只有擁有當地戶籍的人才能購買住房使用權。

據市場部統計，10、11月份使用權交易逐漸活躍，部分購房者指定購買使用權房屋。但因為房屋使用權的購買比較復雜。購房者不能完全理解房屋使用權如何購買。市場專業人士回答了公眾關心的幾個問題。

房屋使用權的使用年限是多少？

A：無論是產權房還是使用權房，國家規定普通住宅用地使用權使用年限為70年。房屋使用權具有相同的土地使用年限，但歸房屋管理機構或者單位所有。它與房屋使用權人有長期租賃關系，但物業單位不能隨便收回。即使收回，也將補償使用權人。市場專業人士告訴廣大消費者：購房者不必擔心房屋的使用年限、使用權、使用價值與購買公房相對應。使用權如何轉化為產權？如果買受人認為使用權不夠實用，可以將使用權轉化為物權。一般情況下，產權單位會在年初和年中發出兩次通知。可持單位工齡證明到房管部門或物業單位房管處參加房改。

以XX里小區為例：1986年建成一套面積56平方米的使用權房。先按建筑年限每年2%計提折舊，再按1560元/m2×56 m2×38%=33196.8元計提折舊；再按服務年限×服務年限系數計算服務年限折扣，即買受人夫婦的服務年限之和，加上服務年限上限50年按50年計算，服務年限系數為700-900元/年，平均服務年限為800元/年，則服務年限折扣為50×800=40000；最終支付價格為1560×56-33196.8-40000=14163.2元。也就是說，如果購房者想將54336元交給房管部門，房屋使用權可以轉化為產權。

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