二手房糾紛避免損失策略

購房者買房最關(guān)心的五個(gè)問題：第一，什么時(shí)候可以辦理過戶手續(xù)？第二，賣家什么時(shí)候能交房？三是房屋出賣人的主體資格。第四，住房本身，通常包括：住房單元結(jié)構(gòu)、年齡、周邊環(huán)境。五是物業(yè)稅費(fèi)。針對第一個(gè)問題，應(yīng)該說購房者買房是根本問題。為了達(dá)到順利辦理房產(chǎn)證的目的，購房者需要做到以下幾點(diǎn)基本點(diǎn)。

首先要核實(shí)房產(chǎn)證是由區(qū)級房地產(chǎn)管理部門蓋章的正規(guī)房屋所有權(quán)證，而不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級及以下政府部門出具的所謂“小產(chǎn)權(quán)”證明。

其次，在核實(shí)出賣人房產(chǎn)證的基礎(chǔ)上，要到房產(chǎn)證發(fā)證單位調(diào)查房產(chǎn)的真實(shí)性、是否存在抵押查封等情況，上述情況也可以通過中介公司進(jìn)行調(diào)查。

如果房屋抵押，應(yīng)就解除抵押的條件和時(shí)間達(dá)成特別協(xié)議。賣方往往需要拿買方的首付來支付銀行貸款并辦理房貸解除手續(xù)，這就要求買方在首付條款中要特別注意支付的時(shí)間和目的，并明確表示首付是要辦理銀行房貸解除手續(xù)，所以有必要去辦理如賣方將首付款挪作他用，應(yīng)一并向銀行辦理并支付。第三，要在合同中明確房產(chǎn)權(quán)屬證書的過戶時(shí)間，這就要求在簽訂存量房買賣合同時(shí)，必須確定過戶登記的具體時(shí)間和條件，避免爭吵。最后，對遲延辦理房產(chǎn)證的行為規(guī)定高額的違約金，使出賣人感到違約需要付出高昂的代價(jià)，并督促其誠信履行合同。

對于第二位購房者的擔(dān)憂：賣房人交付房屋的問題，常見的糾紛包括有租客出售房屋，租客在房屋買賣合同簽訂后不搬出去，賣房人想交付房屋，但也有弱點(diǎn)，而合同內(nèi)容相互牽連，導(dǎo)致交付受到影響，如一些《存量房買賣合同》對交付條款規(guī)定如下：出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬變更登記后的某一日內(nèi)將房屋交付給買受人。這種約定往往是由于所有權(quán)變更的遲延，從而導(dǎo)致交貨的遲延，賣方的違約責(zé)任無法追究。這種情況對買方非常不利。出賣人遲延交付房屋，買受人勝訴并申請強(qiáng)制執(zhí)行的，在出賣人仍有其他房屋的情況下，法院難以對居住在買受人購買的房屋內(nèi)的出賣人采取強(qiáng)制措施。因此，在簽訂協(xié)議前，應(yīng)充分了解賣方的生活條件。第三，房屋出賣人的資格是影響房屋買賣合同成立和效力的決定性因素之一。

在我們做過的很多二手房買賣的案例中，經(jīng)常會出現(xiàn)父親以兒子的名義賣房，丈夫或妻子是賣房人，只有一個(gè)人簽字或不簽字的聲明才知道一方賣房等等，如果他不具備條件，合同就無效善意第三人。因此，在房屋買賣過程中，買受人應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋所有權(quán)證上的真實(shí)房屋所有人，確定與誰簽訂合同。對于不能來的房主，需要有明確的授權(quán)委托書，授權(quán)委托書必須明確授權(quán)內(nèi)容，而不能只說他有全權(quán)委托他人辦理房屋買賣。另外，在房產(chǎn)證上寫個(gè)人名字也不一定是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，通常只寫有一人的姓名，但法律上認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如為避免日后發(fā)生糾紛，應(yīng)允許配偶在知情確認(rèn)書上簽字并同意出售房屋。

第四，買二手房時(shí)，購房者通常先去看房。

查看房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、裝修、房齡、周邊環(huán)境，房屋是磚混結(jié)構(gòu)還是鋼混結(jié)構(gòu)都會影響房價(jià)。對于房屋周邊環(huán)境，要注意檢查是否有污染源和噪聲，尤其是酒店周邊的房屋。第五，房屋稅，二手房購置稅的收費(fèi)水平主要與所購房屋的面積、是否是第一套房屋以及出賣人取得房屋所有權(quán)證的時(shí)間有關(guān)。對于購買二手房的稅費(fèi)，首先要考慮出賣人是否取得了5年的房屋所有權(quán)證。如果不足5年，雖然房價(jià)可能比同地段的價(jià)格優(yōu)惠，但考慮到需要繳納營業(yè)稅，稅率為房屋成交價(jià)的5.5%，將增加數(shù)萬元。此外，千分之一的教育費(fèi)附加也已正式實(shí)施。所以買家應(yīng)該注意這一點(diǎn)。另一種稅是個(gè)人所得稅。如果業(yè)主不是唯一要出售的房屋，或者房屋使用年限不足5年，他必須支付房屋成交價(jià)的1%。購買第一套住房且房屋建筑面積在90平方米以下的契稅購房人，契稅按1%計(jì)算，購買第二套住房的契稅按3%繳納。建筑面積90-140平方米的，按1.5%計(jì)；建筑面積140平方米以上的，按3%計(jì)。另外，從成本的角度看，買受人要查清出賣人所售房屋的性質(zhì)，尤其是房改房，其中還涉及到繳納土地出讓金的問題。因此，購房者應(yīng)綜合參考上述房產(chǎn)稅，考慮房屋價(jià)值的合理性，購買性價(jià)比最高的房屋。以上是關(guān)于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果你不幸遇到一些棘手的法律問題，你有委托律師的想法，我們有很多律師可以為你提供服務(wù)，我們也支持在指定區(qū)域網(wǎng)上選擇律師，他們都有相關(guān)律師的詳細(xì)信息。你知道嗎